中信信托土地金融大棋局 机遇伴随高风险

　　曾经进城四处打零工的老张如今回到了自己安徽宿州的村里，成为了帝元现代农业循环经济产业示范园(以下简称“帝元农业”)的一名正式工人，家里十多亩地租给了帝元农业，每年有一万多元的租金收入，加上工资，一年能有近3万元的稳定收入。2014年2月14日，在全国首单土地流转信托试点区，老张向中国房地产报记者讲述着土地流转后生活的变化。

　　2013年10月10日，中信信托有限责任公司(以下简称“中信信托”)发布公告称，国内第一单土地流转信托落地安徽宿州，初步土地流转面积为5400亩，并引入帝元农业作为服务商。

　　中国房地产报记者在宿州看到，5400亩土地上主要种植着小麦，有十几个蔬菜水果大棚。“根据规划，这里要建成一个循环经济产业园区，包括丰产大田、水产养殖、生物质能源等项目，项目启动涉及建设用地指标、规划调整、环评等，相关手续还在审批办理中。”宿州市埇桥区农业部门工作人员向中国房地产报记者介绍到。
项目没有开始建设，中信信托的资金自然不能注入。中信信托方面向中国房地产报记者表示，相应的条款满足之后资金马上可以到位。

　　虽然第一个项目尚没正式开始建设，但中信信托已经开始在全国布局一盘大棋局。从2013年10月至今，中信信托已在多个省份流转土地近5万亩。打造农业经济产业链，整合金融平台，中信信托的发展目标甚至直指建立土地信托银行。

　　全面布局

　　2月26日，中信信托签订了自推出土地流转信托以来单笔流转面积最大的业务，中信信托作为受托人接受安徽省马鞍山市含山县近60个行政村的委托，将这60个村的近3万亩土地出租给安徽大平工贸(集团)有限公司主要用于油菜籽的耕种。

　　据中信信托内部人士透露，目前很多地方参与土地流转的热情都非常高，但并不是有意愿就可以，还要考虑项目的实际需求。目前中信信托已在安徽、山东、吉林、贵州、湖北、新疆、内蒙古等省份推出土地信托，这些地区除均位于农业大省之外，还同时拥有比较好的产业资源。

　　随着业务的加快发展，农地的盈利能力就成为影响未来收益的关键，而中信信托在农业领域是短板。所以，一边是土地面积不断扩大的全国布局，另一边，中信信托开始了农业经济产业链的打造。

　　从最初与帝元农业签订合作，近日，中信信托与安徽大平工贸(集团)有限公司、拜耳作物科学(中国)有限公司也分别签署了土地流转下的合作协议，分别在安徽马鞍山、山东青州等地进行现代农业技术的植入。

　　中泰创展控股有限公司近日针对中信信托的土地流转业务进行了研究。“中信信托选择的土地都位于一、二产业成型的城市周边的农村，通过引入合作伙伴管理，在一、二产业的带动下使土地实现增值，而不是随便哪里的土地都可以参与流转。”该公司一位参与研究的人士向中国房地产报记者表示。

　　目标直指土地信托银行

　　在中信信托董事长蒲坚所著的《解放土地：新一轮土地信托化改革》一书中，毫不掩饰他的雄心，他称，土地信托的未来是打造产业金融航母“土地信托银行”。

　　蒲坚计划通过一系列的土地流转信托试点，成立为国家中长期农村土地改革的产业性金融机构。其基本的运作模式是农户将土地存入土地信托银行，土地信托银行为其提供土地凭证，实现农民拥有可携带资产的社会保障，使农民自由迁徙成为可能。

　　据了解，目前中信信托正在与安徽省马鞍山市探索成立土地信托银行事宜。但中信信托人士向中国房地产报记者表示，成立土地信托银行是长远的规划，只有土地流转达到一定规模后才能实现，目前虽然在很多地方签订了合作协议，但不可能马上遍地开花，还需要一个缓慢的过程。

　　记者向银监会、中信银行多位人士了解中信信托该业务的推进情况，以上人士均表示，尚未听说其所在机构参与相关业务。

　　机遇伴随高风险

　　除中信信托外，据了解，目前安信信托、中融信托、中粮信托等诸多信托公司，均已开始针对土地信托进行研究准备和实地调研。然而，热情背后是实际的运营和管理问题，农业项目真正实现盈利并非易事。

　　在宿州帝元农业示范区，中国房地产报记者发现，大田种植的小麦疏密程度明显比旁边农民自己耕种的要科学，据帝元农业工作人员介绍，这样会在一定程度上提高麦种使用率，产值也会更加可观，但是仅通过小麦并不能明显提升农地价值。

　　大棚里的水果蔬菜的产值和市场价格并不理想。帝元农业工作人员坦言，目前还处于亏损状态。“未来建设循环农业的土地已经预留出来，等手续审批通过之后就可以进行建设，形成产业链后就会逐渐盈利。”真正实现盈利尚需要五年左右的时间。

　　在土地流转信托产品中，企业通常通过地上作物的未来收益作为保证来进行融资，所以经营状况直接关系到资金的供给。“自然灾害导致的经营风险以及农业经营利润有限等问题都是土地流转信托未来面临的风险。”某信托人士向中国房地产报记者表示。