马年楼市扑朔迷离 有可能陷“肉搏战”

　　一边是受春节假期淡季影响，1月份全国楼市成交量一片萎靡，九成城市出现环比下跌，部分城市甚至出现“腰斩”现象，杭州楼市也不例外；一边是房地产业的热情依旧，不少房企纷纷上调今年年度业绩目标，土地市场也持续升温。但同时，既有国家层面的坚持调控不动摇，不动产登记制度、房地产税试点扩围等政策措施持续推进；又有杭州楼市库存量高企——可售房源已达12万套，让业内人士颇有“高处不胜寒”、“压力超大”之感。

　　这就是当下的楼市，一个让人兴奋与迷惑、激进与观望并存的马年楼市，后市扑朔迷离。

　　楼市

　　有可能陷“肉搏战”

　　因为马年伊始，整个楼市的销售不佳，又因着高企的库存(目前已有12万套，按去年成交86658套的销售速度算，全部消化完可能要17个月)，使得很多人对于今年的房地产市场持谨慎态度。与整个市场的谨慎态度形成反差的是，今年的楼市又将迎来供应的大年，据初步估算，今年杭城至少有超百个纯新盘上市。如此多的楼盘密集上市，极有可能引发楼盘之间的又一轮“价格肉搏”。事实上，这样的苗头在去年下半年就开始显现，无论是七堡区域的低价竞争，还是大城北区域滨江·万家名城与万科·北宸之光的死掐，再或者是整个临平北的整体沦陷，都让人记忆深刻。

　　去年杭州共获取1300多亿的土地款，创下历史新高。如此规模的土地出让，其中的大部分，都将在今年变成新盘推向市场。加上前些年遗留下来的新项目，以及马年年初刚刚拍出的项目，今年杭州总共有超百个纯新盘入市。

　　以沉寂许久的钱江新城为例，今年不仅有中海御道路一号这样重量级的住宅项目，沉寂已久的商业地产终于有机会唱起了主角，杭州来福士广场、杭州高德置地广场ICON私邸、迪凯金座、世包国际中心、华峰国际商务大厦、日信国际等写字楼和酒店式公寓项目，都将在今年亮相。

　　此外，在2013年比较热门的板块，今年也将有不少新盘首开，这些楼盘名对大家来说可能还比较陌生。例如滨江的富汇豪庭，城东新城的中大·普升，九堡的招商·雍华府，之江的中天·之江诚品，临平的锦上豪庭、万泰·城章，乔司的佳兆业·君汇上品，大桥西的宝嘉·誉峰、耀祥·悦尚，蓝孔雀的招商·公园1872，西溪的复地·黄龙和山，下沙的金沙国际，闲林的佳兆业·西溪璞园等。

　　除了新盘，今年杭城还将有350个项目续推新房源，预计续推量达到1200万平方米，其中大闲林和大临平板块续推量最大，均超过百万平方米。

　　高企的库存与汹涌而至的新房，使得今年楼市的销售受到很大的挑战。春节期间，记者与一些销售人员在谈到今年的销售前景时，大多数人都表现出“压力超大”。除了传统的经济不振、人口红利下滑、高端市场受阻等因素外，更重要的是房子本身的类金融功能的属性在消失，“现在很多人有钱后存个余额宝，都比买房投资来得合算，回报率也还好，更重要的还方便，存取瞬间到账，省却买房卖房过程中的众多麻烦。”

　　与北上广深等一线城市不同，以杭州为代表的二线城市，其城市定位与吸附能力，事实上都相对有限，“目前全中国的房地产市场分化非常明显，一线城市还在疯涨，但很多三四线城楼市已经萎靡不振，像杭州这样的城市，能做到稳定，或是稳重稍稍有升，就非常不错了。”有业内人士评价说。

　　而从去年下半年开始，杭州一些板块的“肉搏战”事实上已打得很凶，虽然没有出现断崖式的价格下探，但很多项目已经几无利润可言，这种情况在今年接下来极有可能继续上演，而且范围还会扩大，“对于那些去年疯狂抢地的企业来说，这些项目将更为艰难，现在的一个基本事实是，地价的溢出部分，并没有传递到房价上，开发商的利润空间受限严重。”

　　任何变化都是在倒逼买方市场的到来

　　涨还是跌，这是一个围绕房价的永恒话题。最近有两个人隔空喊话：经济界“空军一号”的谢国忠表示，2014年房价会下跌50%；华远地产董事长任志强发神预测，2014年房价或将暴涨。我好奇，如果让这两个过去十年来完全对立论调的人同台，将会是一场多么精彩的好戏。

　　以一种观点坚持始终，算不上美德，却可以让这个市场多点声音，有声音是好事。房地产行业走向是开放性的命题，我宁愿相信我们的购房者有这个能力，因为看得多，想得多，思考得多，深入得多，以身体力行的全部积蓄来证明对楼市的理解。

　　数据显示，2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险。开发商的日子其实也不算太难过，2013年国内房企销售额合计达到2.3万亿元，同比增幅达36%。百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。当然，楼市也有一些异常。比如，李嘉诚抛售内地物业。李嘉诚说：“价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。……现在投资地产的公司也有危险，要很谨慎，很小心，我一生的原则是不会去赚最后一个铜板。”

　　之所以再提2013年，是因为想从过去尝试对未来实现推演。尽管时间维度上的变化，很难去表明预测的一定正确，但是至少会有轨迹可循。2014年上半年北上广一线城市的市场整个向上的惯性还是非常的强烈，但是，像杭州这种房价1.5线城市，已经被用实际数据论证房价4年都没有上升的城市，依然会沿袭着一条平缓的曲线。

　　我们仍然不得不提到已经被反复引证的库存量。杭州目前主城区可售房源54000套左右，这是在新盘预售证未领的状态下，只能说，未来杭州房地产市场的供应量会越来越充裕，这也意味着市场整体表现将相对平淡，价格上涨动力不足。为破除成交的困境，可以看到会有更多个盘参与到价格撬动市场的行列。

　　被潘石屹评价“如果实施，房价马上会跌”的不动产统一登记制度也愈行愈近，这项调控楼市的“撒手锏”也将在2014年发挥它的威力。尤其是杭州这类省会城市，在过去十多年飞速发展的过程中，县市级购房大军的推动力不可忽略。还可以预测的是，2014年的楼市有望从“政策年”逐步走向“市场年”，买方对市场的影响力将进一步扩大。至少，从目前来看，房地产市场的任何变化都是在倒逼买方市场的到来。

　　马年楼市：销售为王！

　　去年是杭州土地市场的供应爆发年，一轮土地供应高峰过后必然意味着新一轮楼盘供应高峰的到来，尤其是在如今开发商开发周期越来越快的情况下，马年的杭州楼市将要迎接的是一个新的楼盘供应大年。

　　去年杭州八城区一共成交了225块地，总体量共计2134万平方米。其中，住宅用地一共成交113宗，总体量1143万平方米。加之杭州房地产开发已经进入了快进模式，开发商们从去年下半年起，就偏爱采取一年内开盘的快销模式。当然，一个楼盘的推出，要考虑的是天时地利人和等诸多因素，目前无法统计准确的推盘数量，但是可以肯定的是，这个数量一定不会少。

　　以城东新城为例，这个区域巨量供应所孕育的价格战其实一触即发。城东新城在去年的土地市场上十分活跃，招商地产、淮矿、天阳、港龙都已经在这个板块下手拿地。保守估计，这一带未来一两年至少有近万套的新增供应量。加之还有紫玉福邸、保利梧桐语、铁建国际花园、远洋心里等10多个在售楼盘以及即将开盘的万科公园大道，这个板块可谓堪忧。

　　我在这里做个大胆判断：如果说2013年我们见证的是杭州房价如何一步步从底部试探性向上爬升的话，那么按照目前的市场趋势来看，接下来我们很有可能要见证的是，房价将重新一点一点地向下寻求支撑。从现在的透明售房网上就可以看到，杭州市区(包括萧山、余杭)的可售房源有12万套之多，这个数字已经超越了历史上的任何一个时期。去年杭州楼市年份相对较好，但已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。当12万套的库存“泰山压顶”，当调控政策未见松绑，当刚性购房需求日显疲态，那么，“以价换量”只能是唯一选择。

　　事实上，现在的市场不是2009年和2010年的市场，现在的购房者也不是以前的购房者，不管房子好与坏、贵与贱都能卖出去的时代已经过去了。所以，我们不难看到，在一些热点楼盘卖得风生水起的同时，市场上更多的是乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。

　　当然，开发商的苦日子来了，也许意味着购房者的好日子来了，尤其是有着购房资格受到政策鼓励的刚性需求购房者，会成为开发商争夺的对象，真正做“上帝”的感觉会越来越强。马年楼市，就要看开发商怎样用优秀的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。因此，马年楼市，注定是一个“销售为王”的时代。

　　高库存大供应，马年楼市盼解限

　　中国楼市永远存在着“唱多”和“唱空”两大派。对于马年楼市的运势，唱多派任志强毫不含糊地预测“将暴涨”；唱空派谢国忠则斩钉截铁地表示“会下跌50%”。从近10年的预测结果来看，似乎任志强更像骑着扫帚飞的巫师，说得准却不招人待见。而那些听信唱空派“楼市将暴跌”一直未下手的持币待购者却成了苏芮歌中“永永远远追不上飞涨的房价”的蜗牛。

　　马年，杭州楼市将怎样？谁也不是神算子，既能猜中开头，又能猜中结尾。毕竟，中国楼市颇受政策面的影响，尽管已明确提出中国楼市要坚持市场化改革方向，但我们无法知晓“限购”、“限贷”、“限外”等政策今年会不会撤？这个为遏制房价过快过高上涨的政策确实有显著作用，就像设了卡的高速公路。许多投资客离场，市场得到充分挤压；与此同时，密集的金融类调控使得房贷门槛提高，令部分手持房票的初次置业刚需在购房问题上举步维艰。而许多供应量巨大的区域为争夺有限的“持房票”客源，大打“价格肉搏”战。

　　如此限购几年来，杭州拥有了12万套的存量房，创历史新高。有意思的是，另一个历史新高是杭州去年的土地市场创造的，1300多亿元。

　　都说“让历史告诉未来”，或许历史告诉未来的也只是一句“what ever will be will be”(顺其自然)。但是，我们可以清晰地看到，2014年的杭州楼市，一方面是高达12万套的存量房，若按2013年成交8万多套的销售速度来算，需要1年半的去化时间；另一方面，超百个纯新盘将在今年推向市场。仅本月中下旬就将有20余个项目密集上市推新，如九龙仓·君玺、高德置地广场、万科·公园大道、滨江·金色黎明大三期、绿都·御景蓝湾、中大普升、金地·申花里等。除了纯新盘，今年杭州还将有350余个项目续推新房源，预计续推量达到1200万平方米，其中大闲林和大临平板块续推量最大，均超过百万平方米。

　　早在2013年第四季度，业内人士就纷纷坦言：“2014年将是艰难的一年。”不过，就像不同城市的市场分化明显加剧，即一线城市稳中有升，二、三线城市不同程度收缩。杭州楼市在马年不会出现齐涨或齐跌的“一边倒”现象，而是区域性的市场分化。在12万套的库存中，余杭萧山两地占了一半，这就意味着，有些区块或将遭遇价格肉搏，有些区块则会有所上扬；甚至同一区块的不同楼盘也会出现这样的现象。但总体来看，高库存和大供应量的充分释放肯定会在一定程度上会削弱价格的涨势，有些房和地都属于大供应量的区块未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。