售后返租卷土重来 风险提示:约定收益不靠谱

　　尽管住建部早已对房地产开发市场中出现的售后包租模式下了禁令，但在今年火热的楼市中，售后返租卷土重来。不同于以往只局限于商铺投资，现阶段售后返租模式向酒店式公寓、度假中心甚至养老地产项目蔓延。购房者只要出钱购买一套公寓或商铺，交付后交给开发商委托的经营公司做托管经营，每年可坐在家里获得合同约定的收益。面对有合同作担保的“香饽饽”投资，不少投资者都动了心。然而，这样的托管投资真的靠谱吗？

　　靠不靠谱

　　售后返租是开发商打的违规擦边球

　　根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，而现阶段玩返租的楼盘基本上打的是擦边球。即开发商虽然大肆宣传售后返租的形式、回报率、收益价值，但在卖房时与购房人只签署最基本的《商品房预售合同》，任何涉及到返租、托管、代租的说明都不会在该合同或合同附属条款中出现，以防违规。待业主拿房之后，业主再与开发商寻觅的第三方或开发商自己组建的经营单位签署托管协议，并约定收益率。

　　举例来说，业主孙先生去年十月在南京周边某度假村项目购买了一套约45万元的公寓，当时只签署了一份商品房预售合同，今年年底交房时又与开发商指派的一家酒店管理公司签署了一份托管年限为5年的托管经营合同，按照合同约定的收益，第一、第二年可获得房款总价的4%，第三年收益为房款的5%，最后两年为房款的6%，五年托管期间孙先生的总收益共约合11.25万元。

　　售后返租类物业存在多重隐性风险

　　现阶段返租模式产品的销售比较火热，存在的隐性风险很多，但购房者并不清楚。一位业内人士就风险为记者做了详细解读：

　　产品价格可能明降暗升。用未来收益抵消房款是不少开发商卖房时常用手法。实际操作中，先将房屋提价，再用未来收益抵消房款，只要房子卖掉，开发商的任务也就完成了，而业主的未来收益其实是降低了。

　　托管协议内容有超出预期风险。由于房屋买卖协议和托管协议是分开的，托管的细则不会在业主买房时与开发商敲定，业主拿房之后再签署托管协议时，很可能面对无法接受的条款。例如王先生去年买了南京周边某景区的一处酒店式公寓，今年交房再签托管协议时，被告知托管期间的物业费需要产权人来支付，支付物业费后，回报率便打了折扣。

　　托管到期后存在不能续约风险。由于大部分经营公司的首次托管协议年限大约在5-10年左右，一旦托管期到期如果产品经营不善，或者后续发展不被人看好，先前的托管方很可能不会再与业主签约，以后业主自行出租、经营的困难也很大。

　　能不能买？

　　失败先例不少

　　投资前最好先考察

　　“南京市场上已经发生过多起售后返租开发商卷款潜逃的案例。”一位业内人士表示，“带租约销售”“利润共享”“保底分红”等销售方式，本质上也是“售后返租”，购房者选购此类物业时一定要谨慎。

　　网尚研究机构总经理李智表示，过去几年此类失败的案例不少，所以即使约定的收益有托管协议作保障，其风险还是存在的。“想要买到靠谱的经营类返租产品，还是要从实际经营的角度，考察一下产品的未来升值潜力、经营的可行性，此外还要考察托管方的经营能力与资质。”李智建议，一个比较简单的方法就是查询一下开发企业之前推出产品的经营收益情况，如果有存在经营亏损，或者是有不良信用记录的，那么就不建议购买。