使用权房 限购政策下的“馅饼”？

　　本报记者 汪敏华 蒋娅娅

　　何谓使用权房？使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房，俗称“公房”。承租居民只拥有使用权，没有产权，但允许在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

　　使用权房大多处于闹市区。除去部分历史保护建筑外，很多使用权房房龄久远，朝向西北，厨卫合用，甚至没有卫生间。

　　近两年，使用权房的交易量大幅上升，并被冠以各种“荣誉”：楼市新宠、馅饼……只因为——楼市限购。使用权房因不是私人产权，因而不限购。

　　谁爱啃这块馅饼

　　购买学区房者。2010年女儿出生不久，在媒体工作的李欣就开始考虑购买学区房。她起先属意徐汇区高安路一小，想在该校对口招生地区永嘉路上购买一个亭子间挂户口。抱着女儿，她逛遍永嘉路上每一家中介公司，看了不下二三十套使用权房，最后买了一个老式里弄的亭子间，只有8平方米，厨房三家合用，无卫，售价48万元。亭子间是带租约出售的，每月房租800元。

　　购入这套房不久，李欣又得到中介信息，长宁区一个对口愚园路一小的新式里弄亭子间只有6.4平方米，售价36万元。尽管朝北，但光线亮堂，小区环境也很干净。李欣觉得这套房更具性价比，可惜一时凑不出这笔钱，最终眼睁睁地看着别人买走。与这套房子失之交臂后，李欣意识到：女儿还小，不必在一个学区房 “吊死”，不妨多多选择，购买更好的使用权房。于是半年后，她将永嘉路上的亭子间出售，成交价让她惊喜交加：62.5万元，涨了30%。

　　像李欣这样的使用权购房者越来越多。这类购房者有个特点：家里另有住房，买学区房只为挂户口，孩子上学后就考虑卖房，因此房间面积小点无所谓，因为总价也低。但寻寻觅觅间，李欣们发现，对口好学校的使用权房像吃了酵母一样涨了：去年李欣看过一套7平方米的亭子间，屋况和弄堂环境一塌糊涂，竟还要卖70多万元。而当年她卖出的永嘉路亭子间，现在的售价已接近100万元了。

　　有老房情结者。尽管郊外有别墅、市区有商品房，从事创意设计的石先生还是更喜欢市区的老洋房，更有岁月沉淀的韵味。他特别喜欢武康路上的老洋房，为此他遍托武康路上的房产中介，终于在2009年买到了一幢老洋房的一楼，只有2个房间，无厅，但厨卫独用，还带一个80平方米的花园。石先生重新设计了花园，挖了锦鲤鱼池，搭了葡萄架。天气晴好时，他便在花园里进行设计创作，感觉特有灵感。去年，他又花300多万元吃下了2楼。他的目标是最终动员3楼邻居也将房子卖给他。

　　楼市投资者。家住闵行区的杨女士最近铆牢浦东潍坊新村的使用权房，她的目的是一举三得：方便儿子上下班、赚租金、博动迁。杨女士的儿子在张江工作，每天上下班来回要4个半小时，太累。她想在浦东地铁2号线沿线买个一室户让儿子作为工作日居室。但她家已有3套房，属于限购对象，只能买不限购的使用权房。之所以选择陆家嘴地区的使用权房，在于地铁近在咫尺，商业繁华，将来儿子如不住了便出租，每月租金可近3000元。如果陆家嘴金融区扩大，这个地区动迁，那可能又是一个发财机会。

　　在诸多投资中，很多人笃信房产。楼市限购后，上有政策下有对策，一部分投资者便在使用权房里淘金。相比于产权房，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税，只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳营业税等。短炒者看好的就是使用权房无税，赚个十几万元就脱手，流通快。长炒者谋划的是动迁。前不久成都路上一个老式里弄亭子间的房东急等钱用，便以50万元贱卖亭子间。一个投资者买下后连呼捡到皮夹子了：这种老式里弄早晚要改造，就算再等20年，权当给女儿的嫁妆，那时的动迁费肯定不止50万元。

　　使用权房成新宠，让一部分持有或曾经持有使用权房者五味杂陈。林卉是某私营企业会计，1999年爱人单位分房时，她家分到一套杨浦区鞍山新村30平方米左右的老公房。 “记得我们分到房没多久，大约2000年时，就被通知可以转成自有产权，大家都很兴奋，巴不得早一点办下产证。 ”对林卉和家人来说，自己的房子，当然更踏实！而且，那个时候办产证、转产权房，出了个政策，就是可以用工龄来抵，最终才花了不到1万元钱，就把房子转成自己的了。限购政策是后来的事儿，根本无法预计，林卉只能假设，当时自己如果没去办产证也挺好，“至少现在还能多买一套房子”。

　　林卉说，后来明白，其实使用权房和产权房对自住或出租而言，并没有什么区别。鞍山新村这一片区房价涨得挺快，主要是因为这里对应的是打虎山路第一小学，作为学区房十分抢手。记得2001年时，隔壁邻居刚刚办下产证不久，就把房子卖掉了，户型、面积和林卉家几乎一样，售价6.5万元。算算一平方米大概两千多元。而如果放到现在，这里房价翻了不知道几倍了，“我的这套房子如果出售的话，可以挂90万元-100万元呢” 。如果算租金，从那个时候到现在，也从每月600元-700元，一路上涨至了近3000元。

　　这块馅饼有多甜

　　先看这块馅饼在哪里？

　　使用权房在老城厢区比较多见，但挂牌出售量并不多。记者搜索安居客，发现使用权房总计270套左右，主要出售区域在徐汇、长宁、静安、黄浦和浦东陆家嘴。徐汇区主要集中于天钥新村、东安新村、日晖新村和龙山新村。大多是多层房，房龄已有数十年。最新挂牌行情为：东安二村16平方米100万元、零陵小区16平方米85万元、天钥新村12平方米75万元。静安区使用权房出售多见于静安寺、曹家渡和南京西路板块。静安寺对口一师附小的使用权房被称为天价，金家巷13平方米售价170万元；曹家渡对口万航渡路小学的中行小区16平方米售价128万元，南京西路新里23平方米售价125万元。长宁区新式里弄老红庄25平方米售价190万元。黄浦区五里桥是使用权房出售较多板块，12平方米朝向东北厨卫合用的使用权房售价73万元。浦东潍坊新村也是使用权房出售较多的板块，潍坊二村最便宜的使用权房16平方米售价72万元。虹口区山阴路因对口三中心小学，一个8平方米的亭子间售价80万元。

　　相比之下，使用权的里弄房子厨卫合用现象更严重。我爱我家的中介人员过小姐介绍，一般五六层楼的使用权房厨卫是两家合用，而里弄房子的厨卫是三四家合用，部分老式里弄的使用权房还没有卫生间，要每天倒痰盂。“除了学区房，以前这种厨卫多家合用的使用权房出售比较尴尬：出价低了房东不愿卖，出价高了又没性价比，买房人宁愿买产权房。 ”但从楼市限购后，使用权房优势毕现：

　　不限购。从理论上说，购买使用权房没有套数限制。虽然没有产权，但同样可以享受房价上涨收益。商品房涨了，使用权房价也水涨船高。

　　有保障。很多人购房时选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有产权证，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。专家介绍，产权房也是有使用年限的，一般住宅国家土地出让使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能获得相应的拆迁补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上者，可办理继承手续。

　　总价低。使用权房由于不成套面积小，因此总价大都不会太高，购买人只要调动不多的资金，就可以买入。

　　费用低。购买使用权房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可，其数额与免交的物业费大抵相当。如果出售使用权房，交易成本很低，只需要支付转让标的0.5%的交易费。即使买入几个月就出手，也不必缴纳营业税等。

　　地段好。使用权房大多处于闹市，周边配套成熟，交通便捷，商业设施齐全，医疗条件也较好，因此不愁出租。视地段、装修和面积的大小，租金从800元到上万元不等。尤其是一些位于徐汇、静安、长宁和原卢湾的大面积老房子，深受外国人喜爱，租金一直处于高位。

　　有拆迁可能。使用权房是计划经济时代的产物，房龄长，屋况老旧简陋，因此存在动迁和改造的可能。如何考证该房动迁的时限与可能性？专家认为，一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料；二是观察周边环境，如呈孤岛状的，动迁的可能性较大；三是依靠自身的分析评判能力。

　　买使用权房与买产权房有何不同？中原地产杨石介绍：购买产权房一般更关心诸如房屋结构、房龄、朝向、层次等问题，并以此按质论价。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题，因为投资使用权房注重的是它的“可改造资源”，所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性。

　　但谨记：要品尝使用权房这块馅饼，有两个先决条件：一是购房者必须是上海户籍；二是房款要一次性付清，不能贷款。因为使用权房产权不属于个人，不能向银行抵押。

　　馅饼可能成陷阱

　　使用权房投资并非没有风险，且不说目前的市场价格已经贵得有些不切实际，一些地段每平方米7、8万元甚至更高的转让价格已经堪比汤臣一品，还有各种各样的“陷阱”存在，真的不是一件简单的事。

　　嘉华律师事务所合伙人、律师马海容向记者举了个例子：之前有朋友想要转让一套使用权房，在高安路附近，地段很好，自然也是抢手的学区房。从房子的性质来看，是国家投资的直属房，产权归房管部门所有。但这丝毫不妨碍转让，因为根据相关规定，公有居住房屋承租人，可以将承租权转让给他人。朋友的房源信息一经公开，就有投资者找上门，看了房，也谈了价，双方都比较满意了，以为可以成交。但结果却没成，问题在于房子有违章搭建，物业公司(也就是房管所)经审核之后不同意转让，除非将违章搭建部分拆除。这是一个不小的工程，而且还涉及一定的费用。可使用权房是不缴纳物业费的，也没有维修基金可用，只能自掏腰包，最后这位朋友不愿意拆除，交易双方不欢而散。

　　“还好没有签过协议，也不涉及定金问题，否则就会引起纠纷。 ”马海容告诉记者，使用权房转让出现纠纷的很多，投资者要慎之又慎。

　　“陷阱”之一，使用权房是否符合转让条件，住户说了不算，物业公司说了算。按照流程，购买人想要购买使用权房，必须先去索取房屋隶属物业公司同意转让与否的征询意见单，然后由物业公司对该房屋所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让、有没有违章搭建、出让方日后有没有居住地、有没有欠缴房租等多项内容一一进行核实，假如每一项都符合条件，再由房管部门签署同意转让意见。这是使用权房出售的前提。但现实情况是，使用权房很稀缺，处于一个卖方市场中，很多投资者好不容易看中一套使用权房，都没搞清楚房子是否能通过房管部门审核，就急于付定金。虽然定金更能表达购买诚意，但风险很大，尤其在使用权房的投资上，不确定性因素太多了。

　　使用权房居住人和共有人的关系复杂，则是投资使用权房的另一个“陷阱”。通常情况下，使用权房居住人可能只有1个，但这套房子却有很多共有人，说白了就是挂了很多户口在这个房子里。因此，涉及这套房子的转让，就没那么简单，居住人说了不算，而要所有共用人都同意签字，才能进行转让交易。但实际上，很多人挂了户口在这里，却早就不住在这儿，要将所有人都找齐了，也要费点精力的。而如果是居住人自作主张，投资者就很容易被卷入别人家的“家庭纠纷”中，不但买不成房子，而且还要赔上时间和精力，风险也很大。

　　动拆迁是投资使用权房最大的“诱饵”，同时也是最大的“陷阱”。投资使用权房，很多人就是冲着动迁的可能性去的。存在被动迁的可能，对投资者来说，真的是太诱人了，往往只是传闻就会吊足投资者的胃口。一旦居住人想要尽早套现或是抬高售价，只要编个与动迁相关的理由，一些不了解实情的投资者就会上钩，结果花了大价钱却没买到真正的“潜力股”。因为动迁这件事儿，能否遇得上，还真的要凭运气。从目前来看，能动迁的前几年都已经陆续完成了，留下来的要么比较难，要么就没有规划过。

　　除此之外，还有一种风险，就是使用权房交易过程比较复杂，一般完成交易要3个月左右。时间越长，不确定性因素就越多，风险也越大。万一在这个交易的过程中，遇上了动迁这件事儿，双方要是事先没有约定好，那利益归属就不好说了。

　　不过，马海容认为，只要投资者在操作时更加谨慎一点，能够事先把交易流程搞清楚，并以相对细致的合约条款来约定，或是请专业机构来把关，还是能避免不必要的纠纷，也能规避一些风险的。