趁淡季 淘间写字楼社区铺

　　投资社区铺算是一种稳健的渠道，近年来社区商铺价格升幅十分凌厉。

　　住宅限购升级后更多资金转投商业地产

　　11月18日，“穗六条”正式出台，广州限购再次升级，这不仅提高了“刚需”购房者的置业门槛，同时也进一步限制了住宅市场的投资行为。

　　自住宅限购以来，商业地产市道持续走旺，手中有或多或少余钱的投资者都想投资商用物业。一线街铺投入大但租金回报低，相比之下，写字楼和社区铺的投资回报较稳定，且升值也不错。据中原地产资深写字楼专家透露，今年以来广州写字楼价格也普遍增长了一到两成，珠江新城成为最受投资者青睐的板块。至于社区铺，社区铺位的租赁空租率非常低，且持有时间越长，升幅越明显，以海珠区革新路富泽园社区铺为例，5年前成交价大约在3万元/m2，如今已涨到9万元/m2，涨幅达200%。 专题文/图：记者 李凤荷

　　社区铺：出租率高 回报率3%~5%

　　中原地产工商铺高级营业经理林永健表示，对这种投资者来说，投资社区铺是稳健的做法。该行近期成交不少机场路一带的社区铺，售价在3.2万~4.5万元/m2，面积在30~110平方米左右，平均投资入场门槛为150万~500万元之间。他说，该行代理的多为一手开发商出让的社区铺，交易方式为各付各税，投资者需要承担的税费不多。这些社区铺都持有几年前签下的租约，当时租金在50~60元/m2/月，如今租金已升至100元/m2/月以上，按目前市值租金计算，投资回报率在3.5%。

　　今年以来，社区铺售价维持较稳定的势头，但是若以5年期的投资周期来看，商铺的价格升幅凌厉。满堂红商铺部高级经理郭海波表示，广州市社区铺的平均投资回报率大约在3%~5%之间，社区铺价格在5万~8万元/m2，租金在100~200元/m2/月。成熟小区如海珠区光大花园、翠城花园，成交价达10万元/m2。成熟小区的社区铺，出租率在9成以上，市中心社区铺租金甚至达200~300元/m2/月。

　　写字楼：价涨租不涨 回报率4%~5%

　　今年广州写字楼市场呈现价涨租不涨的状况。

　　与今年年初相比，广州写字楼成交价格约上涨了10%~20%，尤其是下半年以来，约上涨了一成。琶洲是今年涨幅最为明显的板块，中洲中心年初的时候成交价格只是2万~2.1万元/m2左右，到目前已经上涨到2.5万~2.6万元/m2；还有保利世贸中心，半年前2.5万元/m2就有成交，现在有业主放盘价高达3.3万元/m2，虽然实际成交价并没有这么高，但今年仍是上涨了两至三成。

　　与成交价格节节攀升不同，今年广州写字楼租金并没有怎么上涨，整体上与去年相差不大。而珠江新城写字楼的租金不仅没有上涨，反而有所下降，部分超甲级写字楼通过延长免租期或提供额外租金优惠，以吸引稳定的优质租户。

　　现时广州写字楼市场的回报率普遍在4%~5%之间，比较高的可以达到6%~7%，超过8%可以说是屈指可数。有四到五个百分点的回报率，再加上不限购，不管是长期收租还是短期投资，都使写字楼成为热门的投资渠道。现时购买写字楼的买家当中，除了投资客之外，越来越多的企业也加入到购楼大军，令写字楼买卖市场变得更加热闹。

　　淘货贴士

　　业主心态弱

　　可以狠侃价

　　根据往年的经验，一到年底写字楼市场就进入淡季，尤其是在春节前夕，租售量将跌至一年中的最低点。不过，中原地产工商铺中石化分部高级营业经理刘穗强表示，年底淡季正是淘写字楼笋盘的最好时机。因为年底淡季放盘出售的一般都是急需用钱的业主，或者是一些企业资金需要回笼，一般都急于出售，放盘价钱也稍低，再加上买家少，盘源较充裕，竞争比较小，业主心态也较弱，更易于讨价还价，往往可以争取到一个优惠的成交价格。

　　至于社区铺，偏远地区或新区的社区铺需要守较长时间，且价格近期升幅惊人，如增城和番禺南站附近的商铺，一手网签成交价格已经接近6万元/m2，比中心城区的社区铺还要高。有心入手的投资者，最好到现场看看环境，最好向附近租户了解目前的租金水平，以防发展商故意签下高租金的租约来抬高售价。