板块均价两年翻一番 南京仙林湖还敢不敢买

　　今年的南京楼市是典型的多头市场。然而，普遍的乐观行情之下，各个板块的趋势线又不尽相同。河西等价格准线较高的板块在严苛的价格管控下涨幅略缓；而仙林湖等板块则两年内涨幅高达120%，直接从刚需板块升级为改善板块。

　　据仙林湖周边纯新盘金地湖城艺境透露，其开盘均价为19000-22000元/㎡，而保利罗兰春天、星叶枫情水岸也已经悄然挥别刚需。当板块价格天花板一再被突破，专家开始忧虑，建议加强在价格上的行政干预；购房者也越来越纠结，仙林湖房价是否已提前透支？

　　价格现状领涨全城，两年房价翻了一倍

　　近日，位于仙林湖板块的金地湖城艺境在其产品发布会上透露，首次开盘售价将在19000-22000元/㎡，这一定价水平赶超河西南部，也超过了江宁百家湖、九龙湖板块。而上月底开盘的保利罗兰春天精装房源均价也已高达17500元/㎡。而同为金地旗下的板桥自在城7期洋房价格则为15000元/㎡。

　　然而，两年前的今天，仙林湖的“原始股”万科金色领域精装均价仅为9900元/㎡。两年内板块在售房源价格涨幅高达120%。而今，涨了“一倍还多”的价格在开发商眼中已成理所当然。金地湖城艺境营销策划人员施利华就直言：“我们是品质洋房，为什么不能卖到两万二？”

　　保利罗兰春天项目营销总监阎烨则分析，仙林湖板块现在最大的价格支撑是学区，“到明年，金陵中学、金陵中学附属小学都会开学，很多业主都是冲着学区而来，现在隔壁万科金色领域的二手房也已经卖到16800元/㎡。其他楼盘的价格我不做评价，但保利17500元/㎡的价格已经在上月底开盘时经过了市场检验，很多客户没抢到还在等加推。马上我们还会有一批小户型加推，价格维持目前水平，所以去化压力也不大。”

　　价值分析步子太大，仙林湖价值已透支？

　　“仙林湖这两年步子确实迈得有点大，基本上是从刚需板块‘跳涨’成为改善型板块。但这个定位的转变完全是被房价和地价逼上来的。”上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松认为，房价的上涨硬生生把仙林湖提前托举成了一个改善板块，而在高地价影响下，以后开发商的产品也会被迫转型，只能更多打造低密度的改善型中高端住宅。

　　价格已经被拔高，那么仙林湖是否具备与之相符的改善型居住价值？

　　邵雪松直言，仙林湖目前的价格已经大大透支了它本身的实际价值，这当然是跟它所拥有的资源有关，他认为：“仙林湖具备了改善型客户所需要的条件，自然环境、教育资源、交通配套、医疗配套的含金量都很高，且属于‘一线配套’，发展的空间和潜力很好。但仙林湖的短板显而易见，商业配套亟待弥补，没有商业就没办法激活其他资源的实际价值。”

　　但邵雪松同时也表示：“目前仙林湖拥有大规模的商业用地，如果万达真的进驻，那么这个利好就足以弥补之前透支的部分，甚至还有可能在此基础上有一定幅度的升值。”

　　业界呼吁高增长板块需加强价格管控

　　网尚研究机构总经理李智认为，在“以市场为主导”的调控机制成型和完善之前，政府还应加大对部分高增长板块的价格管控。同时需在明年加大土地供应量，确保土地供应充分：“现在的市场状况下，购房者最为被动。他们需要有好的学区，加上仙林湖本身选择余地就小，所以只能被迫接受开发商捆绑的精装修和高价格。现在购房者们都在被‘预期’推着走，在目前的价格高位之下投资风险肯定是有的。”

　　价格已处在高位，那仙林湖的房子到底还能不能买？

　　李智给出了他的建议：“目前阶段可以扩大选择视野，不一定非要死守在一些疯涨的板块。同时，需求不是那么迫切的购房者可以等明年再看看。但如果是资金实力雄厚的客户，对教育资源和板块环境比较看重，也不介意多等几年后的价值兑现，还是可以买的，毕竟从中期来看，市场仍是一个向上的趋势。”