海口土地证暂停"分证到户" 延迟后的责任谁承担？

　　如果你新买的商品房手续齐全，但无法办理土地证，先不要太着急：我市正着手研究关于地下空间土地使用的具体办法，为此，从去年6月份开始，市国土主管部门对含有地下空间的商品房土地证暂停“分证到户”，待具体办法出台后再恢复。

　　被退回的分证申请

　　备齐了土地证“分证到户”的材料，去国土部门办理手续时却被退档。这是海南锦浩实业有限公司去年9月份碰到的一桩事。

　　该公司是龙昆南路“金岛天下”楼盘的开发商。该楼盘有110户业主、4户商铺和1层地下车库。2010年，公司已经为楼盘所在整宗土地办理了土地使用权证(大证)，房子卖完后，开始为业主办理土地使用权分割证(小证)。去年9月10日，公司办公室职员吕生智拿着相关材料，到市国土资源局琼山分局办理手续。次日，材料被退档，理由是：“该宗档案涉及地下空间使用权登记问题，根据市国土局2013年第17期会议纪要内容，退档处理。”

　　对于这样的结果与解释，吕生智和同事们有些不解。根据公司和业主签订的房屋买卖合同，土地证办理时限将至，而且近期很多业主前来询问办证事宜，他们也很犯难，担心延迟办证会被业主追究违约责任。可是除了把国土部门的回复告知业主以外，目前他们也没啥其他办法。

　　“对有地下空间的商品房，确实暂停了土地证分割。”2月7日，市国土资源局琼山分局局长黄晓斌说。据他介绍，半年以前，他们就接到市国土资源局审批办通知，要求对该项业务暂不受理，究竟何时恢复还要等通知。

　　海南锦浩实业有限公司的经历并非个例，去年下半年以来，在全市范围内，不少房地产开发商都遇到了同样情况，有多宗土地证分割申请被退回。

　　孕育中的土地新政

　　所谓“涉及地下空间使用权登记问题”具体是怎么回事？为什么涉及这个问题就暂停“分证到户”？

　　市国土资源局审批办主任贾成治说，原来海口的地下空间利用不多、形式较少，在这种情况下，我市的土地使用，一直以来实行的都是“二维面积”的概念。也就是说，土地使用权的出让和分摊，只针对土地平面，包括对土地用途、建筑密度等进行限制。地下空间，则不参与土地使用权的出让和分摊，只要符合规划报建，土地使用就不受限制。

　　随着社会经济的发展，我市地下空间的使用开始多样化，就商品房来说，主要是地下车库的建设。据贾成治介绍，原来海口的停车位不紧张，小区地下车库建设不多，而且多属于公共设施，在法律上没有个人产权。伴随机动车增多而带来的停车位紧张问题，很多开发商把地下车库作为商品出售给业主，并赋予业主个人产权，这就使得地下空间的使用性质发生了变化。

　　面对这些新情况，新问题随之出现：地下空间是否参与土地使用权的分摊？地下空间使用权面积如何分摊？对于这些问题，内地一些发达城市，如深圳，土地使用权出让和分摊已采取了“三维面积”的做法，即对地面多大、地下多深、地上多高都作出了规定，而我市目前还没有具体明确的标准。此事已经引起市国土局的关注，去年6月该局开始研究解决办法。在具体办法出台之前，为防止地下空间使用问题出现混乱和矛盾，便对有地下空间的商品房暂停办理分摊土地使用权登记业务(即土地证“大证分户”)，没有地下空间的商品房则不受影响。

　　“等到具体办法出台了，这项业务就恢复办理。”贾成治说。

　　延迟后的责任承担

　　土地证“大证分户”是开发商对业主的一项法律义务。海口房地产市场目前普遍使用的合同范本，是由住建、工商两部门监制的《海口市商品房买卖合同》，其中第15条对开发商为业主办理土地证的义务作出了明确规定。

　　随着地上停车资源的日趋紧张，海口新建的商品房小区普遍建有地下车库。“分证到户”业务暂停后，一个问题随之出现：如果按照合同约定，土地证办理出现延迟，业主能否追究开发商的违约责任？

　　中国政法大学法学硕士、海南国岛律师事务所律师曹开旺表示，根据我国《民法通则》、《合同法》等有关法律法规，合同签订后，如果不是由于合同当事人的过错，而是发生了合同当事人“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，以致不能履行或不能如期履行合同，则属于“不可抗力”，责任方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。“不可抗力”具体包括三种情形：自然灾害、政府行为和社会异常事件。

　　具体到土地证“大证分户”一事，曹开旺说，虽然商品房买卖合同对办证时限有明确约定，但是如果开发商没有过错，而是由于政府职能部门暂停办理“分证到户”业务，导致土地证延迟办理，则属于遇到了“政府行为”这种不可抗力，开发商可以推迟履行合同，待政府“分证到户”业务恢复后再继续履约。

　　贾成治表示，“分证到户”业务暂停以后，不少房地产开发商担心出现法律纠纷，便前去市国土局审批办咨询。对此他建议，开发商给业主做好沟通解释工作，防止纠纷出现，同时希望通过本报为开发商和广大业主释疑。