发展商“劈价”“土豪”扫走一层楼

　　上周末，寒流如期而至，凄风冷雨之下楼市却没有遇冷，多个项目开盘收获六成以上的去化率，比预期价格低开的保利天悦二期公寓更获得“日光”的佳绩，收金10亿元。另外也有不少项目赶在年底前开放板房，价格也有所走低，有业绩压力的项目年底前有可能再有惊喜。一些媒体传言有投资者大手买走保利天悦两层公寓，经记者与保利天悦人士核实，整层购买的只有1层，他们表示，由于公寓产品不限购，大投资者抽中在前，故此可整层买。从消化的产品来看，性价比高、价格有惊喜以及总价低是产品畅销的不二法门。

　　买家入市首要因素：价格有惊喜

　　本报记者兵分三路到市内各处踩盘，无论是市内的保利天悦还是惠州的十里银滩，购房者入市热情高涨，无惧寒风早早轮候的购房者非常多。保利天悦公寓买家8时进场，但购房者7时已在现场等候。能够吸引购房者入市的首要因素无非是价格比预期低。如天悦公寓之前吹风价在3万元/m2之上，本次开盘价格最低2.3万元/m2，均价2.6万元/m2，买家无不心动入市。如奥园春晓卖楼王单位，价格只比前期单位贵400元/m2，相隔两三个月价格并没有走高。力迅·时光里二期开盘价也比预期低了3000元/m2，让买家略感惊喜。

　　买家入市次要因素：总价“易啃”

　　纵观本次销售开红盘的项目，除了单价定价有惊喜外，总价承担得起也是一个非常重要的因素。保利天悦二期公寓，面积从68~133平方米，虽是商业公寓，但具有双阳台且可以明火煮食，吸引了一大批改善型置业者入市。从定价来看，天悦公寓均价2.6万元/m2，而天悦的住宅户型只有140、190、260、280平方米单位，且单价已上4万元/m2，两相比较之下，商业公寓虽然稍稍“贵住”，水电支出费用贵一些，但房款比住宅平一大截。对于改善型置业者来说，即使不选择保利天悦住宅，海珠电梯次新二手房单价已普遍上3万元/m2。增城丰泰城市公馆这次热销，也与其总价低有关，80万元可以入手一个两房单位，对于不少“刚需”族来说是天籁佳音；而对于不少有意入市的投资者来说，不限购的增城正好满足他们的投资愿望。

　　相比之下，产品滞销的项目则在于其价格偏高，总价“恶啃”。力迅·时光里一期曾出现“日光”，二期推出50多套单位，未能复制之前的“辉煌”，这与“双合同”密切相关。网签合同2万元/m2出头，而装修合同则需支付1.1万元/m2以上，购房者首期压力加大，并非很多购房者有此能力。上下九西门町商场铺开售，一楼街铺报开单价过百万元，最高200多万元/m2，目前只有一个街铺售出。

　　专家分析：“高报低开”屡试不爽

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，年底开盘这一轮，热销楼盘都是采取“高报低开”的招数，这是开发商惯用的促销措施，但“桥不怕旧”，市场照样受欢迎。从这一轮的开盘来看，公寓型和小户型的产品都是热销类型，如保利天悦的公寓产品，除了没有具备学位外，居住性能与住宅无异。年底即将开盘的邦华·星际也是如此，复式产品给用家更大使用空间，又可降低总价，比龙溪路在售住宅的大户型产品更贴合“刚需”族的需求。

　　市场之前曾一度传出市区网签价有望上调，海珠区网签价可能上调为2.8万元/m2，黄韬认为这个传言未必是真，从力迅·时光里二期的价格看，如果网签价上调为2.8万元/m2，购房者首期压力大减，销售成绩必然比现在的六成要好。年底银行放款慢，银根紧，开发商为尽快回笼资金，对一次性付款的客户给予较大折扣，现在买房备足充足资金最“着数”。

　　据了解，从现在到明年1月18日之前，市场上仍有一批项目会开盘。黄韬认为，目前广州市购房者外地人占比已在五成之上，2014年1月18日之后已是春节过年的节奏，开发商预料到2014年2月中下旬才会开盘，因此从现在到2014年1月18日之前约有一个月的时间，目前新开板房的项目预料会成为农历年前最后冲刺的一轮开盘潮。他认为，市场瞩目的新盘一般都会留到年后，近期开盘的都是新组团或者部分项目的尾货，开发商冲业绩压力随新年的到来而递减，开出惊喜价的可能性不大。记者李凤荷