中年万科撞腰青春期绿地 地产一哥争霸战升级

　　万科总裁郁亮说，万科遇到了中年危机；绿地集团董事长张玉良说，绿地还在青春期。

　　青春期的绿地希望在万科面前证明自己才是真正的“大块头”，但步入中年的万科对“比块头”这件事感到乏味。

　　“如果这个行业里边有谁(规模)超过我们，我们真的很开心。”在去年西安举行的一场记者会上郁亮说，“因为很多行业的问题不需要我们承担了。”

　　这样的表态多大程度代表郁亮的真实心声不得而知，对中国的房地产企业而言，至少在目前这个阶段，规模仍然是最受瞩目同时也是最重要的竞争力之一。

　　2013年，万科的预销售金额为1709.4亿，同比增长21%，绿地房地产业务的预销售金额是1625亿元，同比增长53%。如果两家公司在2014年延续此前一年的增长趋势，绿地有望取代万科成为中国最大的房地产企业。

　　“世界级企业难道就是一个规模大的企业吗？”郁亮在西安那次记者会上问，“在管理机制上、在非常变化的市场环境下能够保持竞争力，这才是世界级企业，而不是规模。”

　　这样的反思出自占据销售榜排名第一多年的万科的管理层并不让人感到意外，但对于还没有品尝过第一是什么滋味的绿地管理层，首先考虑的是如何取代前者。

　　“万科是一家值得尊敬的企业。”张玉良说，绿地的目标是要在2014年超越万科。

　　绿地的青春期冲动

　　“今天就判断万科、绿地谁会成为2014年第一还有困难。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱对记者说，“万科取得2013年的销售业绩是留有余地、留有余力的，如果万科也放开一搏，绿地要做第一会很难。”

　　事实上，对比销售额数据，万科和绿地表现出的业务模式以及各自实现增长方式的差异，更让分析者感到着迷。

　　“绿地的高速增长基于其独特的拿地模式。”亿翰智库房企研究中心副主任张化东说，“在二线城市新兴区域，这些区域正处于城市化快速发展的阶段，绿地通过开发城市综合体、超高层地标以及产城结合项目，从当地政府手中获得大量低成本土地，再利用其国企背景，对包括银行、政府、当地国企等资源进行整合。”

　　在中国目前的语境下，国企背景深厚的房地产企业具有某种天然的优势，在这一点上，绿地占得先机。

　　目前，上海市国资委透过上海城投、上海地产以及中星集团三家企业共持有绿地集团48.45%的股份。万科则表现出更强的公众公司的特征，截至去年三季度末，万科第一大股东华润仅持股14.7%。

　　“在绿地项目的签约或者开工仪式上，你经常能看到上海市国资委的官员出席。”张化东说。过去两年，绿地表现出对综合体项目、超高层地标以及大规模开发新城的迷恋，这些项目对接的无一不是当地政府以及国企。

　　不过绿地选择的这种开发模式并非没有争议，其中一项风险与整体的房地产市场相关，对于一、二线城市郊区或者二、三线城市的大体量项目，市场是否有足够的消化能力，业内的观点并不都是乐观。

　　在产城融合方面，绿地是否有足够的执行能力，真正将产业与地产衔接起来，也有待考验。绿地面临的另一项风险在于其销售的产品中商办类项目的比例较高，商办项目的销售是否具有可持续性？“单从二线城市来看，最近3到5年，住宅仍然要比商办类好卖。”张化东说。

　　此外，绿地众多处于施工阶段的酒店、超高层项目沉淀了大量资金，对资金链也构成考验。截至去年9月底，绿地集团账面资产总计3088.8亿元，负债总计2618.1亿元，资产负债率约为84.8%，处于较高水平。绿地对融资的焦虑直到通过收购盛高置地从而获得香港上市平台以及计划中的整体上市，才在一定程度上得到缓解。

　　不过，克尔瑞研究中心总监薛建雄认为，外界也许放大了对绿地模式的担心，例如超高层项目，虽然占用的现金流多一些，但绿地仍然可以通过用低成本资金做超高层、用高成本资金做普通住宅开发的方式减轻资金压力。

　　万科的“中年危机”

　　与绿地“四面出击”的做法相比，万科表现出对深度而非广度的追求。在某些方面，万科比绿地表现出更为自省的一面。自2011年抛出“过冬论”之后，郁亮强调中国房产市场已经进入“下半场”，万科也为此展开了一系列转型。

　　“万科正在将一部分精力用在打造社区商业配套上，近期还收购徽商银行尝试社区金融，这都反映出万科正在从卖产品的阶段过渡到做产品、卖服务的阶段。”张化东说。

　　一方面，万科提出要在项目中配建“五菜一汤”：“五菜”包含第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套；“一汤”是指蔬菜连锁超市“幸福街市”。

　　另一方面，去年10月底万科宣布，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，认购金额不超过34.3亿港元，最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的约8%至8.28%之间，有望成为徽商银行最大的单一股东。

　　万科正在思考如何为超过300万业主提供服务，并且从他们身上挖掘价值，而万科提出的社区金融概念也给整个地产行业带来了新一轮头脑风暴。

　　“万科还是遥遥领先整个行业的。”丁祖昱说，“无论在系统性、综合性层面，还是在具体的运作层面，对未来的前瞻性、对海外先进模式的学习方面，万科表现得更加稳健。”

　　“万科虽然在开发领域很成功，但随着未来几年房地产市场容量达到高点，无法继续追求这种规模的扩张，万科需要找到一部分可替代的补充业务，不过这并不容易。而且万科一直没能很好解决的一个问题是，王石与郁亮在思路上并不完全一致。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，“万科的职业经理人制度当然有其巨大的优势，但不同观点的冲突也造成了一些消耗。”

　　“与万科职业经理人的模式相比，绿地职工持股的模式令企业有更强的爆发力。”薛建雄认为，“持有股份的绿地管理层和职工有更高的积极性和对企业的认同感。”张玉良也在公开场合表示，是混合所有制成就了2013年的“绿地速度”。

　　根据绿地近期增资扩股项目所披露的信息，职工持有的绿地股份市值超过169亿，如果绿地顺利实现整体上市，这一财富还将继续膨胀——这对所有持有股份的职工都是巨大的激励。

　　“事实上，拿万科和绿地进行比较并不容易。”丁祖昱说。这两家同样高度市场化的企业用销售数据证明了在中国广阔的房地产市场，不尽相同的发展模式可以取得相近的庞大规模，现在的问题是，谁在未来更有增长的潜力。

　　“如果市场像2013年这样，对绿地更有利，但如果像2011年那样波动的市场，万科更有利。”丁祖昱说。（.第.一.财.经.日.报 .王.肖.邦）