北京豪宅价格看涨 顶级豪宅超10万元

　　从限购、限售到2013年底的4万元预售管制红线，2013年尽管针对高端市场的行政调控措施从未放松，但却未能抑制住京城豪宅市场的价格涨势。相关机构统计数据显示，2013年11月，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场成交均价达到57537元/平方米，相比2013年1月份涨幅高达17%。专业人士判断，进入2014年，尽管一批被限售的楼盘加上2013年的一批地王项目都将推盘入市，但豪宅，特别是位于核心区豪宅的价格涨势还是难以抵挡。

　　数据显示，2013年在房价涨幅超过20%的一线城市中，北京、上海和深圳3个城市的新建住宅均价已经超过3万元/平方米。从北京的情况来看，豪宅的价格门槛已经从过去的4万元/平方米上升至6万元/平方米，顶级豪宅的价格门槛则上升至10万元/平方米，总价门槛飙升至4000万-5000万元之上。

　　“高端物业价格在今年的高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关；另一方面，地价的飙升也是一个重要的拉力。”亚豪机构副总经理高姗表示。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨价幅度至少在15%-20%以上，单价纷纷突破10万元大关。

　　“高端客群的基数虽然在不断扩大，但是其在整体购房群体的占比仍然比较稳定。”高姗进一步分析认为，但在地价倒逼下，未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将加剧。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。

　　“随着4万元红线的逐渐放开，高端项目扎堆入市的局面必然出现。此间位于城市核心区的豪宅显然更具优势。”专业人士分析表示：首先，核心区位的稀缺性以及其所涵盖的资源、圈层优势，将成为核心区豪宅价值稳步提升的强大支撑，这些优势新兴豪宅板块尚难于比拟。中国豪宅研究院院长朱晓红在《中国顶级城市豪宅价值标准》发布会上也表示：“豪宅更强调出生地，强调依附的城市资源以及配套资源的中心度和核心度。城市豪宅价值体系的核心内容便是区位，区位所承载的城市资源、人文资源等的稀缺性决定着项目的价值，这也是顶级城市豪宅只会出现在中心城市的核心区域的原因所在。”

　　具体到北京来看，CBD核心区、朝阳公园板块以及万柳、西山板块等区位显然更具竞争优势。像CBD核心区，不仅是外资金融机构、世界500强企业、跨国公司总部的商务使馆区，更聚集了中国80%以上的国际传媒机构。其所聚集的高端圈层资源以及高端生活氛围是其他一些普通区域无法比拟的。而目前该区域的供应也很有限，在售的仅首创置业(首创禧瑞都芭蕾雨·悦都)开发的楼王产品禧瑞都天禧，可售货量仅57套，目前尚余30余套。

　　“项目所处地块为CBD核心区最后一块住宅用地，要将该地块的价值发挥到最大，就需要将天禧打造成真正能代表中国顶级物业水平的产品，以满足财富金字塔尖的人群对收藏级宜居住宅的需求。”据禧瑞都天禧项目副总经理邹双喜介绍，项目于2013年下半年开始推出，规划设计上采用半闭合型规划，在CBD这样寸土寸金的地方，为营造居住的舒适感，项目还打造了3万平方米的私家园林。而户型上，则采用CBD核心区唯一的400平方米南北通透大户型设计，18米超大尺度开窗，让居者可以将都会繁华尽收眼底。在精装配置上也采用国际一线奢侈品牌，物业服务上则采用仲量联行的五星级礼制服务。

　　“真正顶级豪宅产品的价值等于城市加地段加产品，加服务加品牌，加文化，加升值，这些因素综合发力，将会使顶级豪宅产品具备超越房地产产品属性之外的收藏价值。”朱晓红表示，在中国的一些一线城市，这样的产品已经悄然出现。