三四线城市楼市虚火:复制"土地财政"尤须防风险

　　这两天，山东曹县新房过剩、公务员被摊派卖两套房子的消息在网上传得沸沸扬扬。尽管当地否认，但三四线城市楼市隐含的风险确实不容忽略。记者连日来采访发现，我省一些三四线城市住房存量较大、消化能力不足，供给过剩特征明显。

　　2月11日，一个消息在无锡楼市炸开了锅——南长区运河边某高端楼盘房源被查封，老板“跑路”了。365地产家居网无锡站的同行告诉记者，这家名为“金匮大观”的楼盘项目主体结构已封顶，“目前联系不上老板，拖欠了工程款、广告款。”当地成交备案平台显示，该楼盘入网总套数914套，从2013年6月29日首次开盘至今仅成交78套，所剩836套房已全部标为“查封”。

　　2013年，无锡市区商品房销售面积615.13万平方米，同比减少4.53%，但新增供应891.75万平方米，同比增长5.6%。按当年的销售速度，库存商品房可供销售2年！雪上加霜的是，无锡土地市场回暖，全年土地成交总面积433.12万平方米，同比增长29.54%，意味着未来一两年还将有更多房源上市。

　　中原地产报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

　　在盐城城南，因这几年开发过猛、配套不足，导致库存房很多，中海地产、金辉城、恒大、绿地等卖得都很一般，位置不好的小开发商楼盘日子更不好过。盐城市中建地产公司相关负责人严彦(化名)向记者透露，去年共计卖了225套住宅，平均每套100万元，“项目在市中心解放南路最好的地段，单价8000元，基本是盐城房价的‘天花板’。”但就算赚了钱，中建今年也不会再投资普通住宅。

　　“地价越来越贵，2008年我们买一亩地是230万，房价卖4000多元；现在拿地要400万一亩，人工建筑成本都在涨，大部分房价才6000元起步，利润空间进一步压缩，公司今年将转投洋房、别墅和商业街。”严彦说，总公司分析三四线城市外来人口少，一般家庭都有两套房了，新的购买大军难再现。2008年起，一批开发商陆续入驻盐城，大城市限购后入驻开发商更多，但市场就这么大，能分多少羹？

　　记者获悉，自2007年至今，中建公司已在无锡、镇江、扬州、盐城四地投入50亿元，但回报不及预期，其中一个项目两年只售出7套房。中建决定今后尽量在一线城市拿地，在三四线城市慢慢消化库存。

　　和中建一样，很多大开发商都在收缩三四线城市的投入。1月29日，南京拍卖奥体建设旗下两家公司股份，深圳佳兆业地产以9亿拿下一家公司100%股权，被视为从三四线城市重返一二线城市的实质之举。恒大地产此前在三四线城市广泛布局，现也开始转战二线城市。保利地产董事长余英则在微博上表示，“去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”

　　这些年，三四线城市城镇化步伐突飞猛进，旧城改造钱从哪里来？卖地是大头。曾在苏北开发房地产多年的一家公司2005年被泗阳“请”去开发，当时地价仅30万元/亩，而去年已飙升到150万元/亩。但三四线城市购买力目前差不多释放殆尽，供大于求的态势逐渐明朗。“也不是所有三四线城市市场都不乐观，有产业支撑且具有区位优势的一些三四线城市，房地产市场依然向好，像启东、昆山、张家港、常熟等地。”这家公司负责人陈宁宁认为，伴随新型城镇化的开展，小城镇建设有望吸纳更多产业进驻，更多外出打工者回归，将为三四线城市楼市提供缓冲。

　　南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为，从限购令颁布开始，三四线城市房地产市场就陷入非理性过度膨胀状态。地方政府乐于复制一二线城市土地财政的快速发展模式，以提升政绩，后期必然会因购买力不足带来金融和地方债务风险。