83亿连下6城 招商地产抢地“狼性”回归

　　加速扩充深圳外二三线城市的土地储备、打造国际融资平台，“狼性”回归的招商地产正在进入一个高速发展的通道。“快建设、快去化、快入市”的“三快”销售策略，仍将成为2014年招商地产的主基调。

　　从广州、武汉、哈尔滨、烟台、日照到常熟，招商地产1月份横扫以上6个城市，斥资83.22亿元拿下了近300万平方米的土地，拿地金额占去年总额的40%。“公司目前正开始加大新市场的拓展力度，将重心放在二线城市、长三角及环渤海较发达地区的三线城市。2014年将通过收购、城市更新等方式获取土地。”招商地产董事会秘书刘宁在接受中国房地产报记者采访说。

　　83亿连下6城

　　在1月份相对冷清的土地市场中，招商地产连下6城。公告显示，招商地产1月份拿下的土地分别位于广州、武汉、哈尔滨、烟台、日照、常熟6个城市，新增6个项目储备，总建筑面积301.5万平方米，总地价达83亿元，新增权益建筑面积282.5万平方米，占2013年全年新增权益土地面积的66%，新增项目平均楼面地价2761元/平方米，与2013年相比降低了1390元。

　　继2013年11月9日在开发区拿下3块地建高端商业、旅游、居住综合体后，招商地产又于1月3日在烟台牟平区拿下4块地，建设大规模的住宅小区和商业。其中2宗为商服用地，2宗为商品住宅用地，以上4宗土地的规模均较大，总面积约51.1万平方米。

　　资料显示，日照市尚城花园项目的用地总面积为33.7574万平方米，成交总价为154140万元，招商地产拥有该项目100%股权。此外，招商地产于1月17日以7亿元竞得常熟市虞山尚湖旅游度假区建华村鸣翠路以东、春晖路以南地块，首次踏入虞城楼市。用地面积为93383平方米，土地用途为城镇住宅用地。

　　从土地规划看，哈尔滨群力和广州番禺万博项目均将建成大型综合体，招商地产目前正在加码商用土地的储备，但这也与其在商业地产上的布局密不可分。

　　目前招商地产在深圳、广州、南京、重庆等地均布局了商业地产项目。在深圳大本营，其最核心的商业项目为海上世界综合体，总建筑面积100万平方米，目前一期商业部分已开业，其余各子项目也计划于2015年前后陆续竣工。此外，招商地产与万科共同打造的综合体项目壹海城也将在今年下半年入市。

　　按招商地产的规划，未来5～8年内，将有超过500万平方米的商业地产业务注入其旗下境外上市平台招商商置，到2016年，招商地产的商业地产业务将成为其核心业务。

　　快速扩充土地

　　无论是商业用地，还是住宅用地、产业用地，招商地产的土地储备都在快速增加。盘点近几年招商地产的土地储备后发现，其新增土地规模每年以超过45%的速度在增长。2013年，招商地产拿地的建筑面积为590万平方米，总地价234亿元，占全年销售额的54%，这些土地主要分布在大连、昆明、镇江、佛山、杭州等城市，形成了环渤海、长三角、珠三角、西南地区的全国布局。

　　2012年，招商地产通过合作、收购等多种方式，在深圳、天津、北京、上海等11个城市新增18个项目，获取项目资源391万平方米，土地款项达157亿元。显然这种增速还不能满足其提出的未来6~8年内实现“千亿销售、百亿利润”的战略目标。据悉，招商地产新年首月便一次性增加近300万平方米的土地储备。对此，刘宁也曾坦承“招商地产拿地规模与其他公司相比，可能会激进一些”。

　　某接近招商地产的一知情人士分析，按照近几年招商地产的拿地速度，该公司今年若再按45%的速度新增土地，新增土地面积将超过800万平方米。从拿地资金上看，2013年234亿元的土地资金，已在2012年157亿元的基础上增加了40%，若以此增幅计算，招商地产今年的拿地金额约有350亿元。

　　经过两年快速扩充土地的历练后，招商地产在拿地手法及价格控制上更为成熟，“我们的土地成本控制很好，没有拿过一块地王，在土地获取环节也控制了风险。”刘宁如是说。

　　据刘宁透露，2014年招商地产在拿地策略上将继续坚持“以销定投、量入为出，一不囤地、二不做“地王”的原则，根据公司战略规划要求，均衡、有序地获取土地。“在区域布局上，我们将深耕一二线城市，同时更多关注‘明日之星’城市。”刘宁说。

　　加速高周转

　　与早前招商地产管理风格的稳健保守不同，在贺建亚时期，“狼性”管理特质正在逐步渗透至招商地产的管理体系中。作为拥有独特优势资源的国企，招商地产多年裹足不前并远远落后于第一梯队的尴尬现状一度是其难以言说的痛。痛定思痛后，招商地产在2013年对公司战略、人事架构大力改革，对管理层做了大换血，而转型战略也在贺建亚执掌招商地产后快速提出并得以全面贯彻执行。贺建亚也曾多次在公开场合表示，转型、提速将是招商地产的首要目标。

　　随后，收购海外上市平台、65亿元的定向增发、扩充土地储备、调整产品结构、调整销售策略等一系列动作在2013年内快速完成。

　　在贺建亚看来，从2010年到2013年，招商地产在资产、营业收入、净利润等指标上都实现了翻番。特别是在2012年，招商地产的销售金额增速是万科的4.5倍；2013年，招商地产实现签约销售面积274.06万平方米，全年销售总额超430亿元，创公司历年最高业绩，同比分别增长10.72%和18.72%。

　　长江证券分析师刘俊认为，推盘节奏和户型调整是招商地产销售增长的主要原因，最关键是其适时调整了推货户型，别墅等高端物业占比正在呈下降趋势。

　　华创证券分析师解睿表示，招商地产调整后的产品结构更趋合理，产品结构开始向“刚需”类转型，更加贴近市场需求的产品结构也更将有利于其产品实现去化。

　　申银万国证券分析师韩思怡则表示，预计招商地产2014年新推货量将在550亿元左右，加上2013年年末滚存的300亿元左右存货，招商地产2014年可售货量可达800亿元至900亿元，销售额约为530亿元，同比增长23%。