房地产信托基金遭遇危局 借新还旧难以为继

　　一位刘姓投资人称：“我投资的有限合伙制房地产信托基金今年要到期的有6个，其中3个已经违约。现在已经进入违约集中爆发期，今后我不会再投资房地产信托基金了。”

　　记者 杨丽花

　　房地产信托基金的风险正逐步曝光。

　　一位刘姓投资人告诉证券时报记者：“我投资的多个有限合伙制房地产信托基金，今年要到期的有6个，现在已经有4个到期，其中3个已经违约。”

　　刘先生称，经过几轮讨价还价和反复协商，前两只房地产信托基金的问题与管理人基本达成协议，而眼下这只的状况可能更严重一些。

　　收益惊人的信托基金

　　刘先生指的这只基金正是“佳禾融达”，总规模为8000万元，包头市吉丰工贸有限公司担任基金的劣后级有限合伙人收购了3200万元，包头市美岱桥佳禾旅游度假有限责任公司仅认购500万元为普通合伙人、合伙事务执行人。

　　招募说明书称， “佳禾融达”将资金以股权投资的形式投资于美岱桥民俗旅游度假村佳禾会馆建设项目等现金流充裕、有良好经营前景的优秀项目。

　　刘先生作为优先级有限合伙人，持有100份(即投资了100万元)，这也是他投资额度最小的一只基金。

　　据了解，自2011年起，刘先生开始热衷投资有限合伙制房地产信托基金，先后投资基金的10余只。虽然也投资普通的房地产信托基金，但对于刘先生来说，收益更高的有限合伙制房地产基金更有吸引力。刘先生称：“有限合伙制房地产信托基金，投资额度不同，收益也不同，最高可达16%。”

　　而16%的投资收益似乎并非是行业内最高的。

　　江苏一位房地产企业董事长告诉证券时报记者：“采取这种方式融资，只要综合利率(含有销售等费用)在20%左右，房企都可以接受。但是即便这么高的利率，融资也不容易。”

　　资金周转出问题

　　作为资深投资人，风险保障也是刘先生投资必不可少的因素。

　　据了解，该合约对风险的保障描述得非常清楚：“如果合伙企业发生亏损，亏损额度小于或等于普通合伙人的认缴出资额，则由普通合伙人承担全部亏损；如亏损额度大于普通合伙人的认缴出资额，则先由普通合伙人按照其认缴出资额承担亏损，剩余亏损部分普通合伙人负责无限连带责任；同时，劣后资金出资人包头市吉丰工贸有限公司按照其认缴出资额对优先级有限合伙人投资安全起到双重保障作用；当合伙企业亏损大于普通合伙人及劣后投资人的认缴出资额，担保方内蒙古汇众中小企业担保有限责任公司利用自有资金等对优先级有限合伙人的投资本金及预期收益进行差额补足。

　　尽管有这么多风险保障条款，近日北京天禾融达投资中心总经理张阳还是陆续通知即将到期的投资人不能如期兑付。张阳向记者表示，问题主要在于项目方资金周转出了问题。

　　张阳表示，“我们现在正和即将到期的投资人商量延期兑付，希望可以在4月1日前兑付，我们会给投资人发延期兑付的承诺函。”

　　借新还旧难以为继

　　然而，佳禾融达延期兑付的说法并不能安抚投资人的情绪。

　　刘先生说：“天禾融达投资中心去年底还向我推销过其他合伙制基金。这个项目没有到期，又发行一个类似的项目，我觉得有以新还旧的意思。”

　　查阅资料可知，除了以上两只基金外，天禾融达在去年9月份等其他时段也先后募集有限合伙制房地产信托基金。在这些基金的投资方向上，美岱桥民俗旅游度假村赫然在列。

　　一位销售人员向记者表示：“其实我们不愿意向投资人推荐天禾融达投资中心项目。一般来说，选择房地产信托基金，一是看公司实力，二是看资料是否齐全，特别是有无担保和抵押。而这家公司的注册资金比较小。且事实证明，公司管理人天禾融达投资中心和投资标的有很强的关联性，甚至可以说，天禾融达投资中心就是自己项目融资的平台。”

　　而这样的平台并不在少数。江苏一家建筑业企业负责人就说，“成立一家专门的公司为自己企业融资，成本小，融资规模大。只要可以募到资金，比其他融资渠道要好。”

　　能否融到资金，是基金能否成立的关键，销售人才因此十分重要。刘先生则称，“当初卖出我产品的销售人员早已经跳槽了。”

　　而眼下这种状况，刘先生认为，主要看项目方能不能融到新的资金，填补这边的窟窿。刘先生说，“从去年就已经感觉到风险，正在逐步的回笼资金。现在已经进入违约集中爆发期，不会再投资房地产信托基金了。”