30岁买楼当包租公 临退休还回不了本？

　　10年前一名30岁的投资者如果有眼光，买房出租当“包租公”、“包租婆”的话，那么四十出头就已经可以回本。不过，在房价连年攀升的今天，即使租金价格也在水涨船高，然而广州的租金回报率却跌破一年期存款利率(2013年租金回报率为2.9%，而一年期存款年利率为3%)。假使30岁买楼出租，以目前的租金水平计算，即使无间断地出租，到60岁退休了也难回本！

　　广州传统的节后租房高峰就将来临，记者盘点整理广州楼市住宅租金数据发现，十多年来，二手住宅均价已经翻了远远超过两番，但是全市租金水平却只翻了一番。 文、表/记者赖伟行

　　他们关注租金回报率

　　贷款买房者：出租回报率太低可能影响到持有能力。

　　旧楼购买者：楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，购房者会重点考虑出租回报率。

　　他们不关注租金回报率

　　新房或次新房购房者：新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

　　租金回报率低难投机？

　　房价上涨或带来溢价

　　近年，广州楼价不断飙升，行情水涨船高，相比租金回报，大多数投资者更看中楼价上涨带来的利润，有的以长远升值为目标，有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金回报率也是投资回报的一部分，但是由于楼价上涨幅度较大，租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到，广州住宅租金回报率在短短10年时间内经历了快速下探的过程，租金回本所需的理论时间也不断延长，却依然无碍楼价上涨。

　　业内人士分析，虽然对于不同的投资者及不同的物业，在衡量投机价值时，出租回报率的重要性可能有所不同，但是出租回报率都不可忽略；特别是对于贷款买房的投资客来说，出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。另外，对于不同类型的物业，出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率；而新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，受目前楼市新政大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是，除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有6至7万套单位流入租赁市场，这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。

　　“今年区域内一手新楼的供应不少，对市场有所冲击，周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期，白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。

　　区域租金：

　　天河、海珠、番禺租金涨得凶

　　自2010年亚运会之后，广州的年租金涨幅就持续保持在约10%左右的水平。广州市国土房管局租赁管理所对近年来租金上涨的原因作过分析，一方面是因为后亚运时期广州良好的城市环境的推动作用，以及“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡，形成租赁房源供不应求。其次是由于中心城区房租较高，周边区域房租较低，随着周边区域交通条件的改善(如地铁开通)，致使许多人群租房时更倾向于选择外围区域，提高了城市周边区域的房租。同时周边区域房租基数较小，周边区域稍小的房租提升必然带来较大租金指数的提高。此外，调控政策近年来持续出台，部分刚需一族总会有一段时间持观望态度，推迟购房计划转为租房，客观上也助推租金上涨。

　　业内人士认为，2013年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金较大幅度上涨的态势。租赁需求长期保持旺盛，反映了广州真实居住需求仍十分庞大。租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳发展、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

　　分析近两年来广州主要住宅租赁板块的租赁走势可以发现，租金涨幅排名前十的各板块中(粤垦板块，棠下板块，沙河板块，新港西板块，广州大道南、南洲板块，江南大道板块，大石、洛溪板块，市桥、沙湾板块，钟村、南村板块，罗冲围、西槎板块)，天河、海珠、番禺各有三个板块位居其中，另一个板块位于白云区，显示广州东部和南部的住宅租金整体涨幅更大。

　　“前两年1800元的租金水平可以有七八套房源。”中原地产海珠区高级营业经理王健武告诉记者，近年来海珠区除了吸引在客村产业园上班的租客外，随着配套设施的逐步完善，也吸引到不少在体育西一带上班的白领阶层，近两年平均每年两房单位都要加租200元左右。而板块内的租客普遍在30岁以下，不少都是打算入市购房的，不过在“穗六条”出台后，其社保缴交年限未够三年，无奈只能选择转买为租，加剧了租赁盘源的紧张。

　　合富置业光大翠榕分行主管谭湘文也坦言，近年来租客由“河北”往“河南”转移的倾向比较明显，像不少在十三行、南方大厦工作的人员，开始选择在光大花园租房，主要是海珠区的租赁市场不乏小区较大、交通环境较好的盘源，性价比不低。

　　投资分析：

　　30平方米以下户型回报率高

　　合富置业市场经理梁燕明表示，相对来说，入市门槛相对较低的小户型单位，租金回报率高于市场整体水平的同时，往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想，因此，不少长线投资者仍是将投资的重点锁定在小户型单位上。去年，面积在30平方米以下的物业平均租金回报率最高，超过4%，而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低，不到2.3%。从合富置业研究数据分析，2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域，同时也是投资者关注度最高的区域。其中，小户型投资较活跃的西门口板块，2013年平均租金回报率达3.73%，不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位，由于总价不高但租金和租赁活跃度都不错，因而亦相当受投资者青睐。

　　业内人士建议，对于还有购房资格的长线投资者来说，选择房源的空间相对较大，除了住宅外还可以考虑商业公寓，而对于已没有名额买住宅的人士来说，商业公寓对比起其他商用物业来说，投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候，除了参考买入价格、租金回报率等因素外，还可以参考出租活跃度。