市场在楼市资源配置中起决定作用 或将淡化调控

　　据经济之声的报道，国土资源部中国土地勘测规划院26日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》。国土部表示，明年用地规模将实施总量控制和减量的供应，另外，与房地产税密切相关的不动产统一登记制度建设已有了新的时间表。

　　统计数据显示，今年北上广深卖地收入破5000亿，同比暴涨150%。同时，11月70个大中城市中，价格下降的城市仅1个。在这样的背景下，多方呼吁通过增加土地供应来为房价减压。但国土资源部中国土地勘测规划院的副院长周建春在蓝皮书发布会上透露的信息却是：明年国家将严控土地供应增量。

　　周建春：明年国土资源部将会全面推行节约集约的用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

　　据了解，这段时间大约有18个城市推出了楼市调控的新政，其中15个城市提出“要扩大土地供应”。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析认为，明年的用地政策，也许将给地方楼市的调控带来压力。

　　谢逸枫：新增住宅用地指标减少，可能会影响到市场供求关系。北上广深，像深圳除了填海和山丘改造地，是没有地可卖了。在这种情况下，明年地方政府真的可能没有太多新增的用地拿出来卖了。

　　一面是市场希望增加土地供应为房价上涨减压，另一面是国家将严控土地供应增量。中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，两难之下，地方政府可以选择的策略是挖掘存量用地。

　　赵松：增加供应有存量和新增，这几年强调提高集约节约程度，实际要看有效可使用的空间上。比如前几年有供应出去的但一直没有开发，是浪费的。还有闲置的，低效利用，这一部分盘活也能缓解一下供需矛盾。

　　除了在土地供应上做文章外，房产税也被业内视为调控房价的利器。但前提是，要实施不动产统一登记制度，摸清市场情况。中国土地勘测规划院的副院长周建春透露，目前制度建设已有了新的时间表。

　　周建春：2014年，国土资源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理的基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。

　　主持人：《黄金楼市》记者

　　参与嘉宾：至祥置业（中国）有限公司董事副总黄雷

　　荣城地产数据分析师张先生

　　市场将在楼市资源配置中起决定作用

　　《黄金楼市》：我们总是听到这样的说法，楼市即政策市。2013、2014甚至是更长时间，最重要的政策应该是来自“十八届三中全会”。但全会不谈调控，只谈市场的基调，可谓是忙坏了全国各地的专家及媒体人士，各位是如何看十八届三中全会释放出的信号？在哪些方面是值得我们关注的？

　　黄雷：十八届三中全会最为明确的信号就是市场将在资源配置中起决定作用，而本次会议不谈调控、只谈市场也正是对这一信号的行动表示，宣告了淡化调控、长效机制的策略的开端。就与房地产相关的政策方面我们认为在城镇化、产业地产发展、房产税推进等因素的整合作用下，地产行业将在城市群建设、区域协调、产业化发展中找到新的发展机遇。

　　房产税调控的主要目标是增量房 而非存量房

　　《黄金楼市》：房产税，一直是一个老话题。但此次全会首次将其纳入了“立法程序”，各位如何看？对于市场层面、企业个体、购房者可能产生哪些方面的影响？

　　黄雷：十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”，这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出，试点制将被立法程序取代，以更加合理合法的程序进行推动。发文中的“房地产税”也并不是单纯的“房产税”的概念，未来更可能接触到的是全面的房地产行业相关税种的改革，以及财产公开和收入分配等多方面的问题，是一个体系化的改革工程。

　　之前关于房产税新试点城市的争论热潮可以告一段落，未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进，在短期对于市场的影响应该是中性的，一方面平复了潜在房产税试点城市的恐慌，另一方面又存在广泛推进的可能。此外，目前来看房产税主要目标是增量房，而非存量房，这在短期内可以保持高端物业的市场消化。
　　张先生：事实上，房产税开征短期对于企业必然存在负面影响，因为潜在购房者的置业意愿将显著降低，对销售量产生影响，但从长远来看由于住房需求弹性更小，企业可以通过优化转型，调整核心竞争力，在“立法程序”完成之前调整企业的战略，以弱化政策影响的波动。另外，对于购房者来说，房产税固然在一定程度上打压了炒房的热潮，但并没有从根本上影响市场，效果相对有限，其影响集中于高端住宅市场，不会改变市场需求的整体格局。

　　信贷政策门槛高了 延缓了置业需求

　　《黄金楼市》：我们看到，今年年末对于购房者影响比较大的是银行贷款紧缩及二套房首付比例提升等问题，对于企业而言，你们对于这一事件看到了什么？对于你们及购房者产生了什么样的影响？银行这样的决策反映出什么样的问题？

　　黄雷：年末受到银行年末结算等因素的影响，周期性的银行贷款紧缩属于常规事件，其和二套房首付比例提升带来的影响更多的是对刚性需求客户的伤害，主要表现在置业成本的提高，也在一定程度上延缓了部分潜在客户的置业需求。对企业的影响更多的是回款周期的延长，加大了企业的资金压力。银行出台上述政策的主要原因是考虑部分城市房价上涨的幅度跳跃性的增长，为了能够实现短期内抑制房价的目标，而采取的抑制需求的方法，逼迫开发企业未来完成销售目标而采用折扣等方式促进销售，进而实现房价的平稳的权宜之计。

　　线上线下的融合 “以专带多”将成为商业成功的新模式

　　《黄金楼市》：将视线回到昆明，我们会发现在全国市场的“雾霾”之下，昆明市场亦存在不少的担忧。尤其是以商业地产为例，其商业地产的体量不断突破，同时，竞争压力也不小，很俗却很现实的一个问题，商业地产未来如何突围？

　　张先生：电商冲击和同质竞争已经成为困扰商业地产发展的核心问题，如何加速创新和转型寻找差异化道路成为商业地产突围的基本战略。面对电商的冲击，需要的是带给消费者差异化的消费体验，让消费者能够享受到电商无法提供的整体性服务，以体验带动商场整体消费的提升，但随之而来的问题就是同质竞争。此时，寻找特色商业业态定位，形成主题吸引扩大项目区域影响力，进而吸引更大范围客群的商业是未来的市场机遇所在。“以专带多”将成为商业成功的新模式，而线上线下的融合才能使商业项目获得持续活力，适应未来的市场竞争环境。

　　三个区域各领风骚

　　《黄金楼市》：我们可以看看未来楼市走向，各位最看好昆明未来哪个区域的发展。三个半岛？巫家坝区域？空港经济新区等等。

　　黄雷：讲到昆明未来的区域发展我们认为必须关注的区域是巫家坝片区、半岛区域、泛亚科技新区、北部山水新城和金产区，它们共同的特点都是属于主城区的延伸带，存在对置业人口聚集的自然聚力，在未来规划导向的引导下，加上品牌房企的竞相进驻和打造，将会获得广泛的关注。在上述区域中，我们认为巫家坝-半岛区域的未来发展优势更为显著，该区域定位为昆明的次CBD，将来飞虎大道的贯穿将巫家坝、五甲塘和半岛片区连成一片，南顺呈贡新区、环滇池发展之风，西借滇池板块高端基因形成半岛片区高端住宅特色，东连螺蛳湾、世纪城区域功成大业、北承主城区扩张多中心发展之势，全新的规划加新会展中心的亮点，让区域的未来看点十足。（云南信息报）