捂房源假数据 2014年南京楼市诚信维权热点评析

　　2013年南京楼市风起云涌，光新房就卖了9万多套，创下四年之最。二手房赶超新房，直奔10万套，挤进全国前三。可见南京人民十分热衷买房，2014年才开头，这亿元天价别墅“秒杀”，高端别墅被“团购”的消息漫天飞。知情的会心一笑，不知情的吓一跳。为了让南京老百姓明明白白花钱，实实在在买好房，晨报楼市专刊特推出本期专刊，谈谈房子那些“失信”的事。

　　热点一：

　　开发商“反向营销”说故事，千万别墅总是被“秒杀”

　　自有消息称江宁别墅云深处的楼王，被一个买家以1.21亿元买走后。别墅热销开始成为“开门红”的营销手段：城东一样板间被收藏家以1300万元的价格，只看了一眼就买走。那边江宁一家湖景别墅就爆出有买家花3800万打包三套楼王的消息。而事实上，一季度南京别墅市场整体十分冷清。根据统计，南京纯别墅市场1月上市237套，成交143套环比12月(188套)减少39.9%。2月南京纯别墅市场仅上市9套，相比于上个月减少了228套；成交102套。

　　业内人士分析，市场上千万级别墅的销售周期都很长，成交一套往往要花几个月甚至半年以上的时间。炒作者无非是想宣传自己的项目十分有吸引力，热销不断。

　　热点二：

　　捂房源搞内部认购炒房号

　　2010年11月28日，南京一家郊县楼盘公布了132套房源，500多人交了诚意定金，大半夜排队买房，结果一看，好房子都已经被“内部认购”了，只剩下40套房源可供选择。顿觉受到欺骗的消费怒砸售楼处。

　　事实上，开发商用捂盘等手段，人为制造房荒、热销已屡见不鲜。去年江宁一家楼盘刚开盘就只剩几套房源。随后被发现一家中介公司正在倒卖该楼盘房号，售价在2.5万至3万不等。根据开盘推出的400余套房源来看，仅房号一项开发商就可多赚1000万元以上。另外，用捂盘等手段逐渐抬高房价也是业内熟知的“潜规则”。

　　热点三：

　　只要开盘都热销假数据迷惑人眼

　　2009年，一则新闻报道南京10家楼盘退换房换手率在10%以上，其中一家竟然超过40%。如果开发商通过“托儿”大量订购房源以制造“热销”假象，楼盘换手率肯定就会比较高。

　　2012年城东招商紫金山1号推出198套泰格公寓，在开盘一个小时后，招商地产对外宣布已售罄，并称现场来了多达400多组购房者。而根据调查发现，参加摇号的购房者只有80组。去年底河西一家知名楼盘首开办公组团，当时宣传热销8亿、500多套、当日售罄、办公三冠王。而网上数据显示：时隔3个多月一共成交了365套，占两栋总体房源1116套的32.7%，两栋总体成交金额2.42亿。

　　热点四：

　　十年老地出新作 年限瞬间大缩水

　　根据我国的相关法律规定，一般住宅土地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年。2012年，一家网站进行了“南京热点楼盘土地年限大调查”，结果显示在南京全市100余家在售楼盘中，“缩水”10年以上的超过30家，甚至有的楼盘达20年。河西的新百新城地块已经13年，目前仍在初期建设中。江宁竹山华庭已经17岁，城东的麒麟山庄已经22岁，德基紫金南苑16岁，城中的南京国际广场11岁，另外江北的两个超级大盘也有超过了10岁。

　　新街口的海华大厦，如今又改名为中山路99号，开出楼市天价5万元每平方米，三年只卖了十几套。2011年9月，规划变更为5-7层为办公，土地使用权改为40年，截至记者发稿，在卖了5年后，该项目网上房地产显示的成交套数只有80套，还有一大部分待售中。

　　热点五：

　　规划人前人后各一套 偷盖楼多赚钱

　　近日，江宁方山脚下的印湖山庄业主反映，小区规划设计方案大变脸，原先规划中小区南侧绿地变成一栋13层的高楼。江宁另一家别墅小区开发商时隔7年突然在小区里面盖起了高层住宅，买房的时候，开发商宣称小区容积率仅为0.67，绿化率达60%，是一个纯别墅小区。

　　根据《城乡规划法》第五十条规定，如果开发商要更改规划，理论上都要取得业主的同意。

　　热点六：

　　广告宣传不着边忽悠购房者

　　经过调查发现，不少楼盘的宣传广告确实存在捕风捉影，肆意浮夸的现象。近日句容的京东紫晶，在户外广告上打上“6000元/平方米，选择上南外。万达来了！华润来了！招商来了！”然而万达、华润、招商三家地产均回应否认了近期会落户句容甚至仙林。江北一家大盘由于承诺过的29中、琅小、南师大附小都不见踪影，业主维权持续了好几年。

　　根据相关法律规定，建议买房人对开发商的宣传进行核实，也可以要求将承诺写进合同，才能追究开发商的违约责任。但一般情况下，购房合同为格式合同，这些诱人的配套都进不了合同。一旦存在不实的情况，消费者很难维权。