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物业依托业委会 小区自治才有戏

2014年03月18日 12:29 来源:文汇报 参与互动(0)

  居民小区物业自治,是个新事物,经验还不多,矛盾倒不少。据我了解,凡是小区自治工作做得比较好的,一般都具备两个条件:一是物业管理班子办事公正、遵纪守法、工作敬业,重视业主委员会作用,紧紧依靠业主委员会开展工作。物业心中有业主,业主信任物业,两条线拧成一股绳,再麻烦再纠结的事情也能办成功。二是由一些热心公益、办事公道、在居民中有一定威信的小区热心人组成的业委会,不是摆样子,而是真正搞自治。这样的小区业委会,联系居民,秉公议事,仗义执言,不偏不倚,既敢于监督物业管理单位,也能凭集体力量靠诚信正气搞定那些蛮不讲理、恶意拖欠物业费的居民。如此良性循环,相互影响,就能真正实现“小区是我家,办事靠大家”。

  由此可见,物业管理和业委会,表面看是两家,实际上是一家,双方密不可分,务必携手同行。而能否携手同行,关键又要看物业管理单位能否尊重业委会,配合业委会,有事能与业委会开诚布公,商量着办。因为物业管理毕竟只是专职的管理机构,而业委会则是小区自治的权力机构,两者不是上下级关系,也不是发包承包的市场关系。小区所有的重大问题(包括爱护物业、物业收费标准以及小区场地出租收入支配权等等)都应由业委会民主讨论,作出决定,由物业管理单位具体执行。这个关系和程序,一定要搞清楚,目前小区自治中的很多矛盾,大多是由关系不清、程序不明引起的。

  从当前情况看,小区自治搞得不够好的,毛病一般出在物业管理一方。有两个问题,似乎应当引起物业管理方的注意:一是小区发生了矛盾、问题,物业往往强调“物业没有执法权”,一推了之,而不是依靠业委会,仔细分析原因,寻找解决办法。这样的“不作为”或“少作为”,往往使矛盾越积越多,工作难度越来越大。其实,正因为物业公司只有管理权,没有行政执法权,所以小区有事,更应当多与业委会沟通,多与有行政执法权的部门、单位联系,走群众路线。二是平时不与业委会联系、沟通,有事才想到找业委会,讨救兵。如违章搭建没有建立快速反应机制,直到不可收拾了,才找来业委会;小区空地的停车费收入,打闷包不透明,直到居民要查账,才慌了手脚,想到要向业委会打招呼等等。如此这般,物业公司怎么能与业委会“和谐相处”?

  程驰

  小区管理离不开基层政府

  无论是新建小区还是老小区,在目前居民自治管理意识还比较淡薄的情况下,要顺利成立小区业委会,并且业委会能真正发挥好作用,如果离开基层政府的领导和指导,依然是一件比较困难的事。以我所居住的商品房小区为例,建成将近10年,其间共发生了三件事,一是当初成立业委会,二是业委会准备不规范使用房屋维修基金而与居民发生矛盾,三是2014年1月小区物业管理费上涨0.2元/平方米,这三件事都因为街道和居委会及时介入而顺利解决。因此,我认为在现今社会环境下,基层政府对于小区管理的指导、协调作用仍是相当重要的。 刘岭梅

  街道居委责无旁贷

  新建居民小区入住的业主来自四面八方,互相之间还不甚熟悉,要他们自发组织业委会难度很大,所以必须有个组织出面召集业主大会并组织起业委会。根据上海目前情况和相关规定,这个召集者非当地街道办事处莫属,它应该责无旁贷地担当这一职责,这是政府施政中最实际的民生工程、安居工程。

  从另一个角度看,作为业主与开发商两个利益相关方以外的第三方,街道办事处出面召集业主大会并协助建立业委会也是最合适的,而且是防止开发商非法成立“御用业委会”的有效举措。

  据我所知,街道办事处及居委会不能尽快指导协助成立业委会有多种原因。例如小区地处偏远,真正入住的住户少而空关的多,难以集齐足够的业主开会议事,有的售后公房与未出售公房同处一楼等等。然而,“种种原因”只是一些困难,只要街道办事处和相关部门不是“懒政”或能力不足的话,这些困难都能解决。 张崇信

  退休党员引领小区自治

  新建小区能否尽快建立业主委员会,多数业主的自主意识强不强十分关键,而要增强多数业主的自主意识,发挥好业主中退休党员引领作用十分重要。

  笔者居住的小区建成已超过10年,居民分三期陆续搬入,当初居民一入住物业公司也跟进管理,但因为没有建立业主委员会,小区居民与物业公司的沟通不畅,矛盾很多,不少业主藉口物业管理不到位,小区环境脏乱差,拒交物业管理费。后来,由所在街道出面,找了入住小区的几位刚退休的党员干部,商量尽快建立业主委员会,在他们的努力下,召开了业主代表大会,通过选举,小区的业主委员会很快就建立起来了。

  我们小区业主委员会中好几位委员,退休前都是铁路局机关干部和站段的党委书记,综合素质好,工作能力强,虽然退休了,但都盼望能为小区管理做些事,故而一经动员,马上就踊跃参加小区的管理工作,有效地发挥了沟通广大业主与物业公司的桥梁作用。十多年来,业主委员会虽几经换届改选,委员换了几茬,但其成员大多为退休的原国企党员干部。

  由此想到,新建小区应注重发挥退休尤其是刚退休的党员干部的余热,除了尽快把小区的业主委员会建立起来,还得把小区的党支部建立起来,只要这两个组织的作用发挥好了,何愁小区自治搞不好呢?

  金羊

  小区自治须重“管理”

  “小区是我家,(管理)靠大家”。之所以将“管理”用括弧括起来,是因为要管好小区,内容实在太多,如环境、安保、绿化等等,每一项都跟居住品质息息相关。在这里,括弧里边就是填空题,要靠每一位居民用心去“填写”,并且用行动去落实它。

  要管好小区,业委会必不可少。现在,有些小区的业委会迟迟建立不起来,即使建立起来,运转效率也比较低,原因可能很多,但业主的自主意识不强,缺乏参与的积极性,是一个重要原因。如有些业主存在各人自扫门前雪的心态:反正你不管,我也懒得管,遇到问题让物业去解决,物业解决不了或解决不好的时候,宁愿花大量精力去走投诉这条路,结果就导致业主与物业两败俱伤的局面。

  当然,仅仅成立一个形式上的业委会还是不够的,还必须让它有权、有责、有威信,只有这三者真正结合起来,才能形成管理上的良性循环,不然,老是处在“小三子”的地位,说了话不起作用,需要业主支持配合时,业主消极懈怠,久而久之,业委会成员的积极性就无从谈起,业委会就会流于形式。

  目前的当务之急是,对于还未成立业委会的小区,政府相关部门要出面牵头,动员业主积极参与到自我管理中来,业委会的组成人员要经过充分酝酿、民主选举,不能搞“钦点”和暗箱操作那一套,在选举中,每一位小区居民(至少每一家都要有代表)都要用心、慎重地投出自己的一票。总之,管好小区,不妨先从“填好”选票开始。 密锋

  业主对家园要热心

  有一个新建小区,一段时间内没有成立业主委员会,给业主生活和权利维护带来诸多影响。自从一位退休工程师人住后,由于他热心参与,主动与开发商和社区联系,终于使小区业主委员会成立起来,他也被选为业委会重要成员。

  可见,要成立业主委员会,一方面需要社区和物业管理部门大力支持,同时广大业主也应该增强权益保护意识,因为小区业主委员会的事情,事关每一个业主的利益,只有大家都有一颗公益之心,重视小区物业管理,才会保证小区有良好的环境,才能实现小区的和谐、居住生活质量的提高。

  因此,小区的业主们,对小区管理也要多一点热心、爱心和责任心,只有这样,才能保证小区居民能够团结一致,用心用力协调好与物业管理的关系,减少与物业管理的矛盾,给全体业主创造一个优质的小区环境,实现业主与物业的共赢。

  江苏常州 曹建明

  各方齐心协力 一朝如愿以偿

  我所居住的虹口区华敏小区1998年建成入住,到去年上半年15年里,小区业主大会筹备组前后组建4次,均因业主意见不一无疾而终。

  转折点出现在去年下半年。在街道领导挂帅,房管部门指导,曲二居委积极牵线协调下,小区业主齐心协力,终于成立了顺应民意的业委会。回顾筹建的艰难历程,我以为,有些经验和体会可供借鉴。

  一是街道领导和房管部门的决心。在筹建过程中,街道、房管办和居委会到居民中调查研究,摸清矛盾的症结,有的放矢做好业主的思想转化工作,为成立业委会扫清思想障碍;二是充分发动小区党员、楼组长和志愿者开展正面宣传,对不利于大局的言论和做法予以指正澄清,为成立业委会鸣锣开道;三是真抓实干,连续作战。在筹建的过程中,街道、居委干部和小区的居民骨干各负其责,分片包干,有矛盾不回避,有问题苗子解决不过夜。他们多次顶着40度的高温,在居委会与居民交换看法和意见,夜晚登门走访在职职工家庭听取意见。这种做过细的思想工作的场面,至今还历历在目。我深感“抓而不紧,等于不抓”确实是经验之谈。

  在此我还想提醒,成立业委会,是维护业主和居民利益的大事,作为业主,应该识大体、顾大局,切不可为了一些枝节问题纠缠不清而错失良机。否则,到头来吃亏的恐怕还是自己。

【编辑:张慧鑫】
 
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