“溢价率35%上限”难降杭州土地市场高烧

　　本报记者 曾倩文 上海报道

　　一边是政策调控不断，一边则是地块价格“爆表”，杭州遭遇调控“软钉子”。

　　12月18日，杭州萧山一幅纯住宅用地遭遇众多大鳄围抢，最终该地块由九龙仓、绿城联合体以25.76亿元竞得，成交楼面价13586元/平方米，溢价率69.82%，加冕杭州萧山单价地王。由于该地块不位于杭州主城区，因此不受35%溢价率上限限制。

　　而此前5天，在杭州主城区今年最后一次土地拍卖中，刚刚发布了一项土地新政：今后杭州主城区的土地竞价溢价率上限将由原来的49%统一调整为35%，即当经营性地块溢价率达到35%时，将调整竞价方式，锁定地价进入保障房配建面积的竞争。

　　值得注意的是，在这场发布新政的拍卖会上，尽管进入比拼保障房配建面积环节，地价仍再创新高。其中，宝嘉地产在溢价率达35%后，以封顶价13.93亿元，配建9000平方米保障房强势拿下一幅三墩住宅用地，成交楼面价12044元/平方米，创三墩板块单价新纪录。

　　今年以来，杭州土地市场异常火爆。据杭州透明售房市场研究院统计，2013年杭州主城区共成交土地102宗，总面积4807.6亩，总成交额841.6亿元，创下杭州近5年卖地金额最高纪录。土地市场的持续升温，迫使杭州密集出台一系列土地调控政策，但由于执行力度温和，市场反应平淡，地王的身影仍不断出现。记者了解到，未来一个月内，杭州至少有两幅“准地王”将入市，包括备受市场关注的杭师大地块和雅戈尔退掉的“申花地王”。

　　“此时发布新政更像是向市场投射烟雾弹，对楼市的实际意义不大，也很难对明年的地价造成抑制作用。”杭州双赢置业机构总经理章惠芳告诉中国房地产报记者，调整土地拍卖溢价率上限看似是政策从严，其实更多的是政府的一种态度：避免在明年出现地王引起调控不力的风险，避免对市场的刺激作用加大，通过新的行政手段保持市场的相对平稳。而要考量这一政策的效果，关键是要看未来政府如何制定土地的起拍价格。

　　土地市场热浪

　　引来“溢价率上限35%”新政

　　12月13日，杭州主城区迎来今年土地市场的收官之战，在此次竞拍中，唯一的住宅用地——西湖区三墩单元FG03-R21-07地块、FG03-R22-08地块受到房企热捧。该地块溢价率达到35%后，竞标忽然进入保障房面积投报阶段，成为首幅按照土地新规成交的地块。

　　突如其来的政策变化，引起杭州业内的质疑声不断。本报记者随后向杭州市国土局求证，一位负责人告诉记者，该局近日对土地出让规则做出调整，今后杭州主城区的土地竞价溢价率上限将统一调整为35%。本次调整适用于包括住宅用地和商业用地在内的全部经营性用地，主要为了在控制地价的同时加大保障性住房建设力度。

　　2012年10月，杭州市国土局下发一份名为《关于贯彻国土资电发(2012)87号文件有关事宜的通知》规定：对于杭州主城区出让的经营性地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积。至此，杭州开始了“限地价、竞保障房面积”的尝试，成为全国首个明确规定土地出让溢价率并且标准最严格的城市。

　　今年9月份以来，杭州土地市场地王不断涌现，溢价率突破49%的高价地块层出不穷，市场的迅猛势头迫使杭州市政府多次出台新政。10月15日，杭州市国土资源局正式发布公告称，取消了杭师大地块的出让计划。此前的10月10日，萧山湘湖“准地王”地块也在出让当天的上午被临时叫停。除叫停出让多幅地块外，杭州随后又发布“杭六条”，并在第一条中明确，进一步加大中低价位住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地交易平稳。

　　限溢价率的数字游戏：

　　悄悄涨底价

　　此次把上限从49%下调至35%，似乎再次明确了杭州严防新地王、抑制地价的态度。但令人不解的是，西湖三墩单元地块尽管是首幅试点35%新政的地块，其限定溢价率的背后，却是起拍底价的上涨。统计数据显示，上述西湖区三墩单元FG03-R21-07地块、FG03-R22-08地块，该地块起始楼板价为8921元/平方米，而在今年3月，相距仅几百米外的两幅住宅地块的起始楼板价仅为7700元/平方米，去年8月，附近的一幅大体量住宅用地的成交楼板价只有7261元/平方米。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监高院生向本报记者指出，自去年设置49%溢价率上限以来，杭州新推出的地块起拍价开始明显上涨，不少地块的起拍楼板价甚至超过同地区地块的成交楼板价，严重抵消了政策对溢价水平的控制作用。因此，不管“限地价竞保障房”试点怎么严格，只要政府的起拍价随之上调，地价实质性的上涨都是在进行的。

　　杭州透明售房市场研究院院长丁建刚表示，35%的溢价率政策对杭州楼市的影响不大，不管溢价率上限设置是多少，土地出让的底价是控制在政府手上的，而这个底价是可以重新设置的，以人为的方式控制溢价率不能解决问题，最终只能以市场化方式解决。

　　在限制溢价率的同时，提高土地的起拍价，杭州业内将这一自相矛盾的政策解读为“玩数字游戏”。“政策执行不严厉背后，是杭州对土地财政的习惯性依赖症，如果土地收入受影响，会对杭州造成严重的冲击，所以不能太冒险。”一位不愿具名的杭州业内人士评价称。

　　“数字游戏”之因：

　　杭州土地收入创历史新高

　　相关统计显示，截至12月19日，今年杭州主城区土地出让已经结束，创下841.6亿元的土地收入新高，整个杭州市的土地成交金额也已超过1340亿元，已创历史新高。年底前杭州余杭、萧山两区还有6宗地块出让，预计杭州2013年的土地出让收入有望超过1400亿元。

　　杭州土地收入历史最高值出现在2009年，当年杭州土地出让金收入1200亿元，是地方财政收入520.79亿元的2.3倍，排名位居全国第一。随后的三年，杭州土地收入连续下滑，一度成为浙江唯一一个财政收入负增长的城市。杭州市财税局提供的数据显示，2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元；2011年跌到了427.37亿元；2012年土地出让金再度缩水，仅为350.80亿元，占地方财政的24%，拉下地方财政收入50亿，拉下地方财政比数18个百分点。

　　而根据杭州市2013年财政预算草案，2013年杭州市本级预算目标是完成土地出让收入380亿元，市地方财政收入预算为912亿元。粗略计算下，杭州市本级土地收入目标已超额完成，目标完成率221%，预计全市土地收入将占地方财政总收入的1.5倍。

　　“杭州有望在今年实现财政收入的大逆转，但这一定是不可持续的。”章惠芳指出，杭州在年底出台35%的溢价率上限新政，给明年的市场铺垫了稳定的基调，今年这样疯狂的拿地现象将不会持续。此外，今年杭州的土地价格涨幅已经大大超过房价涨幅，不少板块频频出现“面粉贵过面包”的现象，导致楼市供大于求严重，未来开发商抢地也会理性得多。

　　根据杭州市国土局目前已发布的公告，2014年1月，杭州主城区将推17宗地块，总出让面积56.3万平方米，总起价达203亿元。“不管此次新政，还是杭六条，都是通过行政手段对市场预期施加影响，更为重要的是2014年。”章惠芳认为。