中海地产采用中央集权管理 大部制或为重组铺路

　　本报记者 赵夏蓉 发自广州

　　2013年房企千亿军团扩容至7家，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)中国海外发展有限公司（00688.HK，下称“中海地产”）、恒大（03333.HK）和碧桂园(02007.HK)首次强势挺进。千亿房企之间差距拉小，竞争激烈。各大房企也纷纷强化“内生式”驱动与“外延式”扩张，“变法”谋求战略突破，以确保地位稳固。中海地产亦然。

　　有母公司巨量资产注入承诺在先，全年又狂扫1667万平方米土地储备，且欲舍弃实施多年的区域化管理，中海地产正摩拳擦掌酝酿变革，这将是为重组铺路，做大做强中海地产，全力挑战房地产行业龙头企业万科。

　　2020年或现万亿级企业

　　2013年，万科（000002.SZ）、绿地、万达、保利（600048.SH）、中海、恒大、碧桂园共同成为2013年千亿军团的成员，稳居第一阵营。

　　克而瑞的研究数据显示，从增长性来看，房企阵营正呈现明显的“越大越快”现象，即销售规模越大，销售增势越强。比如，千亿级企业销售额平均年增长45.57%，500亿-1000亿级的企业平均年增速43.18%，而100亿-500亿元级的企业平均年增速37.59%，均高于全国商品房销售额30%的年增速。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从规模的角度来讲，龙头房企反而在楼市“常态化”调控市场背景下“芝麻开花节节高”。伴随着龙头房企的“速度与激情”，未来市场集中度越来越高，“大者恒大，强者恒强”局面正在持续。按照近几年龙头房企的规模化速度，预计2020年前将出现10000亿元销售金额的超级巨无霸房企。

　　而后千亿时代，这些龙头房企的营收也越来越多元化，都在各自寻求突破，跨界、出海的戏码不断上演。

　　而对于中海地产，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“面对千亿房企竞争激烈，中海地产应该往五个方面提高市场竞争力，保持自己的竞争优势。一是，整合中建地产的资产，增加资产份额，快速做大。二是，调整管理模式，改为大部制纵向一体化管理。三是，增加土地储备规模与人才。四是，可以考虑到美国再上市，并且挖掘更多融资渠道。五是，提高资金周转率与销售速度。”

　　大部制管理或为重组铺路

　　据知情人士爆料，在万科等实行区域化管理以扩大规模的时候，善于成本控制的中海地产反其道而行，舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，即将在集团层面组建工程、营销、财务三公司，实行全国纵向一体化职能管理。而中海地产方面对此并未否认，在答复时代周报记者的采访时称：目前内部组织架构一直在调整，全盘会怎么调，暂时没有对外公布的消息。

　　中海地产在全国共有五大区域，按照上述说法，那么已经改成了大总部平台+大前线战略的布局。原中海地产将更专注于前期的拿地、报建、融资等工作，而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。

　　“显然两种组织架构都有其优劣，所谓‘大部制垂直管理’，也即集权，在推动重大变革时，这种组织能对变革产生极大的推动力和效率。”有业内人士对此评价。“但随之而来的问题在于，穿插于‘大部’间的项目，由于不同‘大部’；都会追求自身利润最大化，容易导致中间环节过多，对单一项目而言，成本可能会提高。 同时也会一定程度降低中低层机动性。”

　　但对于中海地产而言，目前实际上正在变革当中，即中建系的重组，因为也有分析指出这或许仍是为重组做铺垫。

　　2013年8月，中海系打出了重组的信号，根据计划，中国建筑股份有限公司(601668.SH，下称“中国建筑”)拟将房地产事业部、中国中建地产有限公司(下称“中建地产”)及中建国际(中建·红杉溪谷中建国际港)建设有限公司（03311.HK，下称“中建国际”）运营的房地产发展业务注入中海地产。如果相关的土地及房地产发展项目未能通过出售注入公司，中国建筑拟委托中海管理余下的房地产发展项目。而当时中海地产亦进行人事调整，被指是在为重组做铺垫，孔庆平卸任董事局主席职位，改由副主席兼行政总裁郝建民接任。

　　而此次的组织调整也是在为资产注入铺路。“这表明中海地产整合中建系地产资源已经加速。目的是调整公司管理结构，增加资产总额与加快转型，最关键是有利于加速销售进度。”谢逸枫对时代周报记者表示。

　　资产注入弥补产业短板

　　业内通常将中国建筑旗下的中海地产、中建地产分开排名，而对中建系的整体房地产业务缺乏关注。

　　但中国建筑近日公布的数据显示，2013年中国建筑全年房地产业务销售额1426亿人民币，同比增长28.9%，销售面积1237万平方米，同比增长27．8%，土地储备已经高达7599万平方米。可见，目前中建系的房地产业务总量仅次于万科、绿地，位列行业第三名。

　　此前，由于中建系地产业务庞大复杂，分散的发展模式一度阻碍着其效率的发挥。孔庆平此前表示，“目前中建旗下三家公司均在运营房地产业务，此举一方面是为了解决同业竞争问题，另一方面也是有意将中建旗下房地产资源发挥至最高水平。”

　　中建系的地产业务几乎全部由中海地产和中建地产囊括。以2012年的数据为例，中国建筑的房地产销售总额为1106亿元，其中2012年中海地产实现1115.2亿港元(相当于人民币约880亿元)，中建地产实现206亿元，几乎全部由中海地产和中建地产贡献。虽然此前的相关公告表示，中国建筑原则上拟不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营之房地产发展业务除外。尽管如此，由于工程局和设计院的地产业务相对来说占比不大，这次拟注入的也几乎是中国建筑余下的全部地产业务。孔庆平在2013年中海地产中期业绩发布会当日也透露，正研究由母公司中国建筑注入的地产相关资产价值约500亿元人民币。

　　按照中国建筑的数据，如果将资产注入，那么中海地产的总土地储备至少会达到7000万平方米的规模。中国国际金融有限公司研究员丁玥表示，拟注入或托管的项目与土地储备将得到更好的开发和经营，盈利能力和资产周转速度将得到极大的提升。无疑，中海地产一直以来的盈利指数高于其他龙头房企，如获得这些资产注入，加之效益提升，将挑战行业龙头万科。

　　而近年来，中国建筑正积极利用自身综合性建筑公司的优势，向城市综合体运营商模式转型，同时兼顾一级土地开发和保障性民生工程建设、基础设施建设以及二级房地产开发。据不完全统计，2012年间，中国建筑在施工的城市综合建设及统筹城乡项目13个，累计完成投资额149 亿元，仅完成1055 亿元计划投资总额的小部分，主要由中建地产运营负责，显然，这些资产一旦纳入中海，无疑将会弥补中海地产在商业地产的短板。

　　除此之外，中海地产自身也迅速扩充土地储备。2013年，中海累计新增土地储备1666.5万平方米，其中新增权益土地储备1595.9万平方米，是原定计划的2倍多。尤其在年末，更是加速加仓，仅12月份，就于福州市、沈阳市、无锡市、佛山市及长春市新增项目5个，总权益发展面积503.45万平方米，需支付地价138亿元。此外，中海宏洋于绍兴市新增项目1个，总权益发展面积24.04万平方米，需支付地价4.6亿元。

　　“中海应该谋自身领域的突破，比如利用母公司产业领域优势，可以在产业地产领域发挥其最大化的优势。”张宏伟对时代周报记者。