影子银行风紧银行贷款收缩 部分地产商或马上没钱

　　影子银行“风紧” 银行贷款收缩海外发债太贵

　　部分地产商或“马上”没钱

　　进入2014年，部分房地产开发商可能迎来一场融资严冬。监管部门对于影子银行风险的关注很可能令开发商难以染指银行资金池等相关业务。房地产业对于行业前景不再一致乐观，二三线城市整体供应过剩已成为行业共识。此前项目集中于二三线城市、曾以高额回报吸引投资者的房地产私募基金开始遭遇偿付压力，部分基金萌生退意。2014年房地产行业的变局在融资一端已露端倪。

　　影子银行渠道受阻

　　近期，监管部门严格控制影子银行风险的报道屡屡见诸报端，而房地产业正是影子银行资金的主要流向之一。监管部门已提出要求，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定。

　　用益信托网数据显示，2014年1月上半月，房地产集合信托共成立9款产品，总募资规模4.58亿元，平均年限1.46年，平均收益率9.44%。2013年同期，房地产集合信托的发行数量约为46款，总募资规模153.64亿元，平均收益率9.67%。可见，2014年1月上半月的总募资规模同比下降51.16%。

　　“监管部门对于银行资金池的监管将显著影响信托公司开展与银行资金池有关业务，而这是中小房企的重要资金来源。”金鹰地产营销总经理林晓华表示。德信资本董事长陈义枫说：“对于银行资金池的监管肯定会影响房地产行业的融资。地产私募从事资金池业务时，借新还旧确实是一件很危险的事。随着监管力度的加大，牌照类金融机构的业务一定会受到影响。”

　　同时，银行对于开发商的常规开发贷已全面收紧。“我们早就停止为中小房企提供开发贷了。”深圳某银行信贷员小叶表示，现在银行为一些房地产开发商提供贷款不是为了赚钱，只是维护客户关系，毕竟是大客户。小叶介绍，虽然开发贷的额度持续紧张，但利率上浮并不明显，年利率水平不超过8%，而一些理财产品的预期收益率都超过6%了，所以说开发贷不赚钱。小叶和他的同行们正热衷于开拓中小企业市场，这些客户愿意承担比房地产开发贷高得多的利率水平。

　　银行带给开发商的坏消息不仅是这些。购房贷款从2013年年中至今持续收紧，购房者需要等待漫长的审批过程。同时，深圳、广州、上海、武汉等多个城市将第二套房房贷的首付比例提高至七成。

　　海外发债成本看涨

　　尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰，但是在国内融资收紧的背景下，房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升，以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。

　　在过去半个月内，佳兆业、五洲国际、富力、合景泰富、奥园、世茂、花样年、当代置业、华南城、绿城等房企披露了发债计划。据中原地产统计数据，2013年内地房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100%。

　　随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。业内人士预计，在美国量化宽松政策退出之后，内地中小房企海外发债的融资成本将与信托融资不相上下。盛富资本总裁黄立冲认为，目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会进行境外融资可谓未雨绸缪。预计最快到下半年，量化宽松政策退出的影响将逐步显现。

　　标准普尔企业评级董事符蓓表示，北京和上海等一线城市以及主要二线城市的购房者面临更严格的贷款和限购政策，销售执行记录较差、扩张偏好激进的开发商的信用质量可能下降。如果这些开发商的业务集中于增长可能急剧放缓的地区，且它们的融资渠道进一步收窄，其信用评级可能被下调。

　　部分私募萌生退意

　　与开发商融资端全面收紧并行的是，二三线城市的楼市风险日益引发关注。一年前，房地产行业内还一致看多。如今，二三线城市出现全面供应过剩已成为行业共识。“从我们过去5年积累的经验来看，目前风险主要集中在欠发达地区的三、四线城市。这种风险是否能有转机，主要看未来新型城镇化推进过程中对这些地区的就业、经济是否有更多扶持政策。”建银精瑞资本董事长李晓东对中国证券报记者表示，房地产私募机构需要审慎研究或回避的常住人口连年下滑、就业机会减少、缺乏经济活力的城市，近几年以新城区、开发区为背景的此类项目大多存在不同程度的风险。

　　德信资本董事长陈义枫说：“三四线城市的产业基础有限，目前供应明显大于需求。房地产行业已走了20个月的强周期，没有充分的理由相信这样的周期会维持下去，预计可能迎来一段比较弱的周期。我们现在选择项目非常谨慎。一线城市市场虽然较好，但利润率较低。三四线城市虽然利润较高，但风险也大。我们目前主要关注一些有产业支撑的核心省会城市。”

　　李晓东和陈义枫属于房地产金融行业中的相对乐观者，他们的一些同行则悲观得多。一家不愿具名的总部位于上海的大型房地产私募基金表示，正在全国范围内收缩战线，基本不再考虑长三角之外的项目。另一家位于深圳的小型房地产私募机构表示，2014年可能退出房地产金融行业，“我们觉得互联网金融可能更有发展前途”。

　　近几年，日益成为开发商筹资渠道的第三方理财机构也对代销房地产基金产品采取谨慎态度。在房地产基金发展最快时，一些房地产项目股权投资产品的收益率高达30%。但随着楼市的逐渐降温，这样的收益率难以再现。“从过往房地产基金的表现来看，房地产基金产品给社会投资者的收益率为10%-15%，但不确定性因素越来越多，我们已不把代销房地产基金产品作为业务重点。”一家位于深圳的第三方理财机构负责人如是说。

　　销售丰收持续性存疑

　　房企今年策略料谨慎乐观

　　在度过2013年的“丰收年”后，房地产企业对新一年的市场态度已发生变化，这可能导致其2014年销售目标低于2013年实际取得的成绩。分析人士认为，由于三、四线城市市场风险累积，加上刚需释放乏力，2014年房地产市场的总体销售规模将低于2013年。在这种情况下，房地产行业的兼并整合将加剧，市场集中度将进一步提高。

　　谨慎看待今年市场

　　在已公布2014年销售目标的房企中，绿地集团最为高调。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，绿地集团2014年房地产业务销售收入将达到2400亿元，比2013年的实际销售收入提高近50%。如果这一目标能实现，则绿地有望取代万科成为房地产销售额的“老大”。泰禾地产2013年实现拿地和销售双双高增长，2014年仅北京公司的销售目标就是“超百亿元”。2013年该公司的全国销售记录为168亿元，拿地支出达195亿元。

　　分析人士认为，2013年销售和拿地的火热给一些房企增添了信心。国家统计局的数据显示，2013年全国商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%；房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，同比增长8.8%。

　　不过，谨慎乐观的声音也不少见。融创中国董事长孙宏斌预计2014年的楼市不会有大的起伏，融创2014年的销售额目标为650亿元。对比融创2013年的销售业绩，2014年融创的销售额增速将有所下降。中国证券报记者获悉，多家大型房地产企业在制订2014年的年度计划时，已做好了调低增速的准备。部分业内人士甚至担心，如果改革力度不及预期，房地产业的投资泡沫存在破裂的风险。

　　多家研究机构认为，房地产业2013年的高速增长不可持续。一方面，在2013年的市场需求中，既有前期积压的刚需，也有恐慌性需求，这种需求的集中爆发不可持续；另一方面，不少三、四线城市楼市的泡沫不断累积，难以对销售额形成实质性贡献，一些城市甚至存在泡沫破裂的风险。因此，2014年房地产行业整体增速将有所放缓。

　　分化转型大势所趋

　　房地产企业的整体利润率正在下降。分析人士认为，此种情况的出现主要是由于土地、融资等成本提高，以及各项调控政策对投资投机需求的挤压。兰德咨询机构与中国房地产协会共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场竞争越来越激烈，预计房地产行业年均净利润率降低1个百分点的趋势将会持续。

　　在这一形势下，房地产企业的分化是大势所趋，行业逐步走向集中。各大房企公布的数据显示，2013年，前十大房企的门槛已由2007年的100亿元提高至554亿元，6年间提高了4.5倍。上述《蓝皮书》称，截至2013年末，房地产开发企业法人单位数量约为4.2万个，比2010年减少36.6%。预计未来3年内将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。

　　同时，为了应对楼市调控带来的风险，越来越多的房企开始谋求转型。一方面，大部分房企开始拓宽产品线，如世茂、星河湾等房企将产品线从高端向中高端拓展，万科则不仅加码商业地产，还提出做“城市配套服务商”，由此前相对单一的住宅业态向多业态发展。另一方面，继万科入股徽商银行、越秀集团收购创兴银行之后，恒大地产近期购入华夏银行股份，房地产企业的触角开始伸向金融业。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房地产行业已结束粗放式增长的阶段，未来在坚持规范化、规模化的同时，企业的跨界尝试将越来越多。