内地房企赴港上市难度增加

　　2014年内地房企海外上市的热情在延续。

　　开年不到两个月，已先后有6家内地房企宣布入市计划或付诸行动。

　　先是2月6日，升冈国际被辽宁实华集团收购，成为今年第一只内房“壳”股；一周后，香港新泽控股公司宣布获中国绿景地产控股；17日，香港新利控股有限公司(以下简称“新利控股”)宣布，山东青建发展有限公司(以下简称“青建”)将以5.4亿港元收购该公司已发行股本的75%。与此同时，天朗集团也表示，目前正在与壳公司进行商谈，计划于今年内在香港借壳上市。而阳光100置业集团则在2月26日宣布，将发行5亿新股并于3月13日在香港联交所挂牌上市。武汉光谷联合公司则已通过上市聆讯，计划于3月底前上市。

　　“无论在任何市场，借壳上市都不是主流，多数公司还是会通过IPO上市，如阳光100和光谷联合。”一位不愿具名的香港交易所人士在接受中国房地产报记者采访时表示，当然选择哪种方式，还要是看企业自身情况。

　　而从香港市场环境来看，尽管美联储宣布削减购买美国国债计划，但“现在还没有看出影响，1、2月份香港市场的成交量还是比较活跃的，香港市场平均市盈率还在明显增高。”前述港交所人士称。

　　不过，将于4月1日正式实施的新保荐人制度，将对选择直接IPO的内地房企在财务报表及招股书上提出更高要求。

　　而2014年在更多业内人士看空中国房地产市场的形势下，香港投资者还能否对内地房企保持以前那样的投资热情，也很难预料。

　　“最贵的壳”

　　香港的壳其实并不便宜。

　　据公告，前述绿景地产对新泽控股64.83%的股权收购需要支付9.45亿港元，并根据收购守则规定，向新泽控股提出全面收购，每股收购要约作价现金1.1港元。9亿港元被业内称为最贵的壳。

　　而青建入主新利控股，也不便宜，需要支付5.4亿港元。资料显示，新利控股于2012年10月15日在港上市，为香港地基行业的承建商，在香港和澳门从事地基业务及机械租赁业务。据该公司公布数据显示，截至2013年9月，总资产7亿港元，总负债4亿港元，现金及等价物1.5亿港元。

　　“大约是行价，现在买壳的原则是买家需要支付壳中净资产的全额，加上4亿港元的壳价乘以0.75。”协纵国际创始合伙人黄立冲对中国房地产报社记者分析称。

　　以青建入主新利控股为例。“壳价大约是3亿港元，外加2.4亿港元的溢价是给净资产的，虽说对方有3亿港元净资产，但是现金等价物只有1.5亿港元，另外1.5亿港元恐怕有些水分，给些折扣。”黄立冲进一步分析称。

　　而新泽控股2013年上半年的资产净值为10亿港元，9亿港元的壳价并不算高。

　　而且，“香港的壳并不好找。很多企业拿不出这么多现金，而且对香港没有足够了解也很难成交。”在黄立冲看来，借壳上市的路并不好走。

　　更重要的是，“在买壳后的资产注入还需要很长时间，要2年以后才能进行大规模融资。而再融资才是内地房企上市的最终目的。”黄立冲进一步表示。

　　按香港联交所《上市规则》规定，买壳方在成为拥有超过壳公司30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，须以IPO申请标准来审批，重新走上市流程。

　　如果这样，则意味着白白浪费了不菲的买壳成本。但如果不大量注资，则难以开展再融资。

　　中国房地产报记者曾带着这些疑问，致电青建品牌部，但对方称，“现在不便透露细节，一切以公告为准。”对于此次收购香港上市公司股份，青建公告称，收购为其及其母公司国清控股提供从事建筑及房地产开发及投资业务的另一平台。收购后，“将维持新利控股的上市地位，继续进行该公司的现有业务，并有意检讨其营运及业务，从而制定长远业务策略”。

　　事实上，青建此番借壳可谓无奈之举。早在2012年8月，青建便设立青建(南洋)控股有限公司，雄心勃勃地计划于2013年4月在新加坡上市，但终未如愿。

　　IPO更难

　　与借壳上市相比，对于大多数内地中小房企而言，直接赴港IPO恐怕更难。

　　“这些要求体现在房企土地储备、资金实力以及房企本身对整体市场的把控能力上。这也决定了今后更多内地房企会更倾向于借壳上市。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对中国房地产报记者分析表示。

　　而从政策上看，港交所自去年10月1日实施的保荐人监管新规，有6个月延缓期，也就是说，今年4月1日起，这一制度将正式实行。

　　新规规定，保荐人有责任提供高质量上市公司文件，如果文件有虚假，将负法律责任。同时，保荐人在提交上市申请时须在很多网站公布招股说明书。

　　“这在以前是没有的。以前只是在公司上市后，才公开招股说明书。这说明对公司上市要求更明确，递交资料要求质量更高更完备，也意味着上市前的工作要更严谨。”前述港交所人士称，“其实，现在就已经在执行了，港交所近期已经披露了不具名驳回的申请上市的企业数目。而上市申请和招股书上传到网站则要4月1日执行。”这意味着，“将会有很多上市申请在递表阶段，其招股书就已经被披露出来了。如果这些企业在上市前是经过过度包装或信息不吻合，就容易出现被一些人写投诉信。”黄立冲分析称。

　　“这样保荐人就会很危险。按照香港证券条例，如果保荐人有问题，不但会被罚款，还有刑事责任。”黄立冲进一步介绍，保荐人需要对拟上市企业进行很仔细的调查，责任也更大。所以未来在香港上市，保荐方面的成本会增多，且保荐人对拟上市企业的要求也会更高。”而借壳上市则没有这些规定限制。

　　不过，要想获得香港投资者的认可，确保在成功上市后还能顺利进行再融资，其关键还要依赖于内地房地产市场的发展形势以及内房企的实力表现。

　　“香港市场向来对投资内地房企都比较谨慎，主要是因为政策风险和土地价格不断上涨。”黄立冲分析称。

　　而内地看空楼市的氛围正不断变浓。

　　在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，房地产今后将很难再保持两位数以上增速，今后增长速度会逐渐下降。而万科集团董事会主席王石曾对外表示，“2014年我不敢说，情况非常不妙。”“不妙的情况”似乎已在发酵。截至目前，杭州约有6个楼盘出现了不同程度的降价，此次降价风波是否会传导至其他城市还未可知，不过，悲观情绪已在蔓延。