深圳十年磨一剑：城市安居梦与区域发展梦的交织

　　从人大会上的一纸建议到拔地而起的高楼，从破败脏乱的城中村到精致优美的园林小区，十年的时间，映射出盐田村民对美好生活的追求和梦想。从2003年到2013年，作为全市第一个城中村异地安置改造项目，盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目(下称“整体搬迁项目”)走过了一段极为不寻常的历程，如今终于快到了开花结果的时刻。

　　2013年年底，安置区1号地块上，首期3栋回迁房已经封顶。阳光照在楼房入口处的台阶上，锃亮的大理石地面熠熠生辉，四周散布的农民房和堆场愈发相形见绌。“实施整体搬迁项目的目的，是为居民的幸福生活创造条件，为辖区未来发展提供空间。我们必须一步一个脚印，在每一个细节上精益求精。”盐田区区长杜玲说道。

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　　梦想交汇之处 希望从这里起航

　　2003年6月，在盐田区二届人大一次会议上，80多位区人大代表联名提交了《关于加快我区旧村改造步伐，推动精品战略实施的议案》。这是盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁的概念第一次在公开场合提出。

　　对于盐田这样一个土地资源严重紧张的城区来说，加大土地整备和城市更新力度，既是满足居民提升居住环境的客观需求，也是为区域发展腾挪空间的必然选择。对于整体搬迁项目的推动，市委、市政府和区委、区政府都倾注了极大的精力和热情。

　　盐田区委书记郭永航曾表示，盐田区正处在全面打造“新品质新盐田”的关键时期，资源紧张约束日趋严峻，可利用土地资源极为匮乏，要破解快速城市化过程中出现的问题和矛盾，就必须转变城区发展方式，提升城区发展品质，向城市更新要空间、要效益、要环境。城市更新项目能够推动城区的大变化、大发展，提升居民的生活品质，最终再造一个新盐田。

　　区长杜玲告诉记者，在整体搬迁项目推进中，盐田区一直把其作为贯彻落实市委、市政府“区港联动、以港兴市”重大战略的重点工程，作为为保税港区腾挪发展空间的一个重大项目；作为盐田区转变经济发展方式，实现产业转型升级的一个典型示范；作为盐田区改善人居环境、提升居民幸福指数的重大民生项目，来积极推进。项目建成后，可整合稀缺的土地资源，完善后方陆域公共服务配套，使盐田港片区成为港城协调发展的高品质区域。

　　与美好愿望相对应的是，推进整体搬迁项目的难度也是令人难以想象的。和全市的一些城中村改造“独村改造、就地安置”不同的是，整体搬迁项目的搬迁和建设涉及十多个原自然村，而且全部实施异地安置，前期准备工作异常复杂。整体搬迁项目的推进一晃十年蹉跎，也正是因为如此。

　　据介绍，项目搬迁范围包括盐田三村的新围、老围、吓围、龙眼园西区；盐田四村的老塘、坜背、新围、西禾树、伯公树、永庆、小径墩；盐田一村的西山吓村；盐田二村的社排、小布村等共13个自然村，涉及原居民1035户，需拆除建筑1632栋。在深圳目前的旧村改造中，还没有这样的先例。盐田区委、区政府在项目推进的过程中，没有采取大拆大建式的激进做法，而是在充分听取民意和进行专家论证的基础上，循序渐进地开展相关工作。

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　　社会效益为先 最大限度保障村民利益

　　对佳兆业来说，山海城是一个与众不同的楼盘项目。“作为开发商，盈利指标肯定是考虑一个项目的重要因素。但在整体搬迁项目上，我们考虑到，如果不优先保障村民的利益，企业的经济效益也无从谈起，于是我们把社会效益放在了第一位。这也是盐田区委、区政府对我们强调最多的一点。”佳兆业整体搬迁项目总监王旗说。

　　在引进开发商的问题上，盐田区委、区政府没有急功近利，随意挑选，而是将开发商的实力放在首位。最终，2011年佳兆业脱颖而出。

　　最大限度保障村民利益，这是盐田区启动整体搬迁项目以来始终坚持的原则。为此，盐田区委、区政府向开发商提出了许多“苛刻”的条件。合同规定的项目容积率仅为4.0，以保障村民回迁居住的舒适度。因为担心回迁房的标准低于商品房，盐田区区长杜玲专门向开发商提出统一领导组织、统一规划设计、统一开发建设、统一监理质检、统一建造标准“五个统一”的要求。合同还要求开发商必须在回迁房签约率达到50%以上才能对外销售商品房，这给开发商带来了巨大的资金回笼压力。

　　在村民最关注的拆赔比上，盐田区给出了1∶1.03的比例。而且开发商还会无偿赠送大量的商业物业，并返还项目部分净利润。据介绍，整体搬迁项目中，规划总建筑面积约为107万平方米，需无偿移交的房屋建筑面积约60万平方米。整个项目的建设区规划有11个地块，其中用于回迁的地块有6.5块，周边就是学校和公园，并占据商业中心区，地理位置优越。项目补偿返还物业建筑体量大，拆建比低。

　　“我们不是将其单纯地作为一个房地产开发项目来做，更重要的是作为一个民生项目来做。”佳兆业置业集团常务副总裁郑毅说。对参与搬迁的村集体，佳兆业将无偿增加补偿4.08万平方米商业物业，未来可观的商业收益保障了村集体的可持续发展。佳兆业还将提取项目净利润的10%，无偿分配给参与整体搬迁的各村集体。此外，佳兆业还将出资5000万元，建立就业保障基金，为村民提供技术教育和上岗培训服务；项目完成后，还将为参与整体搬迁的村集体提供不低于500个的就业岗位，解决就业压力。

　　在一些细节方面，盐田区城改办和佳兆业甚至比村民想得更多。原定的补偿方案中，回迁的村民将获得800元/平方米的装修货币补偿。盐田区城改办会同佳兆业协商后提出，他们可以为村民的回迁房提供统一装修，不仅能够保障装修质量，而且更能通过规模采购节约装修成本。“我们实现的精装修效果绝不低于市场价1500元/平方米的水平。”王旗说。

　　品质铸就信任 坚持“五个统一”原则

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　　“2005年政府进行第一次房屋查丈的时候，很多村民根本就不让测量员进门，抵触情绪非常严重。”永安社区居委会主任吴建仁说道，“从极度反感到慢慢接受，村民的态度这些年确实发生了巨大的变化。”

　　对于任何一个旧改项目来说，逐步建立起业主与拆迁方的信任，都是推动项目进展最重要的环节。“2011年改造协议签订后，我们花了大量的时间和精力与村民进行沟通，一家一户地耐心征求意见。”盐田区城改办相关负责人说。

　　在王旗看来，取得村民对整体搬迁项目认可的关键，在于回迁房的品质。“我们这个项目，不像其它地方是原地拆完再建，而是拆迁签约的过程中就开工建设回迁房。假如我们拿不出好的设计，拿不出好的产品，你怎么让村民相信你。”

　　王旗告诉记者，最初的时候，很多村民对开发商充满了天然的不信任。“我去村民家中给人讲我们的规划，结果对方直接把报纸甩到了我的脸上。还有一次，我们的规划师在讲解的时候直接被村民给骂哭了，原本出于沟通目的举行的交流会也因此开不下去了。”

　　王旗意识到，单凭嘴上承诺是不能打消村民心中的顾虑，他们需要看到实实在在的东西，需要看到一个负责任的开发商形象。“做出优秀产品是第一位的，前者实现了，与村民签约也就是水到渠成的事情。产品做不好，我们宁可把签约工作推后。”

　　项目品质源自于顶尖的设计。郑毅告诉记者，佳兆业秉承“高档设计、精品物业”的原则，全面推翻原有的项目规划设计，不惜重金委托美国RTKL公司、香港城设公司等国际顶级团队，对整体搬迁项目的规划和园林景观进行设计，以提升回迁物业的价值。“1号地块原先的规划是7栋楼，我们改成了5栋楼，进一步扩大小区的绿化面积，提升居住品位。”王旗说。

　　日前，盐田区区长杜玲来到已封顶的1号地块调研整体搬迁项目进展情况。精巧的园林设计、宽大的户型结构以及温馨的装修风格等都得到了她的高度肯定。“样板房的品质绝对是高水准，接下来建成的每家每户都要保持同样的标准，让回迁的村民彻底放心。”杜玲说。

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　　人居环境跃升

　　村民期待旧村换新颜

　　十年磨砺，为的便是破茧成蝶这一时刻的喜悦。在政府和开发商的默默努力下，村民心中的坚冰开始悄然融化。

　　“2012年，佳兆业接手整体搬迁项目后，进行了第二次查丈测绘。一开始一天能完成一两栋楼的测量工作就不错了。后来随着我们全新设计方案的出炉，到2012年底查丈收尾阶段，一天丈量几十栋楼也没有问题。”王旗说。从开始的不理解甚至反感，到最后，王旗和不少村民都成为了朋友。

　　吴建仁告诉记者，2013年底，不少村民在看到刚推出的样板房后十分欣喜，当场主动提出要尽快搬进崭新亮堂的回迁房。“回迁房的品质达到甚至远远超过了大家的预期，我自己都没想到开发商可以做得这么好。”吴建仁说。

　　记者在样板房展示区也注意到这样一个细节。盐田街道一直以来都存在货柜车噪音扰民的情况，佳兆业为减少噪音对日常生活的影响，阳台的落地玻璃窗采用了双层玻璃的设计。即便是在最吵闹的临街户型，室内也几乎不受车流噪音的骚扰。

　　“搬家安置的事情，谁不关心呢？”盐田三村的何老伯表示，他非常期待能早日住到新房子里。“搬迁如果能充分考虑村民利益、给予合理安置的话，我们当然愿意搬。每天经过明珠道和盐田路，看着整体搬迁项目的巨大效果图，心里就想，这什么时候早点变成现实呢？我们再也不用住在破败的旧村里，希望让村民早日感受到这一民生项目的实惠。”

　　盐田四村居民彭女士说，“这几年，眼看着盐田街道的货柜车一天比一天多，三村、四村和西山吓村基本上被堆场和货柜车包围，生活环境十分糟糕。在保障利益的情况下，我们都想尽快搬迁。”

　　美好的共同期待形成推进整体搬迁项目的巨大合力。在今年年初召开的盐田区四届四次党代会上，盐田区委书记郭永航提出，要将盐田街道整体提升作为今年的工作重点之一。整体搬迁项目作为盐田街道乃至全区最大的旧城改造项目，自然也将快马加鞭，为实现居民的安居梦和城区的发展梦，书写更加浓墨重彩的一笔。

　　盐田区城改办相关负责人告诉记者，最近，他们将与开发商、社区股份公司合作组织一次大规模的搬迁补偿集体签约仪式，以加快项目签约的进度。“我们有信心，在三年之内完成整体搬迁项目的签约工作。”王旗说。

　　盐田三村、四村和西山吓村

　　整体搬迁项目大事记

　　2003年6月，在盐田区二届人大一次会议上，80多位区人大代表联名提交了《关于加快我区旧村改造步伐，推动精品战略实施的议案》。

　　2004年1月，盐田区二届人大常委会第六次会议审议批准了区政府提交的该议案办理方案，即整体搬迁方案。

　　2005年2月24日，市政府三届一四六次常务会议，审议并原则通过了盐田区政府有关整体搬迁项目的改造方案。此后，盐田区积极推动该项目实施，区城改办通过调研，编制整体搬迁拆迁补偿方案，统一各股份公司和村民意见；坚持“统一规划、统一设计与统一开发建设”原则，聘请国内著名机构编制拆迁规划及建筑设计方案，明确安置片区位置、小区设计、公建配套、户型设计等内容。

　　根据市政府有关会议精神，按照“市政府指导、区政府主导，股份公司全面参与，市场化运作”的项目开发模式，盐田区政府于2008年下半年开始着手招标引入开发商工作。

　　2009年3月23日，原市国土资源和房产管理局、盐田区人民政府，与整体搬迁项目涉及的鸿泰、裕宏、裕泰和鑫群4家股份公司，正式签订了整体搬迁项目《土地置换协议书》。时任裕泰股份公司董事长的何天胜，在代表四家股份公司发言时表示，一定牢牢把握机遇，全力配合，强力推进整体搬迁项目，造福子孙后代。

　　在全面完成整体搬迁开发模式研究、安置用地选址及报批、计划立项、环评和拆迁查丈等前期工作的基础上，盐田区政府于2009年8月份对整体搬迁项目进行了资金测算，并报市发改委组织专家评审。2010年4月8日，市政府四届一六一次常务会议审议了相关评审结果后，确定整体搬迁项目由政府补贴资金缺口不超过11.47亿元的条件，通过公开招标方式引进开发商。

　　2011年1月14日，盐田区政府正式对外公开发布了整体搬迁项目的《招标公告》。3月4日通过在市土地交易中心组织开标评标，15名专家一致评定佳兆业为中标发展商。

　　2011年4月13日，盐田区政府和佳兆业正式签订《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书》。

　　2012年8月21日，盐田区政府举行盐田整体搬迁项目合作开发协议签约仪式，鸿泰、裕宏、裕泰、鑫群等四家集体股份公司的代表，与佳兆业的代表，签订了合作开发协议。

　　2013年底，安置区1号地块首期5栋回迁房顺利封顶。整体搬迁项目即将进入全面签约阶段。