与开发商“血脉相连 ”“赶不走”的前期物业

　　赶不走的前期物业，在2014年的第一天引发了一场血案。大唐盛世花园小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案日前审结，让人们看到了对“前期物业”这种特殊的物业形态，目前缺乏有效监管--当“糊涂账”频生，业主不满之后，到底有什么合理合法的渠道“请”走“前期物业”呢？

　　“血缘关系”为之撑腰

　　前期物业，是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。“这也意味着'前期物业管理'有别于一般意义的物业管理。”上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任、上海建纬律师事务所高级合伙人邵万权从法律上解读了这一概念。

　　在房屋交付的初期，前期物业由开发商选聘。尽管按规定应采取招投标方式，但实际上，开发商出于经济利益考虑，多想方设法让自己的下属企业或关联企业中标。不仅如此，有些开发商还保留着部分小区内的房源，这导致了前期物业似乎拥有了“业主”的身份。

　　与开发商的这种“血缘关系”，使得前期物业在小区管理中显得很强势，有的甚至态度嚣张蛮横。业主则叫苦不迭。“按照常规理解，业主与物业公司应是'主人与管家'的关系，可不少前期物业公然与业主对抗。”邵万权说。

　　《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　“可在实际操作中，不少开发商会采取各种方式阻挠业委会成立，或操纵业委会选举，避免前期物业被替换。”邵万权认为，正是这种利益关系，导致前期物业的管理品质难以保证，却又长期“霸占”物业管理的位置。

　　近200万元资金对不上账

　　大唐盛世小区业委会想“赶走”前期物业，一个重要的原因是，前期物业用停车费、广告费等公共收益资金来弥补公司亏损。在小区业主论坛上，业委会公开了一份第三方审计公司对物业账目的审计报告，其中有近200万元资金对不上账。

　　“类似情况出现在不少由前期物业管理的小区，由于没有业委会的监督，有的前期物业甚至还会掏空住宅维修基金来弥补亏损。”邵万权告诉记者，小区公共收益或维修基金一旦被掏空，业主遭遇房屋维修等情况时，物业便会采取推诿等方式，导致业主无法享有权益。

　　除了账目糊涂外，有的前期物业还利用与开发商的关系制定出一些损害业主利益的临时公约。此前，有一小区曾有这么一条业主临时公约：“开发商或指定部门在有关法律或政府机构允许的条件下，享有在本小区物业部分外墙、屋顶及公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传物及其它物业，并拥有拆除的权利。”在对管理机构的权利与义务的界定中又有规定：“按规定对小区的共用配套设施、共用设备和场地依法进行多种经营，以其收益补充管理服务费。”

　　“实际上，开发商在完成售楼后，无权在小区内享有外墙、屋顶及公共部位安装招牌、广告等权利。物业管理企业更是无权对小区共用配套设施实行多种经营。”一位业内人士表示，业主们因为“初来乍到”，糊里糊涂地被侵权，待到醒悟之时就会发现小区管理之乱积重难返，甚至很难找到新物业来接盘--想赶走前期物业，更难了。

　　过程监管避免“一家独大”

　　“从法律法规的规范上来说，对前期物业的制约和管理都是比较完善的。问题在于，实际操作过程中缺乏有效监管，滋生了前期物业的'一家独大'。”邵万权认为，要规范前期物业，政府相关部门就应当承担起监督和指导的作用。

　　在业委会未成立时，房地管理部门要对前期物业的选聘过程进行监管，对他们出台的相关临时公约有所监督。业主们想赶走的是不合规的前期物业，而事前监管、过程监管，才能减少不合规前期物业的产生。

　　与此同时，还应提升小区业主大会和业委会的自治能力。现在，业委会若要进行物业招标，必须到区房管局备案登记，由房管局组织开展招标。在这个过程中，业委会需要向房管局缴纳一笔不菲的手续费。有些业委会不愿交这笔钱，因此房管局就不介入、不指导、不解决业委会与物业的争端了。

　　本报首席记者 刘栋

　　事件回顾

　　2006年，大唐盛世花园小区开发商上海盛唐置业有限公司与上海盛唐物业管理有限公司签订《物业服务合同》，委托盛唐物业对小区实施物业管理，期限自2006年5月1日起至小区业委会成立时止。

　　2013年1月，小区业委会成立。6月，业委会向盛唐物业发函表示因前期物业服务合同终止，将于9月1日召开业主大会，就小区选聘物业事宜投票表决。9月4日，业委会根据投票表决结果，发布关于采取“公开招标”方式选聘物业的决议。

　　盛唐物业对该决议并不认可，认为决议程序违法，无效；业委会成立之后虽未与其续约，但一直接受其提供的物业服务，双方处于默认的事实物业管理服务状态，实际上已建立新的物业服务合同关系，故业委会应立即停止招标选聘新物业的行为。

　　然而，盛唐物业的反对并未奏效，眼看业委会就要另请他人，盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院，要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。

　　一审判决驳回了盛唐物业的诉讼请求，盛唐物业不服并提出上诉。

　　其间，业委会与上海同涞物业管理有限公司签约，委托其于2014年1月1日起接手小区的物业管理。因业委会与老物业并未达成共识，最终导致惨剧发生……