东莞：商住楼用地可改成居住、商住或金融用地

　　(记者/王宁)由于某些历史遗留问题造成的已出让土地在办理相关规划手续时与控规、总规不相符的情况在东莞很常见，而这样的土地是不能办理规划许可的。

　　昨日，东莞市控规委员会2013年第八次会议上审议通过了《关于妥善处置我市土地出让与规划调整的历史遗留问题的通知》(以下简称“《通知》”)来化解这一矛盾。今后，如果一宗土地使用权证上标明土地用途为商住楼的地块，但又与控规不符的，可以根据具体情况将用地性质调整为二类居住用地、商住混合用地或商业金融业用地。

　　商住楼、综合楼用地可调整

　　据悉，目前关于“土地用途”方面的矛盾主要有两类，一类就是关于商住楼，一类是关于综合楼。

　　针对这两类土地用途矛盾，《通知》明确如果土地使用权证上标明的“土地用途”为商住楼的，当项目具体建设意图与控规用地性质完全不符时，应视周边区位、规划结构、地块条件、周边配套服务能力等具体情况，将控规用地性质调整为R2(二类居住用地)、R5(商住混合用地)、C2(商业金融业用地)三者之一。

　　而土地使用权证上标明的“土地用途”为综合楼的，如果与控规用地性质完全不相符时，应视具体情况，将控规用地性质调整为C类用地，即公共设施用地，包括行政办公、商业金融、文化娱乐、教育科研等。

　　用地界线冲突可调整

　　不仅如此，在土地出让过程中也存在地块用地界线明确，但与已批控规不相符的情况，对于这种情况，《通知》中表示，当土地使用权证的用地界线小于控规用地红线的，应参照地块细分程序调整控规；

　　当土地使用权证的用地界线大于控规用地红线的，应按两红线重叠的最小部分调整控规，同时按总建筑面积不变的原则反算容积率，而土地使用权证的用地界线内、控规用地红线外的余地，必须由镇政府申请、市政府协议无偿收回，这样才能有效地节约稀缺的土地指标。

　　容积率冲突可参照容积率上限规定调整

　　在土地出让中，还有一类土地使用权证无论是用地性质、边界还是出让条件都不明确的情况。

　　对于这种情况，《通知》明确，土地出让合同的出让条件若未明确，但在市规划局办理过有效的规划许可的，按照规划许可的规定内容，进行控规调整。

　　第二种情况为，土地出让合同的出让条件未明确，但未在市规划局办理过规划许可的，容积率应按市规划局控规审查技术标准关于各类用地开发建设指标的上限规定，进行控规调整，如二类居住用地的容积率上限是2.5，商住混合用地的容积率上限是3.0，商业金融业用地的容积率上限则是3.5；其他开发建设指标应按《东莞市城市规划管理技术规定》进行控规调整。