麻雀变凤凰乡村变新城 房产专家眼里的家乡楼市

　　在楼市，还有一群人，他们洞察行情、指点江山，那些神一般存在的专家们，和我们一起见证了南京楼市的起起伏伏。习惯评论房子的专家们，他们对于自己的家乡又有什么样的感悟呢？

　　城市发展下失去的儿时回忆

　　农村老家的生活经历给了我童年和少年时期无比丰富的美妙记忆，烧土灶、养土鸡、喂土猪、抓鱼虾，打过猪草，割过麦子，插过秧，打谷场上铡过水稻、脱过粒，偷过红薯，种过90%以上的蔬菜……这一直是我最引以为傲的宝贵人生财富。

　　早在10年前，在建设新城区、再造一个徐州城的宏伟蓝图指引下，这里早已河塘断流、稻田征用、树林尽毁、农民上楼，儿时的记忆，只剩回忆，留给下一代的，也仅有口述。现在回想起来，我自己本人也是这一切的原始参与者之一。

　　早在2000年，我在省规划院参与了徐州都市圈规划和徐州城镇体系规划，就是在那次规划上，我们课题组把潘塘规划为未来的新城区和行政中心所在地。只是未曾想到，后来规划的实施，让这里的变化如此之大。如今，经过多年开发，这里已经高楼林立，到处是工地，奥体中心的建设如火如荼，2014年第十八届省运会将在这里举办。十年沧海桑田，眼前这些典型的中国新城区式的宽大马路和城市风貌，多少人都会有同样的感慨：我们建造了越来越多的房子，却失去了越来越多的家园。

　　万科等品牌房企相继进入徐州

　　这几年，徐州的房地产开发吸引了大牌开发商争相进入，万科、华润、万达、保利、绿地、世茂、恒基、国信等皆在此攻城略地，而且看好徐州、有意向进入徐州的大牌房企越来越多，据传徐州在万科郁亮、华润迟峰等大佬的心中地位极高，这与徐州的城市地位是密不可分的。

　　目前，徐州市中心的房价在一万二、一万三左右，新城区的房价在7000元左右。新城区房价在2008年刚启动的时候大概只有3000元，之后在2009-2010年的三四线城市热潮中迅速拉升到6000元左右，翻了一倍，之后逐渐趋于平稳。

　　徐州虽然也是限购城市，但是为了新城区的发展，特别开了个口子，不管在徐州其他地方有多少套房产，只要在新城区没有房产的本地人口，均可在新城区新购1套商品住房。

　　投资徐州房地产回报率不高

　　2012年下半年，徐州新城区高层房价在5700-6500元左右，目前约6500-7500元，一年多涨了差不多10%-15%，同期，南京桥北房价由七八千涨到一万一到一万二，涨了40%-50%。一年多前，一个老家的朋友买的房子是5800元，现在新房卖6800元，当时他们也建议我投资新城区的房子，我就说徐州的新城区房价快赶上南京的新城区江北的房价了，未来的上涨空间肯定比桥北小得多，现在看果然应验了之前的判断，虽然我没有买桥北的房子。

　　对于热炒的返乡置业，个人觉得还是更适合老人或未来有返乡自住需求的人，要是投资的话，有比三四线城市更好的选择。徐州的表现还算好的，包括周边很多三四线城市的房价涨势更慢，供应饱和甚至过量正在侵蚀三四线城市的房价涨升空间。对于在全省布局的房企，现在的基本共识是南京、苏州和徐州是最优的三大选择，不少房企也开始把投资集中到这三个城市，个人认为，这三个城市的判断没错，但是三个城市的差距依然巨大，投资回报完全不是一个等级的，投资三个城市，并不是均分资源，南京应该至少占60%以上的资源，苏州次之，可占20%-25%左右，徐州15%-20%。当然，仁者见仁，智者见智。