盈嘉香榴湾烂尾1年 引发商品房资金监管漏洞追问

　　凑出积蓄加上贷款购买的期房，延迟一年仍难以交付。在2013这个楼市最火的年份，南京尧化门的盈嘉香榴湾业主，正感受彻骨冰寒(现代快报11月8日曾作报道)。在楼市火爆的背景下，为何会有楼盘停工？在南京已经实行商品房预售款监管的背景下，开发商怎么会没钱盖房？

　　昨天，现代快报记者调查发现，大包大揽的“担保”，让原本运营正常的开发商陷入债务纠纷；而随之而来的司法查封，让原本被用于盖房的监管账户失灵，进而导致楼盘停工，并让数百业主遭遇“误伤”。

　　开发商遭遇债务纠纷之后，监管账户的钱该优先保证还债还是盖房，是盈嘉香榴湾留下的沉重话题。

　　业主的痛苦

　　婚房拿不到

　　在出租房里结婚

　　“我就是个刚需，可能我们刚需的声音太微弱了，没人听见吧。”提到房子，李先生如今只有自嘲，他说这套房带来的辛酸，让他平时已经不敢提。

　　2011年上半年，李先生购买了盈嘉香榴湾一套75平方米的房子，他找家里借了几万块钱，凑了20万元的首付交给开发商，又背上了贷款，之后每个月和女友一起偿还月供。去年年底到了当初约定交付的日子，可房子根本就没盖好，两人只能继续租房。

　　“本来是准备用作婚房的，但是眼看根本没指望，她说年纪不等人，我们就在今年春天结婚，现在她已经怀孕几个月了。”李先生无奈地说，在租房里结婚怀孕，实在是迫不得已，看这架势，恐怕要在出租房里生娃。

　　最尴尬的莫过于，一边还房贷，一边交房租。“我们两个都是打工的，月收入有限，现在房租涨得厉害，孩子生下来的话，我们得租个两房的，这样租金又要多出很多，压力真的好大。”他说，更糟糕的是房子烂尾了，现在想拿拿不到，退也退不掉，只能与这停工的房子牢牢捆绑在一起。“这两年房价涨成这样，即使退房，我也不可能买得起房。夫妻两个情绪都低落，在家都不敢提房子的事。”

　　盈嘉香榴湾出现停工的是8、9、10这最后三幢楼。网上房地产显示，这三幢楼共计422套房，其中412户已售。而这些房子全部是90平方米以下的小户型，这意味着，买到这些烂尾房的以刚需买房人为主。

　　苦不堪言的刚需们拿房无望，自然对开发商充满怨气。除此之外，业主们普遍对住建部门心存质疑，“不是说开发商的钱要纳入监管的吗？现在开发商怎么会没钱了？”

　　开发商的麻烦

　　陷入债务纠纷

　　银行账户被冻结

　　“我开始知道盈嘉香榴湾可能有麻烦，是在去年10月份。”南京市住建委产权市场处商品房管理科科长胡高生说，当时南京一家法院的执行法官来到他办公室，向他了解开发商预售款监管账户的性质和用途，之后没多久，开发商的预售款监管账户就被查封了。

　　根据目前可查资料，开发商盈嘉恒升实业有限公司(简称盈嘉恒升公司)之所以惹上官司，是在担保上栽了跟头。知情人透露，盈嘉香榴湾的施工方叫江苏洪建建筑安装工程有限公司，这家施工方此前拖欠一家混凝土公司的200多万元材料款，便找到开发商请求帮忙担保。开发商为施工方提供担保后，施工方无力偿还，开发商便惹上了官司。“担保合同中有漏洞，开发商实际上提供了最高额度的担保，担保数额远远不止200多万元，结果施工方的大量债务全部由开发商来担保了。”

　　去年，盈嘉恒升公司开始被多个债权人起诉到南京多家法院，11月份开始，公司的多个账户陆续被查封，其中也包括盈嘉香榴湾8、9、10三幢楼的预售款监管账户，而这个账户里的钱原本是用于支付这三幢楼的工程款，钱没了，自然也就停工了。

　　“这三幢楼的初始监管资金共有6670万元，到去年出事的时候，三幢楼的施工进度已经达到了85%，当时账户里还有1873万元。”胡高生说，此后账户里被法院划走100多万，开发商因欠税被地税部门强制划走900多万，目前账户里还剩768.07万元，其中730.8万元处于被法院查封冻结状态。“根据开发商的测算，要想把这三幢楼收尾，还需要2000万元左右，现有资金哪怕全部解冻也不够。”

　　资金监管的漏洞

　　预售款为何保证不了

　　“专款专用”？

　　欠债还钱天经地义，开发商因涉及担保官司被法院查封账户，看上去并没有问题。但在业主们看来，这意味着“预售款监管”根本起不到真正的监管作用。

　　“南京是从2007年10月份开始实行商品房预售款监管的。”胡高生说，江南六区至今已经监管了816.09亿元，涉及283个楼盘，盈嘉香榴湾是第一个预售款监管账户出事的楼盘。

　　业内人士表示，所谓商品房预售款监管，就是开发商将老百姓购买期房的钱存进银行账户里，由银行进行监督管理，专款专用，不能挪作他用。在实际操作中，开发商在申报预售许可证之前，就先得自己选择银行开设好专用账户，确定监管额度，制定资金使用计划。

　　“假设开发商开盘2幢楼，卖了2亿元，而事先的预算是这2幢楼的施工需要1.5亿元，那么开发商可以将这个监管账户里的0.5亿元拿走自由支配，剩下的这1.5亿元得按照事先制定好的计划分批支付工程款，并不能挪作他用。”这位业内人士表示，其实所谓预售款监管，是为了弥补期房销售制度的不足。因为期房买卖并非“一手交钱一手交货”，为了防止买房人交了购房款却拿不到房的现象，这才有了预售款监管，“确保”工程能够有钱进行到底。

　　然而，原本设计好的预售款监管制度，在司法查封面前暴露了问题。由于法院介入查封开发商账户，确保了开发商债务官司中的债权人，却让无辜的买房人“躺枪”，也在事实上让预售款监管制度失灵。

　　南京市住建委相关人士表示，对于盈嘉香榴湾的诸多纠纷，目前政府多个部门已经多次组织协调，他们也希望能够尽快解决。

　　律师观点

　　业主的权益

　　大于其他债主债权

　　一方面欠债，另一方面欠着业主的房子，预售款监管账户的这笔钱，究竟该先保哪头？

　　南京金协和律师事务所主任张明文说，《房地产管理法》中规定，商品房预售所得款项必须用于商品房建设。住建部颁发的相关规定中也有相同的表述。而在类似于“国五条”之类的房地产调控文件中，也有类似的提及。“不过，这些都属于下位法或者部门规章，从更高层面上的法律看，目前还没有一个明确的说法。”他表示，这种纠纷南京是第一次出现，但在外地已经有过不止一起，受害的只会是无辜的买房人，而如果不能给出一个明确的规定，那么今后南京不排除还会出现类似的纠纷。

　　江苏钟山明镜律师事务所律师王思涛则认为，按照法理分析，这种情况下理应保护买房人。“从法理上看，物权大于债权，而期房则是期待的物权，很明显业主的权益大于其他债主的债权。”

　　江苏永衡昭辉律师事务所律师王宏则指出，实际上盈嘉香榴湾的业主们也是开发商的债权人，他们之所以在纠纷中“受伤”，是因为暂时找不到“代言人”，因此在纠纷中毫无话语权。“不同的利益主体之间需要平衡，不同的法院之间是否可以考虑统筹协调此事。”

　　王宏分析认为，商品房预售款虽然表面上属于开发商所有，但在开发商与买房人之间的买卖合同中已经规定“专款专用”，因此法院应采用更科学的方法来处理此事，而并非简单地“一冻了之”。