兴业银行冷对“停贷” 券商热议楼市走向

　　上周六(2月22日)，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务”的消息不胫而走，瞬间一石激起千层浪。《每日经济新闻》记者随即向兴业银行求证此事，截至记者发稿对方仍表示，目前并没有任何信息可供发布。

　　“兴业银行暂停房地产夹层融资及房地产供应链金融业务是春节前两周，由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定。”国泰君安银行业分析师邱冠华在就上述消息答投资者问时表示。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在接受采访时表示，“现在真正地暂停或是收紧房地产业务，一是银行意识到有风险存在，部分房企可能有资金链断裂的风险，其次是由于银行贷款获得的利息对现在的融资成本来说是不划算的，因此银行宁愿去做别的业务。”

　　随着消息的持续发酵，昨日(2月23日)下午，国泰君安等多家券商纷纷举行“银行停贷”事件的电话会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。

　　银行官方未正面回复

　　据《21世纪经济报道》报道，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知明确表示，严控总量，确保总量不增加。2月22日，即传出上述股份制银行为兴业银行，一份关于暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链金融业务的文件截图也流传开来。该文件指出，作出上述业务决策的原因在于，在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难。“鉴于上述原因，全行停止办理所有房地产夹层融资业务；同时在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。”

　　此外有消息称，涉事股份制银行扩至中信银行和交行，并有继续蔓延之势。不过《每日经济新闻》记者并未向上述银行取得明确回复。兴业银行总部表示，目前并没有任何信息可供发布。

　　虽然银行官方并未给予正面肯定的回复，但是从各券商机构发布的公开信息了解到，兴业银行此次暂停房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务的消息已得到业内的证实。昨日下午，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券纷纷举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。

　　国泰君安银行业分析师邱冠华在关于银行暂停房地产相关业务答投资者问时表示，兴业银行暂停房地产夹层融资及房地产供应链金融业务是春节前两周，由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定。

　　何为夹层融资和供应链金融

　　那么，什么是房地产夹层融资和供应链金融业务？民生证券研究院副院长管清友分析，这指的是股权信托模式：资质较差的地产商不满足“四三二”规定(四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质)，采取这种信托模式先向项目公司收购股权(一般80%以上)，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。

　　某房地产行业券商分析师告诉记者，目前房地产企业的融资方式主要还是银行的开发贷，主要采用企业抵押的方式。对此，邱冠华也表示，夹层融资在银行的业务占比中本来就很小，暂停影响也不会太大，只不过在这次文件中，再明令禁止罢了。

　　而所谓 “房地产供应链金融业务”，邱冠华解释说主要是房地产上游业务(包括钢铁、水泥、建筑)，并不包括下游业务。因为下游就是商品房销售，对应按揭贷款业务。“按揭贷款并不在本次暂停和调整的范围内。”

　　此外，上述文件还要求，要高度关注房地产业务风险，齐心协力加强房地产相关业务的风险管控。“首先严控总量，确保总量不增加。”对此邱冠华认为，从一线执行角度，只有下达“暂停”的指令才是最明确且无任何歧义的；如果下达的指令是“保持总量不变”，执行层面还是会想方设法打擦边球，从而无法达到“梳理和审视存量业务”的目的。

　　一线开发商不缺钱

　　这一消息迅速发酵，已让市场感到恐慌。但事实上，关于银行收紧房地产贷款的消息早已不是什么新鲜事。

　　2013年下半年以来，各银行由于政策指引和额度限制，陆续收紧开发贷，开发贷的增速应声而落。某房地产企业投融资部门人士向《每日经济新闻》记者透露，目前房地产开发贷的额度仍然比较紧张，银行新发贷款主要还是投向实力强大的大型房地产企业。

　　不过，上述一线开发商投融资部门人士表示，尚未收到银行暂停房地产贷款相关业务的通知。“即使情况属实，这对一线品牌开发商来说并无大的影响，资信较好的VIP客户在四大行有优先贷款资格，且授信的金额较高，目前我们还有百亿元授信额度尚未使用。”

　　在邱冠华看来，此次兴业银行暂停相关业务的原因主要在于，该银行是中国银行业中最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高，管理层出于降低业务结构的集中度和从粗放转向精细的业务模式调整的需要，作出了上述决定。此外，正如上述文件中提及的，房地产业务的风险已经引起了管理层警惕，进而引起了对行业趋势拐点的重视。

　　多个城市房价跳水

　　市场上还有一种猜测是，兴业银行下发此通知是否是提前嗅到了政府出台房地产相关政策？暂停房地产行业相关融资业务是否有着一种信号意义呢？接受《每日经济新闻》记者采访的多位专家及业内人士称，这种可能性并不大。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中央对于房地产调控的政策一直在出台，但是在这个过程中，银行是一直在打擦边球，用各种名目去给房地产企业提供贷款，原因就在于有利可图。

　　“但是现在真正地暂停或是收紧房地产业务，一是银行意识到有风险存在，部分房企可能有资金链断裂的风险，其次是由于银行贷款获得的利息对现在的融资成本来说是不划算的，因此银行宁愿拿去做别的东西。”蔡为民表示。

　　在银行业内人士看来，此次暂停房地产相关融资贷款业务的主要原因还是由于风险较大。某银行风险控制部门总经理告诉记者，在国家政策较紧的环境下，他们认为房地产市场有可能会面临一个转折，开发贷目前属于高风险贷款。“股份行和国有大行做得会多一些，但是现在也在收紧，管控得比较严格。”

　　伴随银行收缩房地产融资业务的消息，周末多个城市陆续传出房价跳水。昨日，经民生证券宏观研究中心证实，2014年杭州楼盘首轮降价已开始，德信·北海公园从均价19000元/平方米降至15800元/平方米，天鸿·香榭里从17500元/平方米降至13800元/平方米，降幅约20%。

　　“由于信贷额度紧张、银行的利率偏高，部分开发商在销售回款上已经面临较大的压力。当前，杭州、常州等城市部分楼盘出现降价现象，从根本原因来看，还是由于信贷额度紧张、银行房贷政策收紧导致楼盘销售层面面临周转率下降，开发企业面临资金面短缺的危机导致的。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。