新进外来房企暂停补仓 杭州本土房企逆袭

　　足球是圆的，90分钟时间里，爆冷、大逆转、帽子戏法、点球、乌龙、世界波，什么样的情况都有可能发生，这就是足球的魅力所在。杭州楼市则如大江大海，波涛汹涌，去年高立在潮头，今年没准就已经被拍死在岸上，这是楼市的魅力之所在。

　　商品房库存高企，马年伊始杭州出现了全国瞩目的降价事件……随着市场的变化，开发商的竞争格局也在不断地变化之中。比如，去年还将杭州视为甜蜜情人的部分外来大鳄，如今却恨之切地将杭州称为“垃圾市场”。去年在外来大鳄的合围之下，本土开发商被唱衰，今年却有本土房企逆势而起，开启“大杭州”战略。如果将开发商之间的较量比作一场足球赛，终场哨吹响前，没人知道结果会怎样。

　　德信策动马年第一降

　　本土房企实现逆袭

　　外来大鳄逐鹿杭城，本土开发商日渐式微，唯有绿城滨江坚守阵地——这或许是去年杭州楼市被说得最多的楼市格局。

　　去年杭州的土地拍卖场，几乎成了外来大鳄的庆功地。全年1326.9亿元的土地出让金中，外来大鳄拿地金额达740.6亿元，超过半数。尤其是主城区一些高总价地块的争夺战中，外来大鳄抢占的市场份额高达70%以上。2013年杭州主城区拿地最多的前十房企排行榜上，本土房企只占两席，分别是滨江和宋都。

　　如果把去年的较量看做足球比赛的上半场，那么本土开发商进攻乏力，防线堪忧。这样的场面，一直延续到今年的1月份，在杭师大之战中，外来黑马融信飞身头球破门。

　　“球场”上激战正酣，如果这个时候“球员”抬头看一下，就会发现，大批的观众已经离场了，场外的观众则在观望中，不愿买票进场。

　　在杭州摸爬滚打多年的本土“球员”德信，则看到了逆袭的希望。当外来大鳄对杭州土地市场的热情有所冷却，德信开始主动出击，马年前后，德信接连拿下钱江世纪城泊林春天地块、余杭中泰乡项目以及钱江新城章家坝地块。在与大鳄的交手中，德信学会了对手高举高打的打法，“快速拿地”的同时“快速清盘”，加快“皮球”运行到前场的速度，实现资金的高周转。“马年第一降”，就像是一记世界波，不但让高价拿地的外来大鳄猝不及防，不知所措，甚至还登上了华尔街日报。

　　“我们的原则是不拿高价地、不卖高价房。那就需要我们踩准市场的节点，理性拿地。”德信集团常务副总裁费中敏这么说，今年，德信从区域深耕城东和桥西扩展为“大杭州”战略布局，目标直指百亿。低价进货，薄利出货，做大规模，积极进取的德信为本土开发商找到了一条逆袭之道。

　　被套牢的外来大鳄

　　忍痛割肉还是无奈囤地

　　去年看似风光无限的外来大鳄，今年将不可避免地产生分化。

　　与本土中小开发商相比，外来大鳄的融资成本极低，强大的资金实力令他们去年在土地市场所向披靡。中信证券研究报告分析：“开发商就是通过不断增加公司的生产经营规模，并集中在核心城市拿地，来迎合资金提供方的估值偏好，从而获得更低的融资成本和更多的资金支持。”而有的外来大鳄，大举拿地是为了上市前进行土地储备，提高估值。

　　拿地之后，面临的自然是如何快速销售回笼资金。但杭州目前的楼市状况，让一部分高价拿地的开发商骑虎难下。

　　在打响马年降价第一枪的大城北，无论是去年底滨江万家名城的低开，还是德信北海公园的降价，都将大城北的价格体系大大拉低，万家名城的起价甚至接近了越秀勾庄地王9600元/平方米的楼面价。在业内人士看来，越秀要么亏本出货，要么继续囤地，等同区域的房子卖得差不多了再入市。勾庄地王已然成为一块烫手的山芋。越秀之幸，在于集团公司“不差钱”，今年还出巨资收购了香港创兴银行。

　　即将开盘的城东地王项目中企御品湾，或许是今年外来大鳄亏本出货的样本。2009年平安夜，来自上海的中华企业以黑马之姿，击败宋卫平亲自坐镇的绿城，以18206元/平方米的楼面价，拿下了101号章家坝地块。而德信上个月章家坝拿地，楼面价仅为12440元/平方米。目前御品湾周边的德信东望的在售毛坯均价为21000元/平方米。

　　御品湾项目负责人表示：“首开的房源和价格还没有定，鉴于目前市场环境也不是很好，首开价格会比较优惠，盈利肯定不是第一考虑的问题。”

　　诸多大鳄被套牢，让外来房企对杭州土地市场表现得谨慎起来。去年的大“地主”旭辉在2月26日香港举办的2013年业绩会上，就明确表示短期内不会在杭州拿地。而这也给本土房企低价拿地腾出了空间。

　　市场低迷时

　　稳健型房企机会更多

　　“跟外来开发商相比，我们本土开发商肯定更了解杭州市场，也更为稳健。”滨江集团掌门人戚金兴说，“有的外来开发商，哪怕只有三成能赚钱的机会，他们也要拿这块地，这完全就是在豪赌。而我们要有七成盈利的把握，才会去拿这块地。”

　　在市场行情好的时候，这样的豪赌，或许可以帮助外来房企迅速拿地，快速销售，短期之内扩大规模。但在如今的行情下，这样的豪赌可能换来惨败。

　　在行情不理想的时候，本土品牌开发商往往更加坚挺。“每一次滨江脱颖而出，恰恰是市场不好的时候，品质、品牌和成本控制的竞争优势就体现出来了。”戚金兴说。曙光之城、金色黎明、万家名城都是在这种行情下低开，全都取得了巨大的成功。

　　当然，外来开发商也有本土化做得很好的。有别于去年初以后才进入杭州市场、盲目乐观的外来大鳄，万科、中海、龙湖等开发商扎根杭州多年，显然对杭州市场更为了解。在去年如此火爆的土地市场上，万科始终保持着理性，三次拿地均是底价或是接近底价成交，中海、龙湖则拿地不多。今年2月以来土地市场有所冷却，他们也开始等待拿地甚至抄底的良机。

　　“竞争越是激烈，万科的机会就越大。”浙江万科南都副总宗卫国说。据悉，今年万科不少项目都是20亿以上的销售目标。万科各个项目的营销经理都会拿个计算器按键如飞，计算每个月的销售完成率。在刚刚过去的2月，万科璞悦湾、西庐和钱塘府都上了主城区销售榜前十。

　　业内人士分析，其实从去年底开始，大多数楼盘就已经卖不动了，成交量大量集中在绿城、龙湖、滨江、万科、中海等大品牌开发商，其大盘的销售动辄上千套。而今年的市场低迷有利于行业洗牌，市场份额有望进一步朝大公司倾斜。