申城房屋租赁市场年尾现异动 租赁房源挂牌激增

　　据《新闻晨报》报道，时隔4年，2013年的楼市又一次演绎了与2009年相似的上涨局面。有关地产市场研究部的数据显示，从年初至年尾，全年申城楼市涨幅基本超30%以上，部分区域超过了50%。12月上旬两周的新房成交量环比11月下旬单周交易量下滑幅度近3成左右，而在交易价格方面，近两周的成交均价均在25000元/平方米以上，并未出现下滑的迹象。与此同时，二手房市场的量价表现相比新房市场要更为乐观。因此，2013年的楼市将以“量跌价稳”的局面收尾。

　　本周，国家统计局发布了11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。上海新房价格环比涨幅缩小，业界认为，政策走向仍然决定短期内房价走势。

　　随着近期新房、二手房成交量持续出现降温，12月份的房价涨幅将进一步收窄，房价指数将继续回落，明年1、2月份房价有望趋于停涨。

　　年末行情低迷翘尾难现

　　进入12月，本市楼市继续表现低迷。尽管有冬季房展会的刺激，但12月前半个月本市新建商品住宅累计成交仍只有42万平方米，较11月同期大幅下滑39.8%，同比下滑8.8%。供应量虽上升，但外环内新盘半个月仅有1000平方米入市，难怪许多人觉得新楼盘都越开越远了。

　　上周本市新房供应虽然出现回暖，但供应量仍然无法突破20万平方米的大关。新房市场近5周第4次出现供不应求的现象，本市上一次出现连续两周新房成交量在20万平方米以下的现象还要追溯到今年行情比较低迷的7月末。

　　从区位来看，新增公寓供应依然集中在外环外区域，外环内区域仅有1套公寓入市，供应面积仅为188平方米。12月1日至15日，本市共有6个外环内楼盘入市，但累计供应面积仅1000平方米，占全市新增房源供应的0.4%。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，近3年本市12月新房成交量全部超过11月，实现翘尾收官。不过，今年由于“金九银十”需求大量去化和11月初政策收紧后市场逐步降温，12月的行情持续低迷，出现翘尾的可能性不大，12月有可能成为继7月后年内第二个同比成交下跌的月份。

　　外环外区域新推房源也以中低价段房源为主。据中介机构统计，上周最高报价不足2万元/平方米的新增房源占全部新房供应的70.4%，之前一周该价格段房源供应的占比为44%，追溯到11月，该价格段房源供应的占比更是仅为19.9%，说明近期低价段房源供应份额持续扩大，一些受调控影响较小的刚需楼盘仍试图发力。上海搜房分析师指出，上周推盘量特别是刚需房源的供应量大幅提升，主要原因之一是部分开发商期望借推出最受刚需购房者欢迎的户型和房源以拉动成交，以提升2013年的销售业绩。另一方面，由于受预售收紧的影响，中高价位房源入市受阻。预计在12月的后两周，低总价的刚需楼盘仍将是市场主力。100万－300万总价最受青睐

　　今年上海楼市两大主力刚需和改善型盘房价小幅上涨。中介机构对商品住宅总价的监测显示，从1月份至11月份，刚需(200万元以下)的交易量基本占到总成交量的5成，其中5月的份额最高，达到57%。改善置业房(200万－500万元)的交易量份额基本在35%－40%。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从性价比变化来看，年初刚需房的成交均价为13847元/平方米，年尾至14719元/平方米，相比上涨6.3%。而在改善型房方面，成交均价从年初的23487元/平方米涨至年尾的23577元/平方米，涨幅为0.4%。

　　从置业总价需求看，100万－300万是置业群体较为青睐的价位段，截至11月，全年100－300万总价的交易量为近6万套，占全市交易量份额的6成以上。根据300万总价测算，以90－120平方米的2－3房为例，单价可以控制在25000－33000元/平方米。松江、嘉定、青浦、南汇等外围区域均可挑选，同时中外环间的部分楼盘也可进行置业。值得一提的是，2013年置业者的购房意愿明显强于前三年。朱春峰分析，除了刚需置业群体之外，不少改善型群体和豪宅置业群体也纷纷加入行列之中。这主要是由于这些置业群体的房价预期在全年中基本为上涨趋势，促使他们加快了入市的步伐，随着房价的上涨，这种入市步伐的节奏也随之加剧，形成了一种追涨的局面，直至“沪七条”的出台，才使房价预期开始转变。

　　租赁房源挂牌激增

　　沉寂多时的申城房屋租赁市场伴随着年尾的到来有所异动。多家房屋中介机构表示，自12月上旬以来，由于合同到期、回家过年等原因，普遍有一些外省市来沪务工人员结束了一轮租赁周期，促使换租季的来临，并且导致本市租赁市场的挂牌量有所增加。

　　由于今年的春节早于去年，很多租客的租约到期时间基本是在春节之后，那么这就意味着春节过后将会出现大规模的换房潮，届时租金也会有一定幅度的变动。

　　在租金方面，除了即将贯通的12号(东段)、16号线所辐射区域租金有大幅提升之外，其他区域的租金并未出现大幅提升迹象。21世纪不动产上海区域市场研究部对宝山上大、普陀长寿、真如、徐汇南站等板块的调查显示，大部分板块的租金行情与上月持平，租赁需求下降1－4成，而租赁房源挂牌量则不降反升，最高可提升至6成。

　　据了解，目前申城租赁市场上，受换租影响最大的是一些校区板块。如宝山上大，其12月上旬的租赁挂牌房源较11月同期上升了6成。一些学生提前回家过年，而提早结束租房是挂牌量上升的主要原因。该板块的租赁需求也因此下降了4成。房源供大于求，也有少数客人看准时机换房。在普陀真如，趁“季”换房者成为淡季留守的主力。由于板块内存在多个成熟的热租老社区，租金普遍相对较低，换房者有时更注重板块内较薄弱的装修品质等问题。

　　年末受追捧的房源有3种：

　　■第一：松江新城、宝山共康泗塘、闵行莘庄、浦东周康、嘉定新城等传统较受刚需置业群体青睐的板块。这些板块中房源的价位基本控制在150万－250万元之间，非常适合刚需置业群体的需求。

　　■第二：豪宅高端市场活跃度有所提升。

　　■第三：由于受到16号线年末贯通利好消息的影响，惠南、临港新城、新场、航头等板块的房价均有所提升，其中惠南板块的房价上涨相对较为突出。