细数云南房地产五大问题 小户型商品房比重19.7%

　　房地产开发投资高速增长，曾一度达到全国第一，但房屋施工面积增速放缓，房地产资金面临压力，商品房销售增速回落……在云南省两会期间，由省统计局最新发布的《2013年云南房地产业发展报告》(以下简称《报告》)认为，云南房地产发展不确定因素增多，若不引起高度重视，将会出现大起大落的局面。

　　现状

　　房地产投资增幅曾在全国居首

　　但商品房量价总体回落

　　2013年，云南房地产开发投资2488.33亿元，比上年增长39.6%，超额完成当年1600亿元的目标。该指标月度36%以上的增幅，在全国各省区的排名中不断上升，并一度居首。

　　在房地产投资快速增长的同时，投资结构也在变化，住宅投资规模所占比重进一步缩小。住宅在云南房地产开发投资中的比重，从2008年的76%持续下滑至去年前11个月的65.8%。所对应的是，办公楼、商业营业用房在房地产开发投资中的比重不断上升。

　　同时，去年前11个月，云南商品房施工面积1756.83万平米，但27.3%的增速却较年初的56.6%大幅回落。

　　去年云南房地产市场的另一个特点是，民间投资项目较多。去年前11个月，云南民间开发房地产项目2136个，共完成投资1837.49亿元，同比增长36.7%，占房地产投资的比重为83.9%。其中计划投资50亿元以上项目16个，其中15个分布在昆明的主城五区。

　　另外，云南商品房销售也呈总体回落态势。2013年前11个月，云南商品房销售面积2713.13万平米，同比增长4.7%，较前5个月回落7.2个百分点。其中，住宅销售增速回落明显，但非住宅商品房销售面积增速却在增加。

　　去年前11个月，云南商品房销售额1204.33亿元，同比增长11.1%。

　　问题

　　小户型商品房比重19.7%

　　远低于国家要求

　　《报告》认为，云南房地产市场发展反映出的一些突出问题值得关注。其中之一，就是保障房建设不能完全满足城镇低收入人群和农民工群体的基本住房要求。

　　目前，云南多地都有部分城镇居民居住在一些环境较差的民房、危房里，而保障房建设还不能完全覆盖这部分人群；其次，农民工群体虽是城市建设发展的重要力量，但目前云南省保障性住房供应体系中，只有公租房对部分不具有城镇户籍但符合一定条件的外来务工人员开放，其余类型都要求申请者具有城市户籍。

　　同时，商品房开发建设中小户型不足，虽然国家早有相关要求：新审批、开工的商品房中，90平米以下住房占比需达开发建筑面积的7成以上，但去年前11个月，云南商品住宅建设中，这一比重仅为19.7%。

　　去年，在销售面积和销售额增速回落的同时，企业对销售回款依存度却有所提高。企业本年到位资金的三大来源中，销售回款所占比重从前10个月的32.1%提高至前11个月的33%，国内贷款与自筹资金占比不同程度下降。

　　地区发展不平衡也被《报告》认为是问题之一。去年前11个月，昆明房地产投资1117.28亿元，增长36.6%，占全省比重51%，是投资唯一超过1000亿元的州市。而其余各州市投资额均在200亿元以下，且多数投资规模在50至100亿元之间。

　　另外，《报告》称，云南商品房建设同质化明显，建筑风格雷同，不能呈现地区文化特色；小城镇房地产开发中，缺乏规划、物管落后、生态环境破坏问题严重；且开发商对社会事业项目投资偏少，基本没有涉及医院、养老、学校等项目。

　　建议

　　弱化经适房限价商品房

　　将有限资源投向公租房廉租房

　　“云南房地产开发面临诸多不确定因素。”《报告》认为，如不引起高度重视，随着房地产宏观调控的惯性作用不断发挥，将会出现大起大落局面。

　　《报告》建议，政府应加大财政资金对保障房的建设投入，鼓励企业自建员工宿舍或承租宿舍楼，提高新开发楼盘的保障房配建比例，推进保障房建设。

　　形式上要弱化对经济适用房和限价商品房等产权房保障类型的投资，将有限的资源投入到能满足居民基本居住条件、更符合人口流动性需要和便于建立退出机制的公共租赁住房和廉租房上面，加快棚户区改造，并降低保障房申请门槛。

　　增加小户型商品房供应量，政府要做好监管，可通过贷款税收等方面优惠政策，支持首次置业群体购买小户型商品房。开发商也应推出一批中低价位、中小套型的普通商品房。

　　支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金，发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，以帮助企业积极拓宽融资渠道。

　　协调各地区房地产发展水平，从政策上将一些行业向二三线城市转移，减少省会城市人口过多的压力；改善二三线城市投资环境以及城市形象。

　　同时，加大政策支持房地产项目创新转型力度，推进房地产业与社区金融、居家养老等不同产业的交叉融合创新，提升产品竞争力。高起点高水平规划房地产开发，多建设一些有地域特色和品牌效应的项目。都市时报