买房遭遇的“霸王”条款

　　捆绑销售、强买强卖、质量纠纷、承诺不兑现……在房屋交易过程中，由于信息不透明、地位不对等等原因，不少商品房买卖合同中存在着不同程度的霸王条款，一些开发商或中介有意识地逃避责任、损害购房者权益。在一年一度的3·15消费者权益日来临之际，本报特别策划本期主题，意在披露目前较为常见的几种不平等条款类型，同时也提醒消费者，在购买房产时，应慎重对待每一个合同细节，以及如何正确保障自己的权益。

　　京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞

　　案例1

　　捂盘惜售

　　为防止开发商捂盘惜售，2010年2月底北京出台政策明确规定，取得预售许可证后，开发商必须在三天内一次性公开全部房源。然而，随着去年楼市火爆，原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

　　位于大兴的某项目在2011年5月销售出两栋楼后，整整两年再未开盘，由此引起不少购房者不满，直到去年7月20日，该项目再次开盘，项目销售价格也从一期的每平米1.8万上涨至每平米2.3万。

　　比如天宫院某项目，自2012年年底开盘计划一拖再拖，原本预计2013年3月推出房源，但是此后便一拖再拖直到去年10月首期才开盘，在诸多开盘信息均不明确的背后，却是项目预计售价的一路飙升。将近1年的时间里，项目的预计售价已经从最初的16500-17000元/平方米升至25000元/平方米。

　　一般来说，刚需项目前期预热宣传、蓄客需要三四个月的时间，中、高端项目需要半年左右的时间。不过，由于开发商的自身情况不同，以及预售证审批等因素的影响，现在一些项目的蓄客预热期被延长了。有些老项目前期已经销售完毕，资金链方面的压力并不大。随着所在区域配套的成熟，开发商在推后期房源时，寄希望于从后期房源“出利润”，因此，想卖个高价，并不急于开盘。

　　专家点评

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，从去年实际供应来说，市场供应呈现的一贯是阶段性变化特征，去年受到政策层面对预售价格采取严格管制，与之前两年土地供应不足的两重因素叠加，造成了短期的供应减少，这一方面是市场因素造成的，另一方面是政策原因加重的，而购房需求升温，更使得楼市短期的供应不足现象被放大。从房企初衷来说，虽然存在部分房企在地价上涨、预期房价上升基础上抱以惜售心态，但是更多的，仍然是限涨令之下房企与政策、市场的一种博弈和观望。今年开始，在自住型商品房的冲击下，供需双方对市场的预判也正在出现变化。市场需求主体的刚需客群本就对价格与政策极为敏感，自住型商品房的推出，已经形成了对于刚需客户的分流。而作为市场供应主体的开发企业，在刚需项目的客户积累量有所放缓，开盘供需比逐步平衡的背景下，捂盘、惜售将不复存在，“平价跑量”加快周转率、“现金为王”减低运营风险，成为开发商的普遍策略。

　　案例2

　　捆绑销售强买强卖

　　2013年年中，看上天宫院地铁站附近某项目的刘先生郁闷不已，从年初就开始等待该项目，但因开盘采用精装修拆分，且捆绑了车位的方式出售，其所需的首付款远远超出刘先生准备的45万元。“销售员说均价2万元/平方米，我买75平方米的户型，总价150万元，首付三成，也就是45万元，没想到精装修拆分了，还有车位，这两部分的钱是不能按揭的，必须一次性付清。”刘先生表示。

　　据刘先生介绍，销售人员告诉他，3期摇号前必须要先缴纳5000元诚意金，摇号命中的话将面临拆分合同，即：选房除了签订毛坯房购房合同(可贷款)外，还必须要签订地下停车位50年使用权(截至2061年)+精装修合同，预计费用22万-28万元之间，这两个款项必须全款支付，不接受贷款。

　　“以我想买的75平方米的房子为例，如果拆分合同，我的首付得65万，比我预计的多了整整20万，20万对于我这样的工薪族来说绝对不是个小数目，关键是我买车位也没用呀，我又没车，想买天宫院这不就看上地铁了吗？”刘先生抱怨道，对于自己来说，未来车位无疑是一个额外的负担。有刘先生遭遇的人并不是少数，很多人不得已咬咬牙再借钱补上这个缺口。

　　专家点评

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，精装分离这一策略，除了让“限价”政策执行效果打折扣外，一旦精装修出现问题，很可能出现大量的买卖纠纷和消费者投诉，在这样的情况下，主管部门的监管不能缺位。此外，必须注意的是，许多购房者对买房时捆绑精装的新房合同存在的风险已经有所认知，然而购房者还是排队买此类房源，背后反映的是市场供需矛盾的加深，真正符合刚需购房者的有效房源供给不足，因此，要想根治开发商借精装修合同涨价，需要我们在土地供应、产品结构上下更大功夫，让购房者在买房时有更广泛的选择权。

　　案例3

　　房贷搭售理财产品

　　房贷消费中的不合理收费普遍存在，有些收费找不到合理合规的依据，如房产评估费等。另外，银行在办理房贷时存在着诸如强制搭售理财产品、不按事先约定利率执行等“店大欺客”行为。这是在线金融搜索平台融360日前发布的金融用户满意度调研所提出的结论。

　　融360的调研显示，申请房贷的用户中，近六成曾在办理按揭过程中遭遇纠纷，仅四成顺利通过审批并放款。这一数据比例相当大，可见目前房贷紧缩后，银行服务已成为不可忽视的市场诚信问题。纠纷主要集中在银行单方面利率提价(即业内所称的“反价”)、捆绑销售和拒办公积金贷款等三方面。

　　调研显示，有31.74%的用户遭遇过银行单方面提价的霸王条款，用户在利率优惠时(8.5折、9折)申请房贷，遭遇了银行放款的无限期拖欠和利率优惠的单方面取消，面临购房成本的大幅增加。

　　“贷款100万元以下，首套房贷利率较基准利率上浮5%；100万元以上，按基准利率计算，但需‘带条件’购买本行理财产品。”某银行北京东三环支行个贷部一位经理称，“带条件”购买的理财产品至少要价值5万元。

　　专家点评

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，房贷搭售理财产品，一直都被列入信贷违规目录中。购房者如果遇到这样的搭售问题，鲁莽说“不”，可能会导致信贷审批进一步放缓。如果遇到搭售，可以和商业银行进行谈判。如果遇到强行推销，同时存在商业银行故意拖延审批的，建议购房者运用合法权益和手段，寻求当地房管部门和银监部门的帮助。毕竟对于首套购房者来说，快捷获取信贷资源，是目前中央政府的基本思路。商业银行也必须降低傲慢姿态，转变经营方式，防止留给客户不良印象。

　　案例4

　　精装修名不副实

　　购房者需要承担的精装修费用不断上涨，但与此同时，开发商的装修标准却并没有得到相应的提升，精装修成了楼盘提价赤裸裸的借口。

　　“一个刚需楼盘的精装修竟然要1万元/平米，铺金地板吗？”蔡女士在看过昌平区回龙观一住宅项目之后感慨地说道。

　　据其介绍，该项目一套80-90平米的两居户型房款为180万元，另需支付装修费90万元，100平方米左右的三居房款为230万元，额外的装修费用为130万元，装修费用几乎1万元/平方米，全部由购房人一次性支付。记者从住建委网站上查到，该项目获批的拟售价格在2.2万-2.4万元/平方米。据蔡女士介绍，项目在销售时捆绑了一份“幸福装修基金”，折算下来项目售价在3.2万-3.4万元/平米。这部分装修费用需要购买人一次性支付，如果购买一套80-90平米两居室，总价270万元，首次置业的购房人需要支付的首付款约为170万元，二次置业的首付高达250万元。然而，这个面向刚需和部分改善型客群的项目，其装修成果是否能够达到1万元/平米的水平？“装修费能达到1万元/平方米的项目一般都是顶级豪宅产品了，一般面积较大而且单价较贵。”某高端项目营销负责人告诉记者。一位内部人士告诉记者，该项目的装修成本大概只有1500-2000元/平方米，“现在不少项目的精装修存在‘乱报价’的现象，即使销售人员告诉你他们使用的是某个高端品牌，但其实这个品牌也分低端产品和高端产品”。

　　专家点评

　　中经联盟副主席、华业地产常务副总经理陈顺建议，一方面要从价格上对精装修费用进行限制，比如规定精装修在房价中的占比，用这样的方式来限制开发商无度地通过精装修的手段提高房价，另一方面则是对精装修价格与品质之间的对应制定标准，以此来保证精装修的品质。

　　案例5

　　质量问题最常见

　　在房地产纠纷中，房屋质量出现问题是最为常见的现象，记者曾采访过多个有此类纠纷的楼盘，屋内渗水、墙体裂缝、地面凹凸不平等等问题层出不穷，因此类情况多发，且经常出现多方互相推诿而最让业主头疼。

　　去年，大兴某楼盘的业主就遭遇了此类事情。按照该项目的规定，业主需办完所有手续以及交完所有费用，物业方带着业主验房。而业主在验房时却发现了众多质量问题，“当时销售人员承诺的装修费用3000多元/平方米的精装修房子竟然墙壁和屋顶凹凸不平，多处裂痕，卫生间贴的瓷砖竟然是空的，这种装修标准也能3000多元？”业主表示。陪同验房的工作人员将反映的问题记录后就再也没有音讯。后来在业主的多次催促下只是修补了有裂痕的地方，对于屋顶和墙面的凹凸不平一直没有解决。此外，该项目号称最好的一栋楼，除了墙壁凹凸不平，地板、木门、衣橱板材质量差外，连防盗门都是人造木板做的，一住户认为实在不太安全，干脆本身出资把防盗门换了，大部分墙壁必须贴墙纸，否则没法住。有住户表示，交房后开发商就不再出现，而是所有问题要找物业，物业面对客户反映的质量问题也无能为力。各方相互推诿，让业主不知所措。

　　专家点评

　　北京市铭滔律师事务所孙涛律师表示，针对商品房质量纠纷，开发商的责任是，对于房屋地基和主体结构保修终身，因此，一旦房屋的这些部位发生质量纠纷，肯定是开发商的责任，与物业公司无关。根据国务院颁布的相关规定，建设工程的最低保修期分为屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。根据住建部规定，保修期从房屋交付之日起计算，在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并承担赔偿责任。

　　案例6

　　承诺不兑现最闹心

　　承诺不兑现是买房人最闹心的问题之一，买房前的宣传和收房时看到的现实之间巨大的落差让不少购房者失望万分。

　　朝阳某楼盘就是其中的典型。为了“15年全程公立教育”，业主不惜花几百万元购房，但小区交房时，宣传广告中反复强调的名校却上不了了。某业主表示，在买房之前，销售员告诉他，开发商促成在朝阳区建设名校的附属中学，只要买了该楼盘的房子，从幼儿园到高中的教育都不用愁了。不过，随后的新闻报道让业主惆怅不已，新闻报道只提及朝阳区教委与某学校合作办学，根本没提到开发商的“努力”。且合作办学并非为了该楼盘，而是为了提升朝阳区整体办学水平，近年来朝阳区该区域形成不少大型住宅区，该校入驻后，将解决这片社区孩子的上学问题。报道还披露：“该校义务教育生源以就近入学为主，高中面向全市招生。不实施‘九年一贯制’或‘十二年一贯制’教育’”。

　　交房之后，业主发现，该楼盘的业主无法享受买房之前销售人员承诺的教育配套，为此，业主将该楼盘告上法庭，但在搜集证据时发现：开发商的承诺没写进合同。为了孩子上学而专门买的房却意外落空，这让小区业主闹心不已。

　　专家点评

　　北京市铭滔律师事务所孙涛律师表示，根据最高人民法院颁布的有关商品房买卖的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。同时，合同法规定，广告内容可作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。依照上述规定，开发商都要为自己在推销楼盘时所作的说明和允诺承担法律责任。