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美国“量化宽松政策”言退 内地香港楼价到顶?

2013年12月27日 16:52 来源:广州日报 参与互动(0)

  有专家认为,由于内地楼市中来自境外的热钱不算多,大部分是民间游资,故此本地市场或可平稳过渡。 王荔珏 摄

香港财金官员及银行界人士都认为QE退出将重创香港楼市。 新华社 发

  美联储“量化宽松政策”开始退出,热钱流出和房产税加快推出等因素产生叠加效应

  就在市场预期美联储将继续拖延削减量化宽松政策(QE)之际,日前,美联储主席伯南克宣布,鉴于就业市场改善,从明年1月起缩减长期债券购买计划(即QE),将目前每月850亿美元的购买额调整为每月购买750亿美元。此举标志着美联储史无前例的刺激政策将开始逐步退出并将走向结束。

  这对内地楼市而言,一方面加大了房企海外融资的难度,另一方面或引发房企抛售房产。广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为,量化宽松政策退市是市场预期之中,预料流到中国的热钱会退回美国本土市场。不过由于内地楼市来自境外的热钱不算多,投入到楼市中的大部分是民间游资,故此境外热钱流走对本地市场影响不大。

  在香港特区,财金官员及银行界则对此持悲观态度,他们预计美国退出量宽政策,难免令金融市场出现短期波动,资金流向随时逆转。香港财政司司长曾俊华更警告说,一旦资金大量流走,香港地区或较美国更早加息,令市民的供楼负担加重,更有当地媒体在头版刊登市场人士预测:“未来香港楼市料跌三成。”过去五年美联储局推出多轮量宽,全球资金泛滥银根宽松,实物资产供不应求价格大涨。此次美联储决定逐步退出,一旦香港银行跟随美国加息,“息魔”重来,加上印花税政策,将对香港地区楼市造成严重打击。 记者 李凤荷

  资本外流对内地楼市有影响

  人民币贬值楼价下跌已成规律

  交通银行分析师指出,美联储退出量化宽松政策对全球的影响主要体现在资金流动变化和美元、大宗商品价格上,短期来看,会使跨国资本回流美国和美元走强,新兴市场将面临资本出逃和本币贬值的压力。

  海富通基金经理认为,对包括中国在内的新兴市场国家来讲,虽然QE缓退消除了美国经济复苏中断的风险,但在近期内,确实存在货币贬值、资本阶段性流出的风险。

  有经济学家担忧地认为,美联储如果退出量化宽松政策,除了将会对香港地区的产业构成负面影响外,多年以来靠潜伏的国际资本支撑的内地高房价将迎来真正的重击,人民币也将放缓升值步伐。交通银行香港分行首席经济及策略师罗家聪表示,香港的楼价自今年9月起便有下行迹象,预期明年下半年楼价跌得较为急速,明年全年下跌10%已成为市场共识。因此,不排除美退市会触发楼价跌得更急,可能会一口气下跌30%~40%。

  对内地楼市而言,影响也将明显存在。早在两个月前,著名经济学家许小年就指出,房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币兑美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。所以,房价的涨跌基本上取决于人民币兑美元的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

  2013年房企海外融资总额翻一番

  QE退出令房企海外融资困难

  知名财经评论员余丰慧认为,时至年底,银行间拆借市场利率又开始急剧攀升,这两天三个月期限利率已经升至8%,“钱荒”大有卷土重来的迹象。而QE开始退出必将使得国内银行等金融机构“资金慌”雪上加霜。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,一旦QE退出将对房企海外融资带来很大难度。对房地产来说,这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。据了解,2013年以来,在港上市房企的发债次数明显增多,发债规模明显增大。中原地产统计数据显示,截至目前,房企海外融资总额(包含贷款)合计高达3256亿元人民币,比2012年全年额度涨幅超过100%。房企在海外融资的难度将加大,引发的可能就是被迫抛售房产以应对流动性危机,而大量卖房就会增加市场供给,房地产价格从而下降。“未来预计更多的房企将选择合作开发,包括房企与基金的合作、房企与房企之间的合作等,以缓解资金压力。”有券商分析师预测道。

  房价过高令市场观望气氛浓厚

  居民购房意愿跌至全年新低

  尽管说房地产价格或将下调对老百姓而言是一大利好,但不容忽视的一点是,市场的购买力是否依然能持续?日前,央行发布第四季度城镇储户问卷调查就显示,未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%,与上季度持平。这一数据也是1999年央行开始调查以来的最低值。同时,这也是居民购房意愿2012年四季度以来连续第三个季度下跌之后,持平于低点。2012年年底,居民三个月内购房意愿为15.4%,比上一季度下降了1.1个百分点。调查还显示,66.5%的居民认为目前房价“高,难以接受”。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析说,持续上涨接近两年的房价已经超过大部分需求的承受力,市场逐渐开始出现观望。

  房企为了追求快速回款会进行打折促销,或会导致房地产价格下降,但并不就等于楼价一定会全面下跌。毕竟,就一线城市而言,由于需求旺盛,当前楼价依然是涨声一片。据11月全国70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示,北上广深等一线城市的房价连续第三个月同比涨幅超过20%。因此,在“面粉”(土地)价格持续处在高位的前提下,寄望因QE退出而令楼价大跌,尤其是一线城市的楼价大跌,也许并不现实。

  专题撰文:记者 王荔珏

  资深投资者一到年底很少入货

  广州投资者反应 不如香港人敏感

  对个人投资者而言,他们对这个宏观经济政策的变化则表现较淡定。成女士在香港和内地持有市值过亿元的不动产,她认为在市场悲观的情况下,暂时不会贸然出售手中的物业。

  成女士最近也听到与她相熟的香港地产经纪说:“额外印花税使得交投淡静,中介行没生意,我转行了。”据有市场人士预测,未来香港每月都有一家中介公司关门。成女士认为,有关政策刚出台,市场笼罩悲观情绪,如果在市场气氛不好的情况下贸然放盘,无论住宅还是商铺都卖不出好价钱,且一些豪宅动辄千万元计,被压价的可能性更大。她投资楼市已将近20年,经历多个调控周期,她乐观地认为:“即使像悲观的市场人士所言,香港楼市会跌三四成,未来也一定会涨回去的。”

  合富置业专业人士表示,广州无论是投资商铺或是住宅的投资者,暂时对美国QE缩减所产生的影响都不算敏感。不过,由于时近年底,资深的投资者往往担心“压”货过年,暂时不会贸然出手买货。再加上调控政策的影响,现时观望情绪较浓,估计要到明年春节之后才会稍有缓解。在商铺市场方面,目前存在相当浓的观望气氛,原因是投资商铺的资深投资者,大多都会有自己的生意,由于年底要“找数”,会动用不少资金,因此这些资深的投资者大多不会选择在年底这段资金流动相对紧张的时期入货。

  在住宅方面,豪宅买家大多有足够资金实力一次性付款,而即使选择按揭,都是因为不想对资金流动有太大影响,其实完全有实力不需要按揭都可以购买的。不过,受新政影响及“房产税”等因素的影响,目前不少豪宅买家处于观望的态势,而普通住宅市场除非有非常笋的物业放售,否则资深投资者均不想压货过年,只有个别投资新手选择在此时入市。

  记者 李凤荷

【编辑:张玉玺】
 
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