不同城市房价将分化 年中或会有一波土地价格回调

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　和历年一样，房价和地价仍将是今年“两会”的热点议题。

　　2月底，杭州、常州的个别楼盘降价，并导致A股、H股市场地产股大跌，这显示出投资者对房价过高的担忧。

　　今年的房地产市场会怎样波动？对此，旭辉集团总裁林峰对《每日经济新闻》记者表示，土地价格有望出现一波回落，有望在今年年中出现一个购买土地的最佳时机。

　　不同城市房价将分化

　　“2014年房地产的外部形势并不乐观，但我们已做好了应对困难的准备。”旭辉集团总裁林峰对2014年楼市进行了预判。

　　林峰对此进一步解释，“不乐观”并不意味着“悲观”，而是基于和去年相对较好的楼市对比得出的结论。谨慎对待市场，因为不同城市和区域板块存在分化，这是一个中性的市场。“量减少，价微调和城市分化。”这是林峰对今年房地产市场的一个基本判断。

　　他认为，今年的交易量不会高过去年，可能会回落到2012年左右的一个水平。由于交易量下降，房价继续上涨就会出现压力，不会大幅上涨，但也没办法大幅下调，将是微涨、微跌或者持平的趋势。但不同城市的情况是不同的，甚至同一城市的不同板块价格也会出现分化。

　　今年的房地产调控政策也会出现分化，各个城市会针对不同市场的情况出台政策。从目前的政策面来看，由于房价上涨阻力很大，短期内还不会出台更为严格的房地产调控政策。

　　房价难以大幅上涨的另一面，是给房企从土地市场获取可观收益带来机会。

　　林峰说，每一轮的楼市调控之后土地市场都会出现一波抄底的机会。比如2012年下半年，土地市场就曾出现过一波很好的机会。当时拿地的企业，利润都相当可观。今年年中，市场也可能出现这样一波拿地机会。旭辉因此正在储备粮草，准备在这个窗口期抓住机会，以较低的价格获取一批高质量的土地。

　　旭辉今年关注长三角沿线的一些城市，以及一些需求比较旺盛的城市，比如说郑州、南京。据透露，旭辉今年购买土地的支付金额不低于110亿。

　　林峰说，未来十年，楼市虽然不再是“黄金十年”，但也并不意味着下滑，未来十年应该是“白银十年”。在这十年里，总量是上升的，但增幅是下降的。马太效应比过去十年要明显，因此规模房企仍将保持更快增长，并不会有瓶颈存在。作为旭辉来说，也将专心做好地产主业，不会分散到其他行业中。

　　会更多通过境外融资

　　今年旭辉会进一步加大在资本市场的融资，在境内外市场融资的比例基本做到一比一，一年内到期的短期贷款原则上控制在30%以内。

　　今年初，旭辉已经有两笔融资，一笔是两亿美元的五年期债，还有一笔是三亿美元的银行贷款。境外融资的优势在于，没有层层审批。相比之下，目前旭辉在境内的长期贷款基本上是以项目开发贷为主的，长期负债成本也就是百分之六点几到百分之七点几。

　　由于房价难有大幅上涨，业界普遍认为房地产企业2013年的利润率会出现下滑。林峰对此早有判断，他表示，旭辉已经不是用行业的最高利润率去做了，目前刚需产品只能做到12%的回报率。

　　这并不意味着房地产企业今年整体利润率无法提升，但要提升的办法只有一个，就是提高利润率相对较高的其他类型产品比重。