黄石“共有产权”制度化解“棚改”难题

　　近年来，湖北省黄石市融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源，率先在全国实现公租房制度，实现了住房保障对象全覆盖。在这一过程中，黄石创设了被拆迁人与他人共同持有房屋产权的“共有产权房”制度，较好化解了“拆迁户买不起、政府贴不起”的难题，推动全市棚改任务顺利按完成。

　　共有产权：房主与他人共有房屋产权

　　住在宽敞明亮、刚刚装修的三居室里，今年40岁的程文军乐得合不拢嘴。从黄石市最大的棚户区十三排破旧的房子搬到这个环境优美的小区，他感觉生活一下就好起来了。

　　程文军一家五口原先住的棚户区，房子破旧，配套设施不全“晴天一身土，雨天一身泥“垃圾靠风刮，污水靠蒸发”，是黄石有名的“脏乱差”。

　　程文军现在的住处在团城山经济开发区金广厦项目1号楼。这是黄石市公共租赁住房建试点项目，主要满足十三排棚户区和项目原址房屋征收还建需要。小区附近有医院、学校、超市，幼儿园、菜场等配套设施一应俱全。程文军自豪地说“这里配套设施完善，交通便利，在黄石属高档小区。”

　　住进新房前，程文军曾为“买不起”而犯过愁。他家有五口人，人多，他想要大一点的房子，他相中的户型面积超过还建面积25.47平方米，需支付近11万元。

　　黄石市实施的“共有产权”制度，缓解了他的燃眉之急。他住的房子超过还建面积部分，产权归市住房保障中心下属的众邦房地产公司，属公共租赁住房，可以租住。他不用支付超面积部分的房款，一样住进了理想中的大房子。

　　这种住户与政府或他人共有产权的公共租赁房，是黄石在全国率先推出的保障性住房新产品。程文军目前住的这套房子，只需向众邦房地产公司按市场价格标准，每月支付超面积部分租金180多元即可。

　　黄石市住房保障中心主任尹强介绍，在棚户区改造中，被拆迁人还建房中超出应还建面积的部分，由政府持有产权，实行先租后售、边租边售，可缓解被拆迁人经济压力，待经济条件好转时，可一次或分次购买产权。

　　程文军三年内可按原价买回超面积部分产权，三年后则按新市场价格购买。如不愿购买，可与众邦公司一直共有这套房屋产权，向公司支付租金即可长期租住。

　　公共租赁房：统一归并“全覆盖”的保障房

　　长期以来，我国保障性住房有廉租房、经济适用房、棚户区改造房等多个品种，种类繁多，适用对象、建设标准、资金来源各不相同，一些地方在建设过程中曾出现多种问题，政府整合资金困难，保障对象也不满意。经济适用房“连号”丑闻，经济适用房配套差、空置率高等问题，屡屡引发公众对住房保障政策的质疑。

　　黄石是中部地区典型的资源枯竭型城市和老工业基地，人口260万，有各类棚户区164片，占全市约9.6%的城市家庭人均住房面积不到13平方米。2009年10月被确定为全国公共租赁住房制度建设试点城市后，黄石创新思路，把经济适用房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房。

　　黄石市房地产管理局副局长、众邦公司总经理吴金文介绍，黄石的公租房，是指由政府、企业、社会或个人提供，限定保障面积、供应对象，实行准市场租金、分类补贴、租补分离、可租可售、租售结合的办法，面向城镇住房困难家庭居民出租或出售的政策性住房。

　　过去的经济适用房、廉租房，一般只提供给有本地户口的低收入城镇居民。公租房彻底打破身份差别，将保障对象逐步扩大到“新就业职工和有稳定职业并在该市居住一定年限的外来务工人员”，最终实现住房保障全覆盖。

　　黄石市房地产管理局局长刘昌猛说，棚户改造过程中实现的共有产权制度，是公租房制度一个有机组成部分。棚户区改造过程中，低收入家庭可在取得货币补偿后，直接选择租赁公租房。拆迁还建户的安置房价值大于应还建面积时，可选择按优惠价格购买，也可实施共有产权制度，租赁超面积部分，统一按公租房模式管理。

　　共有产权：可租可售好处多

　　在黄石，共有产权制度解决了棚户区改造“政府想改贴不起、百姓盼改买不起”的难题，有力地推动了棚户区改造。共有产权部分可租可售，有利于回笼资金，较好地缓解了住房保障资金困难。

　　据最新统计，2013至2017年，黄石需改造棚户区面积约2000万平方米，涉及13万户家庭，总投资高达400亿元。而黄石市年财政收入刚刚破百亿元，棚改资金压力大，包袱重。

　　据了解，共有产权公租房还针对旧城改造拆迁户。还建房面积大于应原还建面积时，超出面积部分可暂不购买，可向开发商租赁，仍按公租房管理。当拆迁户经济条件成熟时，可以一次性或分次购买。这与公租房“可租可售、租售分离”一脉相承。

　　超出还建面积、纳入公租房管理的部分，和全市公租房按统一标准，按地段、房屋质量等不同，分类实施市场化租金。市场化租金大大提高了租金收入水平，可大大缓解发展资金压力。

　　据介绍，黄石市此前的廉租房租金，每月每平方米仅0.5元平方米，2009年全市改革后，很快上调至4.4至9.6元。众邦公司一方面按市场价征收租金，另一方面，根据保障对象经济困难程度分五个档次对保障对象分类补贴，经济困难家庭最高可获得90%的租金补贴。

　　公租房采用“市场补贴”机制，还解决住房保障过程中的各种悖论，有效化解了保障房配套不好没人住，占着公房不愿退等问题。刘昌猛说“以市场价格支付租金，以市场手段调节供需，政府管房屋的使用效率不高，多占多用的问题得到了解决，腾退公房占用的成效明显。”

　　而当被拆迁人经济条件成熟时，可向政府购买房屋超过还建面积部分的产权。吴金文说“公租房出售后，回笼部分资金，对实现保障性住房资金的良性循环将起到重要作用。”

　　此外，黄石市的公租房模式，在发挥政府主导作用的同时，鼓励社会、企业和个人投资参与建设，根据产权比例取得合理收益，既减轻财政压力，又拓宽公租房房源，实现房源筹集、资金来源、产权主体多元化，促进了全市住房保障。