马光远：房地产市场分化明显 需警惕逆转预期

　　据经济之声《央广财经评论》报道，不断高企的房价在政策调控下不再那么坚不可摧。国家统计局数据显示，今年年1-2月份，全国商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额5985亿元，同比下降5%，增速比去年全年回落31.6个百分点。

　　房地产开发的增速也有所减缓。今年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。

　　值得注意的是，中国房地产业对外资的吸引力开始下挫。在融资方面，1-2月份，房地产开发企业到位资金2万1264亿元，同比增速比去年全年回落14.5个百分点。其中，用外资50亿元，下降43.2%，下降的幅度非常大。

　　房价下降在人们心中已经成了“狼来了”的传说，这一次的种种迹象，是否真的能够证明房地产市场拐点的到来么？这可能是大家最关心的话题。

　　经济之声特约评论员、经济学者马光远对此评论。

　　经济之声：一般来说，前两个月全国住宅市场出现了量价双双负增长的现象。作为房地产重要先行指标的房屋新开工面积大幅下滑27.4%。地产投资到位资金增速大幅回落22.6个百分点至6.3%。您认为最主要的原因是什么？

　　马光远：我想除了这个季节性的因素之外，那么更重要的可能有这么三个原因，第一个是去年总体的数据太漂亮，也就是2013年整体来讲房地产一系列数据都应该来讲是历史上最好的时期之一，应该说我们说去年的无论是价格的暴涨、销售各个层面来讲，就把未来很多年的基本都投掷了。第二个，总体经济形势来看，经济的基本走势1、2月份整个数据应该说都不是很乐观，我们知道过去很多年中国经济的高速增长，对房地产本身的这种高速增长本身，有一个互动作用，经济好、房地产好，房地产好，经济也好，那么这个作用从1、2月份来看的话，这个数据上暂时也可以看出现在转向什么呢？对整个房地产来讲，经济差的时候，那么房地产的整个数据也比较差。第三个我们看金融的一些数据，也就是说到进入1、2月份以后，大家整体来讲，钱也比较紧，还有大家的投资渠道也比较多了以后，那么由于过去一年整个房价上涨以后，在政策处于空白期的情况下，大家对于未来整个房地产怎么走打了一个问号，也就是说由于你出现了其他的一些投资机会，而且钱比较紧的情况下，那么在一个比较高的高位上大家开始犹豫了，所以我想这个也是一个原因。再加上我们看到一系列出现的观念说，有些地方的楼盘在降价等等，那么大家也探讨未来房地产怎么走，这个对整个房地产的预期都形成了很大的影响，所以这次这个应该说是全方位、各方面因素导致的一个结果。

　　经济之声：心理层面上也有一定的关系，另外我们还看到房地产开发的增速也有所减缓，但是我们看到虽然说开发的增速有所减缓，我们还是联想到了一线城市开发商们在年初还是有一个疯狂抢地的行为的，当然我们也做过评论，有数据显示今年1月1号到2月23号，北上广深四个一线城市的土地出让金总收入同比增长117%，为什么开发增速在下降，土地出让金却在大幅攀升呢？

　　马光远：事实上1月份，整个一线城市本身土地市场非常热，这个热本身我想是两方面的原因导致，一方面是地方政府拿出很多地来放到市场上去推动整个市场在交易，那么对整个中国房地产大家目前的一个看法就是说三四线可能问题比较大，但是一二线整体来讲，由于未来仍然是人口流入的地方，整个供应还是跟不上。所以这样的话大家出现了一个选择地方的这么一个，就对开发商来讲，离开三四线，现在向一二线集中。那么一二线要集中的话大家要去拿地，那么地方政府恰好又有集中推地的这种愿望，那么这样的话大家一拍即合。但是这种市场本身的热并不代表未来整个房地产的市场未然热，也就是1月份推了很多地以后，那么这些地本身未来要转化称供应的话，需要一个时间那么这个时间在这段时间里面，整个房地产市场有没有可能出现预期？那么如果预期转变的话，等于你是在高位拿地了，如果说预期计划强化，说未来整个一二线城市仍然会很好，而这个土地市场的热背后能够带动的整个房地产市场的热，所以我觉得住房市场在跟土地市场的热，所以这种分化本身也反映了一个未来整个房地产市场已经不是我们喊口号、齐步走，大家一起看多，2013年的时候，我记得到下半年以后，市场的空头基本没了，也就是说大家都认为房地产很好，但是很显然，1、2月份的时候，土地市场、房地产市场看空、看多，一二线、三四线等等都出现一个明显的分化，我觉得这是一个信号，就是大家不管未来房地产市场怎么走一定要警惕，警惕什么呢？警惕各种各样的现象集中在一块形成一个系统效应以后，整个房地产市场预期可能逆转。

　　经济之声：不一定说现在一定是说一个拐点的到来，但是毋庸置疑的是一个调整期已经到来了。

　　马光远：应该说这也是信号之一，事实上从去年年底整个一方面是融资成本在上升，另一方面资金对整个房地产市场的热情逐渐在下降，我想这是一个趋势，也就是说在目前情况下，各种各样的数据反映的在大家的行动上，就是大家对整个房地产未来的走势分化，而且这个分化出现了一般信号是什么？就是看空的力量在1、2月份的时候，特别是2月份明显在强过看多的力量，3月份以后，各种各样关于中国房地产未来市场可能崩盘可能转型的点，可能有了一个危险的时期的各种各样的说法又流行起来，我想这种流行本身肯定不是空穴来风。也就是反映着我们的房地产市场本身上我们看到包括一线城市在内，有些地方的房屋价格也出现了下跌，当然从而量上来看的话，因为量本身是一个倒跌的行情，那么从这些信号反映出什么呢？就是大家已经开始充分的评估风险，也就是未来房地产的风险效应在加大，当然我们现在看到这个宏观经济来讲，对整个房地产的依赖仍然非常大，比如说我们在1、2月份，房地产投资7900多亿，占固定资产投资的比重仍然超过26%，这个比重已经相当大，从社会融资额占房地产融资额的比重来看，前两个月社会融资额是3.5万多亿，但是我们的房地产整个融资是2万多亿，仍然匮乏到2%以上，对这种情况应该来说，如果房地产市场出现风吹草动，出现大的波动的话，反过来对整个宏观经济影响比较大，那么宏观经济本身的这种数字变化也对房地产市场影响，所以我觉得我们一定要捕捉信号，所以我一直强调为什么说我们整个房地产政策一定要灵活。