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买城郊社区铺博升值 考眼光更考“守功夫”

2013年12月27日 16:54 来源:广州日报 参与互动(0)

御金沙本周开售商铺,单价介于4.5万~11万元/m2。

中粮万科金域蓝湾楼下鲜见有吉出的商铺。

  时近年关,市区外围板块有多个大型楼盘开始发售社区商铺,譬如金沙洲的凯德御金沙、萝岗科学城的中海誉城、花都雅居乐汇通广场等。由于所处区域商圈成熟度不同,单价亦从每平方米三万至十多万元不等。若从价格来看,地处城郊板块的商铺明显低于动辄每平方米二三十万元的市区商铺,入市门槛普遍不高,200万~300万元即可入手一间中小面积的郊区社区铺。但从实际租值来看,此类商铺的现时租值普遍不高,而在业内人士眼中,城郊板块社区铺的租金上涨速度较慢,“往往需要3~5年时间,才会出现较为明显的租金涨幅。” 文/图:记者王雯倩

  案例

  头两年回报不如银行存款

  5年后升值一倍涨租三倍

  商铺买卖向来是一笔中长线投资,常常被商铺投资老手挂在嘴边的“一铺养三代”,说的并不仅是一间商铺的含金量可以养活三代人,它还有另一重含义,即买铺后还需要一段时间耐得住寂寞的“守场”。

  据富力美好置业营销部副经理卢仲宏介绍,2009年,富力金港城开售首批商铺,当时售价为2万多元/m2,以中小面积商铺为主,总价普遍不高,100万元左右即可购入一间商铺。而发展商为了让商铺卖得好价钱,预先持有部分铺位以作统一经营,“做旺场再放售,利润更高”。首批发售的商铺,第一年租值介于40~50元/m2/月,部分业主为吸引租客,有的甚至将租价降至30元/m2/月。如按照当年商铺的售价和租值来计算其租金回报率,许多商铺的回报率都低于2%,其租金回报率不仅低于市区普通住宅,甚至还低于银行存款利率。

  2010年,当富力金港城迎来新一批住宅交楼时,随着小区入住率的上升,项目再次推出一批商铺,虽然地理位置不及首批单位要好,但由于铺位的实用率较高,价格与首期单位持平,单价在2万~3万元/m2。而短短一两年,小区商业街的业态开始“洗牌”,从最初的窗帘、纱窗、建材等小商户,向银行、餐饮、便利店等日常消费业态转型。

  5年过去了,该小区商铺租金已从最初的30~40元/m2/月涨至120元/m2/月,部分租给银行的商铺租值高达140元/m2/月,租金涨了三倍,而售价更是翻了一倍,均价介于5万~6万元/m2,且鲜见放盘。一手商铺业主早已靠租金收入赚回本钱,卢仲宏按照现在的租售价格算了笔账,富力金港城的社区铺租金回报率能在5%左右。

  金沙洲社区铺“发威” 二手售价最高13万元/m2

  同属城郊地段的白云区金沙洲板块,其小区商铺的租售价格亦在短短数年间发生着变化。记者在金沙洲踩盘时亦留意到,大型屋苑如中粮万科金域蓝湾楼下鲜见有吉出的商铺。

  中原地产城西花园分行高级营业经理梁燕萍表示,2008年,中粮万科金域蓝湾开售商铺时,其售价仅约3万元/m2,5年过去了,同期商铺的二手售价已升至5万元/m2以上,部分商铺放盘价甚至高达13万元/m2。换言之,当年一间100万元左右的30平方米铺位,如今已近400万元。而其租金也从起初的不到100元/m2/月,涨至近300元/m2/月。

  小区规模和入住率决定社区铺升值空间

  聊起郊区铺投资话题,受访的多位资深商铺投资者都提到了类似观点,在他们看来,郊区商铺入市门槛虽低,除了需要做好“守场”3~5年的思想准备。而选商铺时,他们更倾向小区规模较大而且以自住人群为主的社区商铺。

  此外,小区居民的消费水平亦会对社区铺的租值和售价带来影响。业内人士建议,如果要选择投资郊区商铺,除了要看其小区规模和入住率,还要留心商铺所在小区的住宅房价,如果房价偏低,这意味着日后常住人群的消费力亦有限,对小区商铺的日后升值也会有抑制。

  从交楼到“做旺” 社区铺业态要经历两三次“洗牌”

  中原地产工商铺高级营业经理洪韵表示,无论是市区板块的社区商铺还是郊区社区铺,其主要经营业态都是围绕居民日常消费展开,如洗衣店、地产中介、超市、花店、餐饮等。与商圈街铺或者商场铺不同的是,社区铺受经济大环境的影响较少,尤其在电商冲击传统经济的今天,以小区住户为主的商铺生意反倒未见回落。

  “以目前市场成交数据来看,总价在200万~300万元之间的社区铺最受投资客欢迎。”洪韵指出,市场上关注郊区社区铺的投资客中不乏投资经验丰富的商铺老手,与转跑道的商铺投资新手相比,他们在财力上普遍更为雄厚,对待前期多年“守场”窘况也更为平和。若以郊区社区铺的经营状况来看,从交楼到真正意义上的“做旺”,普遍需要5年左右时间,而前期的租金回报率可能仅为2.5%~3%。而社区铺的业态从家居建材到日常消费类商户,需要经历两三次洗牌。待到业态稳定时,租金便会以稳中略涨的态势逐年攀升。

【编辑:张玉玺】
 
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