万科压力大 成都易帅：转型“试验田”马年攻坚

　　继2011年上海万科总经理刘爱明辞职之后，近日万科地方公司一把手再现人事变动，此次离职的是成都万科总经理刘军。昨日（1月9日）下午，刘军在电话中向《每日经济新闻》记者表示，离职系个人原因，出于职业发展考虑，接下来，会先休息一段时间。

　　在2008年，刘军已坐镇成都，其销售业绩曾连续几年领跑成都楼市。不过，不久前出炉的2013年成都楼市销售龙虎榜显示，万科销售收入不到40亿元，与前两年60多亿元的销售战绩相比，已呈现出下滑趋势。业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科保持行业领先地位显得较为困难。

　　在万科财报中，成都已是该集团四大核心区域之一。万科董事会主席王石多年前提出的住宅工业化也在成都低调试水，而在万科发力商业地产的过程中，成都区域亦有多个商业项目面市，并储备了一些相关项目地块。业内人士表示，目前成都已成为万科推进战略转型的“试验田”之一。

　　“刘军离职系个人原因”/

　　刘军成为新年伊始公开离职的首位万科分公司负责人。

　　公开资料显示，刘军1998年加入深圳市万科房地产有限公司，曾任佛山市万科置业有限公司总经理；2008年调任成都万科房地产有限公司总经理。如今，执掌成都万科6年、进入万科15年的刘军突然离职，在成都房产业引起关注。1月8日晚21时许，成都万科也通过官方微博首次对外发布了刘军离职的消息，“因个人发展原因向公司提交辞呈，对于他的选择，公司表示尊重。”

　　离职背后，业内猜测2013年成都公司销售业绩不佳成为导火索。在成都透明房产网公布的2013年度房地产企业全域成都销售排名前20强榜单中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7，销售备案面积也以41.66万平方米排名第7。

　　作为全国性的房企，万科于1999年进入成都，一度领跑成都楼市销售排行榜。但如今，仅从业绩表现来看，已被后来者保利、绿地等大型房企超越。

　　“这几年，成都万科虽然在排行前列的开发商中，总体比较稳定，但并不像整个集团的业绩上升那么快速。”成都某大型地产商人士评价到，相对保利、蓝光这样目前在成都房产市场领军企业的业绩增长，稍显逊色。

　　成都透明房产网的统计数据显示，2013年，成都房地产企业销售备案排名中，蓝光、保利分别以112.94亿元、104.62亿元位列第一、二，紧随其后的是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额从64亿元到40亿元不等。

　　而在2012年，成都万科还曾以52.07亿元的销售备案总额，排在成都保利的71.88亿元之后，位列第二。缘何2013年的销售业绩相较此前两年明显下滑呢？接近成都万科的业内人士指出，去年，成都万科多个项目都是下半年推出，因此销售业绩上受到一定影响。

　　2013年下半年，成都万科相继推出多个新盘。“有的销售节点甚至到了年底”，前述业内人士表示。他认为成都万科的业绩受到一定影响，与其新推的高端项目销售有关，此前主要以普通住宅为主，似乎“不太适应高端项目的操作”。

　　针对这一揣测，刘军直言，离职“跟业绩无关”。在前述业内人士看来，“有了多个新盘的推出，2014年成都万科冲业绩并不存在大问题。”

　　继任者压力不小

　　成都万科官微信息还表示，刘军留下的职位已很快被“补位”，将由万科集团(万科蓝山万科幸福汇)战略投资营销运营管理部原总经理张晋元接任。但由佛山万科“挂帅”成都多年的刘军，留给继任者张晋元的，显然不是鲜花和掌声，而是业绩被其他竞争对手超越的当下，能否重振成都万科。

　　“不能说他是‘空降兵’，由集团任命，在万科总部呆过，对集团事务已经较为适应。”长期关注成都万科的某管理机构人士张山（化名）向《每日经济新闻》记者表示。

　　从公开履历来看，继任者张晋元有着不俗的任职经历，且是“海归少帅”。万科集团官网的信息显示，张晋元，男，1978年1月出生，曾任职于世界500强企业——IBM中国有限公司、全球最著名的管理咨询公司——麦肯锡公司，2011年加入万科。

　　在张山看来，万科早已有了一套非常成熟的管理体系，地方公司负责人的更换并不会带来较大的影响。但他也表示，从公开信息来看，张晋元履新的挑战，第一是操盘能力，其在具体项目方面的开发能力，需要进一步考证；二是对于房地产市场、成都文化的熟悉和了解。

　　而在业内人士看来，未来张晋元将要面临的是万科集团至上而下的相对保守的拿地策略，对于公司未来试图提高规模的不利影响。“成都万科的业绩增长比较慢，与其拿地的策略有关。万科拿地比较理性，往往错失扩大规模发展的机会。”成都资深地产人士李强（化名）表示。

　　前述接近成都万科的业内人士也指出，目前，万科集团更强调利润，但这也需要一定的规模来支撑，而成都万科的拿地似乎偏于保守。早在2012年底，成都万科还曾在土地市场有过集中发力。当年12月14日，成都万科在成都城东连拿两地；12月17日，在城东又拍下第三块土地；2天后，首次进入城南大源板块，同一天内拿下两宗土地。6天之内总共拍下近383亩土地。

　　“热闹”过后，成都万科拿地再显“沉寂”。到了2013年，万科或仅斩获一宗地块。公开资料显示，成都万科以6.74亿元竞得位于新都区三河街道花园社区（大件路东侧）地块，宗地面积11.12万平方米。

　　业内人士认为，拿地相对保守，势必让成都万科重振行业地位较为困难。“重回一线，拿地策略首先需要更加大胆，项目开发周期步伐也要加快。”李强表示，但他同时也指出，这势必与万科集团的拿地策略相矛盾，因此，成都万科、以及新“掌舵”者首先就面临着这一难题。

　　千亿军团扩容 万科压力大

　　2013年，成都万科旗下的产品线覆盖普通住宅、别墅、商业综合体，并兼顾了首次置业、改善和高端居住、投资等多种需求,包括华茂广场等多个项目。

　　近两年，万科在成都已推出了多个商业地产项目。早在2012年11月，成都万科一位高管曾公开表示，2012年是万科成都商业元年，预计未来两三年，万科在成都的商业项目开发体量将突破100万平方米。

　　亚太城市研究院房地产分会会长陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，在万科集团中，成都大区已是集团几个重点区域之一，成都又是这个大区的核心城市，随着万科在成都加推商业地产，成都已成为万科推进战略转型的“试验田”之一。

　　在2013年中国房企排行榜中，万科揽金高达1709亿元，再次蝉联全国冠军。不过，紧随其后的绿地集团销售金额达1625亿元，两大巨头之间仅差84亿元。

　　值得注意的是，这次千亿级别以上房企数量已由3家（万科、绿地、保利）增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企也强势入围。

　　目前，虽处在金字塔顶尖，但万科还是感到了压力。目前绿地集团频频加大商业地产开发比重，尤其是颇受各地政府青睐的超高层项目。

　　近日来自《环球企业》的报道称，万科目前在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元，未来万科将每年新开一个商业地产项目。

　　将重点培育商业地产

　　万科打造商业地产，其执行副总裁毛大庆成为实际的推动者，此前曾拥有过在商业地产 “开拓者”凯德置地的从业经历。在前述项目开业当天，毛大庆曾专门发了微博，后来还说王石在参观项目后用了“酷毙”二字来概括对此作品的肯定。

　　昨日，《每日经济新闻》记者多次致电毛大庆，但其手机一直无人接听。前不久，毛大庆在接受媒体采访时坦言，“商业地产是万科未来重要的业务增长点之一，我们主攻社区商业，目前正处于产品培养期”“开着车换轮子”，这是毛大庆对万科目前状态的描述。

　　我爱我家集团副总裁胡景晖昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前北上广等一线城市的住宅可开发量已基本接近尾声，二三线城市未来3~5年也将出现类似局面，这也将终结高速开发时代。在他看来，加大持有型商业比例，能够提供稳定的现金流，这使原本偏重住宅开发的万科所要面临的现实问题，也是规避楼市风险以及引导个人投资需求的主要方式。

　　2011年6月底，深圳万科广场开业，这成为万科布局商业地产的起点。到目前为止，万科现有的商业项目已形成了三条产品线，包括万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。

　　实际上，在毛大庆看来，商业地产有两种套路，即卖了再管或卖了不管，万科商业将在形态上向太古学习，运营上则向凯德学习其资本化的经验。凯德是典型“卖了再管”的轻资产运营模式，即仅持有一部分股份，而将大部分股份转让给基金等投资者，其强项在于善从管理中产生收益。

　　“在持有型商业构成上，除了主权基金、国内第三方理财等机构之外，开发商肯定也会成为持有的主体。”胡景晖表示，国内呼吁了好几年的REITs(房地产信托投资基金)应尽快推出，这也是未来加速金融创新的表现。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，随着国内商业地产存量时代的到来，商业地产资产证劵化已成为一大发展趋势，鉴于目前国内REITs仍未开闸，可以赴海外上市。