珠江新城形成企业集群效应 电商需求推高仓储租金

　　近日，仲量联行发布《2013年广州房地产市场年度回顾》报告，报告显示，纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。在零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。

　　珠江新城形成企业集群效应

　　报告指出，甲级写字楼市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析指出：“本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。”

　　2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与前年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元/平方米/月，同比增长1.7%。此外，去年度甲级写字楼平均资本值达36100元/平方米/月，同比增长8.8%，增速较前年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。

　　曾丽预期2014年甲级写字楼市场上升势头明显，将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面，有望达至供求平衡。预计2014年全年将有24万平方米新增供应竣工，新增供应以单一业权项目为主，全部集中在珠江新城。2014年供应约为2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年，且新增供应的预租率较高，已超过50%。考虑到全市整体空置率将继续保持下降，而明年新增供应预租率较高，对现有大厦业主的压力大为减弱，位于天河区、越秀区空置率较低的写字楼业主的租金叫价能力将增强，而优质写字楼项目将持续支撑珠江新城写字楼的租金上涨。因此，预期明年整体租金保持上升。

　　产业园租金升幅较大

　　市场回暖，产业园租金升幅较大。仲量联行广州工业地产部总监张宁指出：“2013年，产业园空置率继续维持较低水平，但由于受办公楼市场回暖的带动以及部分公司为了节约成本搬迁至产业园的带动，产业园租金出现回暖。”2013年全年产业园租金同比升幅增加至9.0%，比2012年增速上升3.2个百分点，达64.7元/平方米/月。本年度引人注目的成交包括：UC Web在广电科技园2期租赁16000平方米和中铁集团在招商金山谷租赁6，500平方米。

　　非保税仓库空置率再升，租金增长受压但仍保持一定增速。张宁表示：“2013年，电子商务蓬勃发展，本年度主要需求均来自于电商平台，如易迅网，苏宁和亚马逊。”2013年仓库新增供应均为非保税仓库，总新增供应约达34万平方米，至2013年非保税仓库总存量达169万平方米。第四季度新竣工的三个项目中，富力机场两个非保税仓库租赁理想；然而个别新竣工项目刚开始招租，使非保税仓库整体空置率提升至7.4%。虽然大量新增供应使租金增长受压，然而在电商旺盛需求带动下，2013年平均租金同比增加4.6%，增速仍比2012年提升1.5个百分点，达31元/平方米/月，环比增速为0.9%。

　　2014年，随着电商平台继续高速增长以及各个平台对于提升物流速度的需求，预计电商仍将在优质仓库继续布局，这将对仓库需求构成较强的支撑。由于广州作为华南区域配送中心具有非常大的优势，许多电商纷纷选择广州作为其华南区总部，从而推动未来市场需求上升。预计2014年将约有50万新增供应竣工，主要为非保税仓库，由于这些项目仍未开工，预期竣工时间多为下半年，届时将有大量新供应同时进入市场。市场对非保税仓库需求虽较为旺盛，然而下半年供应较大，预料将推升非保税仓库空置率。

　　南方日报记者 许蕾