房价高不高 需要用“中位数”来衡量

　　元宵未过，房地产市场自然也就处于暂时的休眠状态。春节长假一结束，住在杭州网就例行公事地发布了题为《马年春节长假七天：主城区预定3套 成交2套》的新闻，以表明一个众所周知的事实：“历年春节期间都是楼市行情低谷”。《每日商报》也刊发了类似的新闻——《今年春节杭州楼市零度深寒》，其中提及了杭州可售存量房在春节之前陡然冲破了12万套大关。虽然春节期间也是房产新闻的低谷期，但仍然有少量生搬硬套的稿子值得一翻，比如腾讯大浙网2月3日转载的《台州温岭房价最高十几万一平方米 吓到归乡者》。这篇稿子出自《北京晨报》，如果只看标题，很容易产生一种错觉：似乎温岭的房价已经跟北京差不多了。但是全文既没有引用任何权威数据，也没有到各个在售楼盘进行实地调查的痕迹，标题中的“十几万一平方米”竟然是来自记者的亲戚——

　　“温岭新房均价早就已经迈过两万门槛，位置好的别墅十几万一平方米呢。”已经习惯了北京动辄几万的房价，没想到刚进家门，还是被亲戚的话吓了一跳。台州地区是全国首个宣布实行商品房限购政策的三线城市，而温岭市的房价更是在台州位列第一。

　　这种高度不严谨的新闻写作模式，纯粹只是在不负责任地追求刺激性，以迎合公众对高房价的不满情绪。豪宅并不能忠实地反映一个城市的房价水准，北京大学汇丰商学院金岩石教授甚至认为：“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。”金教授的观点在网络上遭到了大规模的炮轰，《人民日报·海外版》甚至刊文称其为“歪理邪说”。很多人对这一观点反感，是因为他们有意割裂了金教授的语境：“政府应该‘劫富济贫’，承担提供保障性公租房的社会责任。”也就是说，豪宅跟大多数没有直接关系，低收入者买不起房，应该向保障性公租房寻求解决方案，以弥补商品房市场的缺失。实际上，金教授的观点与目前中央政府的调控思路是一致的：市场的归市场，政府要尽力减少对市场的直接行政干预，政府最应该做的是要大力推进保障房建设。

　　不仅豪宅不能忠实地反映一个城市的房价水准，甚至连平均房价也不能。现在中国公布的房价数据，几乎全部都是采用“算术平均法”，也就是把一座城市的总销售额直接除以总销售面积，得出每平方米多少钱的平均房价。《每日经济新闻》刊发的《去年四季度浙江房价同比涨7.1%》，其数据来源是国家统计局浙江调查总队。其中说到涨幅最高的是杭州，为10.9%。但是这个数据跟市场的切身感受并不十分一致，2013年杭州仍然有众多楼盘调低了售价，甚至不少楼盘卖出了同一区域内最近四年以来的最低价。这就是平均房价的局限，实际上国际通行的房价统计方法并不是我国普遍采用的“算术平均法”，而是“中位数价格法”。所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，取处在最中间位置的一个数(或最中间位置的两个数的平均数)。联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构也都是用中位数作为房价指标。中位数价格法比算术平均法更能反映房地产市场的真实情况。因为中位数较平均数的优点是其不易受到极大数和极小数的影响，反映了一组数据的中等水平。也就是说，如果一段时间内，豪宅销售量比较大，平均房价很可能会直线飙升，但是中位数房价就不太容易受影响。毕竟豪宅是少数人的事情，我们更应该关注的是主流商品房的价格水平，而中位数房价能够更准确地反映与大多数人有直接关系的那些房子的价格。由于采用不那么科学的“算术平均法”，很多地方政府为了控制房价，只能掩耳盗铃地暂停发放豪宅项目的预售证，比如北京就一度停止了单价超过4万元/平方米的住宅项目。如果采用“中位数价格法”，不仅公众能够更大程度获得对称的市场信息，而且政府也不必承担那些“莫须有”的因高房价而产生的政治压力，也就不必违反市场经济精神直接用行政手段去干预房价。这无疑是一种“双赢”。这几天杭州正在开“两会”，不知道有没有人大代表或政协委员提出用中位数作为房价统计方法的相关议案或提案。