专家把脉长沙楼市:春节前或经历阵痛期

　　主持人语

　　近日本报陆续推出了“长五条”新政面面观系列报道，引起市场热议。对于卖方市场而言，房企会对这次新政持何种态度？对市场一线有着深刻研究的品牌房企负责人又会对后市做出怎样的判断？为此，我们今日特别推出了“长五条”新政面面观·房企篇，用观点把脉市场走向。

　　新政较大程度上影响了市场信心

　　雷东辉(湖南保利房地产开发有限公司副总经理)

　　如果短期来看，“长五条”中影响最大的应该是二套房首付比例提高。如果长远来看，第一条“增加普通商品住房及用地供应”应该是影响最大的。毕竟市场的价格涨跌是由供需关系决定的。如果未来市场供大于求，特别是刚需产品供应大于需求，那价格或会出现回落。

　　即便没有这次“长五条”出台，因到了岁末，各大房企都在冲刺任务，促销也会加大力度。但房企应该不会出现大面积的战略调整，可能促销手段或许会更狠一点。毕竟市场蛋糕只有这么大，抢食的人越来越多而且开抢的时间也在不断提前。

　　对于明年的趋势我不敢预测，但就目前而言新政还是在较大程度上影响了市场信心，加之银行的信贷额度非常紧且对客户筛选严格，所以整体而言这种叠加效应还是比较明显。

　　朱亮(长沙市万科房地产开发有限公司销售经营部经理)

　　“长五条”再次重申了限贷、限价，短期来看，对购房者的心理影响更大。由于长沙是刚需主导的市场，从长期来看，“长五条”的影响应该不大。

　　二套房贷首付比例提高，相应地抬高了贷款购买二套房的首付门槛，这部分客户的购买节奏可能放缓，甚至有可能由此波及首套房置业者。

　　长沙楼市还有一定空间，“长五条”对于高价房的调控，并没有控线。我认为，这个政策是针对整体市场的，并不会针对单个楼盘。

　　我个人认为，“长五条”还是会让楼市经历一个阵痛期，政策出台会带来市场观望情绪浓厚，这个时期可能会持续到春节前。整个市场也是在博弈，房企为了达到年度目标，不排除部分楼盘价格会有所松动。

　　或影响部分企业拿地、供货

　　黄新(长沙龙湖房地产开发有限公司营销总监)

　　从“长五条”各项条款来看，可能二套房首付的提升会比较直接地影响市场。因客户的购买信心受到影响，所以短期来看改善型项目的销售会有一定波动。从中长期来看，银行的信贷政策会更严，也会影响客户信心。

　　新政中有提到“对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。”这点我感觉在长沙应该会比较难实现。长沙本来基础房价就相对较低，且高端项目没有特别多，高价产品的市场容量也不会暴增，所以不太会出现这种情况。

　　政策出台后，我个人认为房企的策略暂时不会有太大的改变。可能会对部分企业拿地或供货的策略有一点影响，对改善型市场有一些风险，但对刚需市场没有什么大的影响，反倒是一个刺激。总的来说，接下来的市场会比较趋稳，不会出现暴涨或者暴跌，毕竟长沙市场无论是在供应还是去化上都还比较健康。

　　房企在商业模式上会走向复合道路

　　宋涛(湖南金科房地产开发有限公司营销总监)

　　个人认为“长五条”第一条会对楼市产生深远影响。加大供应(包括刚需产品和土地)将促成中央与地方联动并形成合力。此种情况之下，明年下半年及以后(假如政策执行到位，土地供应加大的话)，由于不单纯控制需求而是解决供给，极可能平抑房价。但近年来，地产暴利时代已过去，地产业的净利润率基本在10%的合理空间。因此未来大的品牌房企在选择地块时会更谨慎，并在商业模式上会走向复合道路，单纯的住宅开发空间会进一步受限。

　　买房门槛提高让大家更理性选择

　　王海(通用地产长沙有限公司营销总监)

　　我觉得“长五条”中“重视保障性安居工程建设”最有意义。未来商品房和保障房建设应该是并行的，新加坡、香港都是双轨制。其实保障性安居工程不一定在远郊，可以是在交通方便的地方，建一个社区，其实给一个床位也行，让你的居住有一个缓冲，这也是现在小户型很多的原因。比如大学生毕业三年内可以在相应的社区内申请居住，设立排队等候制度，给租金补贴也行。现在一线城市也慢慢有这样的政策了。

　　整体来说，我觉得这次新政对市场的影响不会太大。买房的门槛有一点提升会让大家更理性，去选择自己需要的合适的房子。但改善型需求是永远都会存在的且要求越来越高，这也就对房企提出了更高要求：做设计科学超前、品质很高的房子，对产品进行全面改善和提升，做有价值不会过时的东西。只有这样，长沙的城市改造和建设才会越来越好，工作、生活在这里的人才会越来越幸福。

　　“高价房”标准应进行听证

　　陈祥忠(世茂铂翠湾营销总监)

　　“长五条”出台之后，业内也在探讨它会带来多大的影响。我认为，“长五条”对于长沙市场有一定的影响，但影响与预期的目标有差距。有观点称，“长五条”会增加市场观望情绪，影响楼盘年底冲量。

　　“长五条”重点涉及二套房贷首付比例提高，提高到65%到底影响大不大？一方面，首次改善型置业者都是有一定经济实力的社会中高层收入人群；另一方面，区位、配套、环境等整合性价值体现，将改善需求的置业者购买阻力变成次要条件。就我们的项目而言，二套房贷首付比例提至65%的影响暂时未表露明显。

　　“长五条”还有一个调控政策是“限高价房”，但现在对高价房的界定标准还没有公布。环顾长沙高端物业，万科、保利等一些楼盘单价达到一万元以上，如果贸然限制高价房，会影响高端物业形态的发展。而对于高端物业形态，长沙市场也是有需求的。我认为，对于高价房的标准在哪里，应当进行听证。

　　或致刚需客户一次置业到位

　　李伟棠(中海国际社区营销总监)

　　长沙政府针对楼市调控，制定的“长五条”以稳定房价为目的，进一步明确了刚性自住型需求为市场需求主体。

　　围绕刚性需求的主体地位，土地供应、住房供应、信贷供应都进行调整倾斜。“长五条”目前对市场的最大影响在于提高第二套住房购买首付比例，势必影响刚需客户的选择。

　　受二套房贷首付比例提高到65%的影响，之前计划购买小户型的刚需客户，有可能受政策挤压，选择由大品牌开发商开发、产品优质、综合配套卓越的项目，实现购房一步到位。