2014长沙楼市：从刚需之城迈向改善之城

　　2013年已经过去，而对2013年长沙楼市的回顾和分析仍然是行业内的热点话题，各方众说纷纭。回望来路，是为了探寻市场发展的机理，从而更好地把握未来。2014年长沙楼市走向何方？楼市行家为你拨开雾霾，细细道来。(排名不分先后)

　　品质竞争将成长沙楼市主旋律(易居中国湖南区域总经理 张斌)

　　2013关键词：价升量增

　　在宏观经济平稳运行的2013年，房地产行业高歌猛进，房企积极补仓拿地，地王纪录屡被刷新，海外投资持续加码，“千亿俱乐部”增至7家，TOP50房企门槛已达百亿元。13个城市交易量突破1000万平方米，长沙的成交面积再创新高至1500万平方米左右，全国商品房成交量被推上12亿平方米大关，同比增幅超过20%。而新一届政府强调的“市场化”则意味着过去行政性调控的逐步淡出，无疑将对未来行业长期发展带来巨大推动作用。

　　2014关键词：看高一线

　　2014年长沙楼市景象将精彩纷呈，供应量方面依然保持充足，中小户型仍是供应主力，商业、办公用房也将持续增加。而随着长沙地铁2号线的试运营，意味着长沙将正式迈入地铁人居时代，土地价值得以进一步提升，交通用时的缩短进一步推动城市的扩容，地铁沿线楼盘在2014年价格会显著上扬，借鉴大城市地铁开通后对于沿线楼盘的促进，购房者可以积极提前购房，坐享市政红利。在板块方面，2014年是滨江新城与梅溪湖等板块大量楼盘集中上市的一年，因供应放大价格将保持平稳，而传统市中心因供应短缺价格将持续坚挺及稳步上升。同时，伴随着富力、龙湖等地产大鳄的战略性进入长沙市场，品质竞争将会是长沙楼市未来的主旋律。

　　房企竞合博弈提速

　　(克而瑞湖南区域总经理 潘旭尉)

　　2013关键词：疯狂

　　2013年，长沙开发商踊跃拿地推盘，购房者积极入市，供应量和销售量均处于近几年来的新高，住宅成交价格也持续上涨，达到近几年来最高，我们用一个关键词“疯狂”来总结去年红火得近乎疯狂的长沙楼市。土地市场表现，长沙土地六区经营用地成交金额从2012年的250亿元到2013年的460亿元。市场量价上，长沙六区商品房供应突破1600万平方米，同比上升18%，成交1130万平方米，同比上升14%，商品房价格7900元/平方米，同比涨幅5%，其中住宅价格约6800元/平方米，同比涨幅5%。

　　2014关键词：高位盘整，理性乐观

　　我认为，2014年量价情况将持续稳步走高。从2013年量价走势来看，年初至三季度成交量基本稳定，全年价格涨幅明显，根据长沙成交数据判断，价量关系稳定，未来价格增幅保持平稳，上涨主要推力来源于城市热点区域标杆项目对于整体区域价格的提升和不断上升的地价成本对房价的影响。

　　以近两年房企排行对比看，恒大、五矿、北辰、中建、华润销售排名较去年都有所上升，可以看出房企号召力进一步提升，随着市场变化，房企竞合也在不断加深。

　　从“刚需之城”向“改善之城”迈进

　　(长沙达观文化总经理 王晓阳)

　　2013关键词：刚需之城

　　长沙正处在城市快速扩容、人口聚合的发展阶段。数据显示，2013年1月份长沙新建住宅均价为6452元/平方米，12月新建住宅均价为6997元/平方米，增幅为8%。

　　2013年经济型别墅成了关注的热点，由于经济型别墅价格与洋房价格差别不大，不少改善型买房者开始转向经济型别墅。如果大的环境没有变化，别墅市场将在2014年上半年仍惯性地延续2013年的整体势头。

　　可以看到近几次中央相关会议中，均未提及“调控”二字，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题。

　　2014关键词：改善之城

　　今年楼市供求失衡局面仍将继续出现，而房价也会趋于上涨。但是，失衡情况将好于2013年，总体呈现稳中有涨的格局。

　　交通改善方面，南湖路湘江隧道的开通，周边的房地产项目无疑是受益者。位于东西交通枢纽位置的南湖新城，拥有“五横三纵”多条城市大动脉，未来规划的地铁三号线也将穿越新区，南湖新城的区域价值还将进一步提升。2014年2号线将试运营，长沙将正式进入地铁人居时代，预计地铁口附近的楼盘随着长沙地铁通车，沿线楼盘价格将有一定涨幅。

　　此外，相对于以前“只生一个好”的生育政策号召，日前全国人大审议单独两孩政策。这一政策的放开也有可能推动住房面积的增加。

　　长沙楼市将由“闹”变“静”

　　(北京盛世力泓(长沙)广告有限公司总经理 胡纲)

　　2013关键词：闹

　　中国房地产的事几乎没人说得清。2013年，全国房地产市场闹腾“一盘棋”，长沙也不例外：中国大妈抢金被套、热钱蜂拥出国、“有志之士”纷纷海外购房、银行们对房地产“钱紧”了。

　　单从长沙市场来看，长沙各路开发商不约而同总攻刚需市场，抢客户的各路招数热闹非凡，但貌似大部分开发商都没有打在刚需的七寸上。

　　2014关键词：静

　　展望2014年，整个市场会更理性，两点值得注意：

　　第一，以前一直被列为二线乃至三线城市的长沙，在2013年底被推到“新一线”城市的位置，个人判断，在国家“城镇化”的战略推动下，长沙房地产市场会稳步上行。

　　第二，长沙之于湖南，好比北京之于中国，是湖南唯一一个能对周边地州市产生强大引力的城市。泛泛而谈刚需市场，可能是个伪命题，但90-144平方米之间的改善型住宅将会占销售主流，35岁以下购房者是绝对的需求主力。

　　今年楼市马太效应将更为明显

　　(和田沟通广告公司总经理 许明)

　　2013关键词：大浪淘沙

　　最近常听业内讲一句话，“现在只有两种项目卖得好，一种是大开发商的，一种是价格便宜的”，一方面来看，或许说明市场压力现实存在，但从另一方面来看，房子是有人买的，只是有的项目卖得好，有的卖得差。

　　不管从任何角度讲，房地产都有其不可或缺性。政策调控不会把房地产拍死，市场空间始终存在。每一次的政策调控影响，不过是一次次对地产相关行业的筛选和考验。所以说，大浪淘沙，能洞察市场走向、符合客户需求的项目，一样卖得好。还拿以往老一套的经验来做产品、做市场的，必然会遇到难题。

　　2014关键词：适者生存

　　2014年一样会有新的宏观经济环境变换，一样会有新的政策出台。但不管什么样的调控政策，最后都还是要经过市场化的落地。房地产的市场需求真实存在，就能够保证房地产相关企业的生存发展空间存在，最终比拼的不过是各家的战略眼光、资源储备、应变能力、创新能力、执行力度等多方面因素。强的继续发展，弱的叫苦连天。

　　敬畏市场规律方能抑制房价快速上涨

　　(长沙新路标房地产经纪有限公司副总经理 高铁强)

　　2013关键词：快于预期

　　在过去的2013年，房价上涨速度远远快于预期，北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。中国房地产市场价格偏高由多方面因素造成。只有继续扩大房产税试点范围，并和财税体制改革结合在一起，探索利用房产税来缓解地方政府对土地收入过度依赖的局面，并多借鉴成熟经济体的经验，遵循房地产发展周期，敬畏市场规律，方能从根本上有效解决房价的快速上涨。

　　2014关键词：居住向西

　　从长沙楼市区域和产品属性的角度看，2014年将加速三大现象的定局。即岳麓区的教育资源大盘、望城区的景观资源大盘、地铁2号线沿线的高档物业将受到追捧。毕竟，资源、价格是消费者最为看重的两大要素。在教育资源高度集中的今天，加上长年持续的雾霾天气，长沙“居住向西”有望成为市场主流。与此同时，长沙房地产市场要继续保持较长时期的稳健发展，则需要加快提速其省会城市的影响力与形象力，更为巨大的人口和刚需支撑，才是行业发展的筹码。

　　本轮市场变化将是全局性的

　　(天橙中国传播机构执行总经理 高霄鸣)

　　2013关键词：卧倒

　　2013在长沙楼市发展史上是具有指标意义的一年。如果说“国五条”只能算作政策的隔靴搔痒，那么伴随着十八届三中全会这只“更大的靴子”落地，整座城市的东南西北，几乎一夜间都调成了同一个频率。和前几年“涨声一片”的预期截然相反，长沙楼市的2013年已经无所不在弥漫着“抢钱”和“抢人”的舔血之味，挥舞着“降价”、“零首付”、“一口价”、“团购价”等感官刺激性的武器，目标只有一个：钱货两讫。

　　透过现象看本质，我们认为，这一轮的市场变化是全局性的。第一，消灭存货是主题词，不存在温水煮青蛙式的博弈，快字当头，谁跑在前面，谁就能获得更大的存续空间；第二，所有的地产模式，不论住宅或商业，去扁平化是唯一明确的趋势，因为消费者已经获得了更大的话语权；第三，从营销的角度看，2013年是粗陋和单向度的，众口一词的热销背后，预示着创新式发展拐点的到来。

　　2014关键词：祛魅

　　祛魅就是消除一切不合理的、虚假的外在光环。当信息更对称、市场更公平、竞争更充分的情形加速到来之时，比迎合消费者理性更重要的是紧紧抓住他们的“偏好”，未来的购买，不论是在不可移动的案场还是可移动的手机终端，都需要给客户一个不同以往的“全新理由”，我们相信，这是营销推广新一轮的光荣开端。

　　价格和成交量都可能先抑后扬(新鼎集团董事长 赵航)

　　2013关键词：稳中求胜

　　2013年是房地产市场相对平稳的一年，这个是和政府对房地产市场的密切关注是分不开的，不论是从全国范围来看，还是仅从长沙市来说，“保刚需”仍是房地产的市场的主要方向。

　　从长沙房地产市场而言，2013年是各大项目集中放量的一年，尽管调控政策紧抓不放，银行极力捂住自己的“钱袋子”，但这并不能打击发展商的开发热情，各种新开项目、老项目加推、后续开发等如雨后春笋般出现，这也将造成长沙房地产市场的存量房持续累积，去化存量房必将持续相当一段时间。因此，各种以“放价”为基础的营销手段，促销技巧百花争艳，在调控政策，银根紧缩的压力下，“稳重求胜”是发展商的核心策略。

　　2014关键词：推陈出新

　　如之前所言，2013年长沙房地产市场上有相当数量的存量房。因此，2014年长沙房地产市场以去化存量房为主，加上各类新推项目，2014年市场出货量将会持续上扬。

　　从政策层面来说，十八届三中全会未详细提及房地产政策，而房地产一直以来都是我国国民经济的支柱产业。2014年，房地产市场势必会出现进行新一轮的调控，预计2014年长沙房地产市场，不论是从价格还是从成交量，先抑后扬。

　　2014年产品才是王道

　　(成都力道广告有限公司长沙分公司总经理 曾宪可)

　　2013关键词：震荡

　　2013年，从城市格局来看，长沙焦点板块遍地开花，竞争开始扁平化，短兵化；从区域发展来看，河西开始蓄势待发，并崭露头角；从楼市态势来看，白刃拼争，刺杀惨烈，价格手段成为一根救命稻草般被滥用。写字楼开发量过大，租金租不起价，未来消化，信心不够；从发展商来看，信心不减，拿地依旧，但利润率明显下降厉害；从地产产品来看，震惊楼市，创新产品相对比较少，在部分区域产品同质化很严重；从客户层面来看，新房与旧房价差不大，说明升值缓慢，导致投资者不看好。

　　2014关键词：创新

　　长沙楼市不能陷入日复一日的价格乱战之中。这是杀敌一千，自伤八百的做法。要改变这一局面，必须各个项目要进一步挖掘自身的价值体系，建立完整的价值模型。反映到产品上，就是有区别他人的新颖感和创新感。真正地用产品来吸引关注，才是王道。另外，在营销上要按照楼市规律来铺排。什么阶段，用什么媒介组合，说什么话，对谁说，都应该有明确的主张。

　　开发商应告别复制，寻求产品附加值(主语广告总经理 张术金)

　　2013关键词：加速

　　2013年，中国湖南长沙，包括楼市在内，都有一种加速“赶路”的状态。我们看到了各个开发商拿地的热情和气势，层出不穷的新项目把整个长沙变成了彻底的大工地。市场喜新厌旧的周期越来越短，产品被淘汰的速度越来越快。众多开发商上半年忙开发，下半年忙促销。

　　跟风开发，对成熟地区、成熟项目的复制、模仿是长沙也是各发展中城市地产发展的共同现状，因为这样速度最快，效率最高，然而却也是弊病所在，就像不问需求而吃了太多的补药，身体终究是会受不了的。

　　2014关键词：惯性

　　以硝烟弥漫开局的2014楼市，竞争的残酷性不言而喻。一方面是各开发商依然宏伟的开发计划和快速的开发节奏，一方面是大量积压的产品和并不永远充沛的市场需求。开发商会发现，不是每个地区的刚需产品都好卖，因地制宜发展首改和再改更重要；做附加价值做卖点也将成为的必修课。

　　不管是2013还是2014，或是任何一年，都只是时间长河中短暂的瞬间。楼市其实也是一种生态。有高低起伏，有各种环境因素的影响，会有病变，会有新生。作为其中的一个小链条，我们不能不随行就市，顺应变迁，同时，作为其中的一员，我们却也有责任，保持这个环节的活性生机。