上海杨浦区探索无物业小区自治 自己小区自己管

　　编者按：2013年年初，上海市社会建设委员会办公室启动了2013年度社会建设市区联动项目工作。经过认真筛选，共有22个项目入选，其中总结推广类项目3个，示范观摩类项目11个，培育探索类项目8个。本期专刊选取其中几个项目，展示本市在创新社会治理机制，回应群众需求方面所取得的成就。

　　杨浦区通过业委会聘用物业经理、成立居民志愿者队伍和管理委托挂靠等方式，加强物业自主管理。浦东新区率先在川沙新镇、三林镇、惠南镇和航头镇等地进行“镇管社区”的试点，搭建由“两委一中心”组成的社区管理服务组织架构。闵行区按照一个居委会配置一个社区服务站的标准，实现社区服务站建设的全覆盖。闸北“基石工程”以楼组长为骨干，楼组志愿者为主体，建立起楼组建设新机制。嘉定区徐行镇“客堂汇”项目充分利用农户宽敞的客堂间，发挥社区骨干力量，形成了客堂文化品牌项目。

　　一个完整的居民小区，一天都离不开“管家”。然而在杨浦区，就有27个小区由于各种原因缺少担当“管家”的物业公司。有的基础设施老、居民户数少，有的物业管理费标准过低，导致物业公司难以维系乃至“抛盘”，由此而引发的环境、治安等乱象曾让居民们头疼不已。为了破解这一难题，近几年杨浦区着力探索小区自治管理模式，让各小区“摸着石头过河”，慢慢找出了一套套既行之有效又符合自身实际的管理办法。

　　物业费没涨反节余30万

　　位于周家嘴路1220弄和唐山路1099弄的众和新苑小区建成10多年来物业费始终没上涨——商住两用的高层每月每平方米1.2元；多层住宅楼每月每平方米0.78元。2010年小区选举产生新一届业委会，业委会先后找了5家物业公司，一家都没谈成。于是有人建议，索性不要物业，自己来管理小区。多方商讨之下，小区决定由业委会聘请熟悉情况的上一任党支书傅春娣为物业经理，实行“业委会领导下的物业经理负责制”。

　　“以前物业使用维修基金，经常按照急修项目列支，事前不告知业主。业主们要等收到维修基金账单才知情。”现在，业主大会公约规定，凡使用经费在1万元以下的项目，需由业委会讨论决定，1万元以上的项目由业主大会决定，物业管理人员的雇佣则需经业主代表大会通过。业主代表大会还请了两个从事会计工作的居民担任财务监督员。

　　收回小区公共财务管理权的业主们，在居民区党支部的引领下，有序组织小区物业管理的各项事务。通过近3年的小区自治管理，不仅管得比过去好，而且在物业费没有上涨的前提下，有了30余万元的节余。

　　平衡好“人”与“钱”的关系

　　自2011年2月起试行自治管理以来，平凉路街道惠明居委会的榆汾新苑小区业委会较好地平衡了“人”与“钱”的关系，使小区日常管理工作得以有效运转。

　　在“人”的方面，业委会成员及小区楼组长、志愿者充分发挥了“模范、责任、热心、廉洁”的品质，带领小区群众积极参与小区绿化整治等各类活动，同时，也专职聘请了4名保安、1名保洁、1名垃圾清运工和1名维修人员，确保小区的正常运转。

　　而在“钱”方面，业委会工作人员则挨家挨户上门，向业主解释按时缴纳物业管理费的必要性——自治管理也需必要的管理成本，如果管理成本得不到保障，势必降低服务质量，直接损害小区居民的自身利益。一遍遍宣传过后，按时缴纳物业管理费逐渐成了广大业主的习惯。与此同时，包括机动车停车费等公益性收入也被用于支付物业管理成本。每月定期公布账目，让居民对小区的收支情况一目了然。

　　为每位车主配发大门钥匙

　　去年，靖宇中路8弄小区实施了综合改造，小区设施、环境大为改善。居民们担心，如果改造后小区还是无门卫管理的话，很快又将回归从前脏乱差的局面。为此，改造期间设立的“居民自治管理小组”动足了脑筋。

　　“新鲜出炉”的《靖宇中路8弄居民自治管理公约》规定，小组成员们每天上下班高峰期间打开小区两扇大门，并且上岗执勤，其余时间关闭大门，并为每位小区机动车主配发大门钥匙，在大门关闭期间，车辆进出由车主自行开关大门。大门边上的一扇只能行人通行的S型小门全天开放，供居民进出，另一可通行自行车和电动车的小门于24：00左右关闭，确保小区安全。

　　小区还专门划出停车位，向30部私家车主每月收取100元费用，其中70%用于管理成本支出，30%作为基金用于小区的发展，并制定《基金使用管理制度》。如今，小区里新增的探头、打气筒、阅报栏等公共设施，都由这部分“发展基金”出资。记者 王星