汉七条出台后 外地购房者预付费难追回

　　去年年底，“汉七条”一出，来自黄冈的贺女士不仅无法在武汉购房，甚至她付的3.45万费用，都难以追回。

　　记者了解到，“汉七条”新政推出后，提高了外地人的购房门槛，一些就此无资格购房的客户，历经3个多月，仍陷在数万元中介费、服务费，房东定金无法退回的“双重损失”中。

　　有业内统计，仅汉口类似纠纷交易就有数百起，涉及金额千万。本报也接到数十个投诉。

　　在“汉七条”出炉后，武汉房管局就迅速针对新房买卖，给出了指导意见，明确哪些客户不受新政影响，什么费用可以退还，导致新房领域类似纠纷很少。但针对二手房买卖，却没有出台类似指导意见。在这些费用无法退回的背后，又反映出武汉二手房交易的哪些“不规范”？

　　案例

　　购房者3个月追不回预付金

　　黄冈人贺女士向本报记者介绍，去年9月底，她通过某中介看中一套位于白沙洲的二手房，总房款57万，当天签订二手房买卖合同，并缴纳1.45万中介费和贷款服务费，另2万给房东做定金。

　　不料，11月底“汉七条”发布，新政规定，外地购房者交纳社保或纳税时间从一年改为两年，而到2013年10月，贺女士的社保才缴满一年，这意味着，到今年10月，贺女士才具备购房资格。

　　去年12月初，贺女士考虑短期内无法买房，就要求退回3.45万费用，但这3个月来，中介和房东都没有给予退款。“相继投诉至工商和房管部门，但中介和房东，都不退钱。”“不是我不想买，新政出炉属于不可抗力，合同应该取消，而且贷款服务也没发生，为啥不退钱？”贺女士想不通。

　　上周五，本报将此事反映给该中介武汉公司高层，很快门店负责人就致电贺女士，表示愿意退还中介收取的1.45万费用，并协助沟通房东退款。

　　争议

　　汉七条是否属“不可抗力”

　　贺女士的遭遇并非孤例。多家中介人士透露，仅汉口类似案例就有数百起，“有的中介、房东好沟通，没有纠纷。”但许多沟通无果，本报近期就收到

　　而预付费无法退还的主要原因是，买家、中介和房东对“汉七条”是否属不可抗力存在分歧。

　　武汉一家中介法务部负责人王先生认为，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的现象。“汉七条”满足“不能预见”特征，但并非一定“不能克服”。

　　“有一些客户社保已缴纳近2年，在等待贷款的时间里，就能达到购房资格，根本不影响买卖，但他们因为自身原因反悔，却借汉七条要求解除合同，中介当然不愿意。”王先生分析。

　　同时，即便中介愿退款，也无法要求房东退款。

　　记者了解到，二手房市场种种不规范，对此也有较大影响。

　　据武汉“房地产经纪管理办法实施细则”，交易完成前中介不得收取中介费。但目前绝大部分交易，刚签订合同，中介就要求缴纳中介费、贷款服务费。如今政策频发，从签合同到完成过户的2个月，一遇政策调整，就可能导致预付费用退款出现纠纷。

　　“汉七条”发布后，武汉房管局迅速召集开发商，要求上报因新政导致无法购房的情况，并给出统一操作方式，让新房领域几乎很少出现新政纠纷，但二手房操作却没有统一要求。

　　解决

　　若无备案需双方自行协商

　　武汉房管局市场处人士介绍，按照二手房交易程序，签完合同应该马上到房管局备案，如果是新政出台前签约备案的，就不受新政影响。但现在很多交易签了合同，直到过户时才备案，甚至为避税，交易2、3年后才备案。

　　“因此，只要是没备案的合同，就不被认可，属于买卖双方民事纠纷，需双方自行解决，房管局无法介入。”该人士表示。

　　记者了解到，现实中，二手房买卖双方几乎都没有备案。为何签约后不愿备案？

　　“按要求备案15天内须过户，但贷款申请等手续15天根本不够，所以我们只能把这些搞定，再同步备案、过户。”武汉某中介直陈，实际操作和房管局要求起冲突，不少签订合同的二手房交易，实质未被认可，自然会有纠纷。

　　“买方只能通过法律途径解决，若法院认定汉七条对某些客户的确属不可抗力，那么合同才会解除并退款。”湖北维力律师事务所吴胜利认为。