北京存量宅地供应高于往年 位置优越将推高出让价

　　虽然近两年北京在持续加大住宅土地的供应力度，但北京土地市场的供需矛盾却很难明显缓解。日前，北京市国土局副局长张维在北京“两会”的会议间隙向北京商报记者透露，今年北京将提高建设用地供地中存量土地的供应比例，其中，住宅部分的土地供应中，存量地的供应量应该会高于往年。对此，业内普遍认为，这将意味着北京今年或有更多位置条件较好的住宅地块入市。

　　存量土地在狭义上指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。去年底，国土资源部下属土地勘测规划院发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》也预测，2014年将会全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

　　“对于北京这样的特大型城市来说，盘活存量可以让已经出让的土地及时开发，避免闲置还能提高土地容积率，同时还应调整土地供应结构允许工业用地变更性质。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，工业用地转商用和住宅，应该是北京盘活土地存量的内在含义，而此前北京市出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》也提出，鼓励企事业单位和相关机构在符合规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。

　　对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存预测，北京今后作为住宅地块入市的存量土地很可能在北京四环至六环之间的南侧和西侧，这些地区尚存的一些工业企业很可能被搬迁至五环以外甚至更远的地区，整理出来的土地相对目前北京土地市场供应的地块来说位置肯定优越一些，但必然也会拉高出让成本。陈宝存称，存量土地上市前的整理过程涉及大量问题，以工业企业占地为例，除了企业及其工厂的补偿外，员工、区域内居民的安置费用都是一笔不小的开支，总体来说，这样地块的整理成本是一般地块的10-20倍，有的甚至高达几十万元/平方米。

　　在陈宝存看来，在地块本身位置条件稀缺性较高的同时，存量地的整理成本也会导致这类地块入市底价势必会高于一般地块。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟直言，虽然盘活存量地增加供应肯定利好于北京的土地市场，但以目前的情况来看，能够对北京土地市场形成有效供应的这类地块应该不会太多。因此，陈宝存预测，这类地块入市即使价格偏高但仍将会引起实力房企争夺。