房屋中介不规范行为易引发纠纷

　　目前，房屋租赁纠纷案件数量较大，而该行业的不规范行为是引发纠纷的主要原因。

　　【案例一】

　　何先生与某中介公司签订委托合同，将自有房屋委托中介公司对外出租。合同签订后，何先生依约将房屋交付中介公司，中介公司将房屋出租给他人，并收取了承租人一年的租金。但中介公司仅支付何先生一个季度的租金后便不再按约定支付租金，何先生找到中介公司的办公地址发现已经人去楼空，故将中介公司诉至法院，要求中介公司支付租金。

　　目前，不少怀有投机心理的房地产经纪机构和人员把经纪服务当作“一锤子买卖”，赚取违法所得后就转行或者走人。本案中，由于承租人已经将全年租金支付给中介公司，属于善意第三人，何先生虽然没有收到租金但是并不能提前让承租人腾房。法院虽然判决中介公司支付何先生租金，但由于中介公司已人去楼空，后续将面临执行难的问题。

　　【案例二】

　　郭先生与中介公司签订委托合同，将房屋委托中介公司对外出租，合同在中介公司负责维修的范围部分写明“刷墙、铺地、贴瓷砖、打隔断、安装马桶”，将“打隔断”字样掺在维修内容里。合同签订后，中介公司在房屋内打隔断后对外出租，郭先生得知中介公司打隔断后要求中介拆除隔断，但中介公司表示签订合同时郭先生允许打隔断。直到此时，郭先生才注意到合同中“打隔断”的内容，后郭先生诉至法院，要求中介公司恢复原状并支付违约金。

　　实践中，房地产经纪机构提供的格式合同中不乏合同陷阱、霸王条款的问题，与中介公司签订合同时，一定要细心推敲合同条款。本案中，中介机构在合同条款的中介公司维修范围部分加入了打隔断的字眼，业主若不注意便不会发现，发生纠纷后业主很难维权。本案经过法院调解，中介公司同意将隔断拆除并支付了一定数额的违约金。

　　【案例三】

　　刘女士将房屋委托中介公司对外出租，合同约定无论中介公司是否将房屋出租均要按合同约定支付刘女士租金。中介公司将房屋出租给他人但并未与承租人签订书面租赁合同。由于该房屋为回迁房，尚未办理房产证。承租人将房屋出售给他人，承租人由于涉嫌诈骗罪被逮捕并被检察机关提起公诉，刑事案件尚在审理中。现在买房人实际占有使用房屋，中介公司以未收到承租人支付的租金为由拒不支付刘女士租金。刘女士诉至法院，要求中介公司支付租金。

　　实践中，一些房产中介在接受业主的房屋托管对外出租时，未尽到谨慎注意义务。在此案中，中介公司与承租人的第一年租赁合同到期后，并没有与承租人再续签第二年书面租赁合同，在承租人将房屋已经出售数月后才知道此事。由于房屋涉及刑事案件，导致刘女士不能马上将房屋收回，需等待刑事案件的处理结果。本案中，法院最终依据合同相对性原则，判决中介公司应依约支付刘女士租金。关于刘女士的房屋返还问题，需待刑事案件处理完毕后才能解决。