济南奥体中心华丽转身 奥体新商圈一铺难求

　　事实上，龙奥大厦的建立以及周边各小区、单位的成立，正让奥体中心“一铺难求”。

　　“一开始没有客人来，真是很着急。最近两年，随着龙奥天街、奥龙官邸等周边楼盘的兴起，渐渐有了人气，生意好了很多。”面对周边盎然绽放的迎春花，在奥体中心做健身生意的王超(化名)说春天真的来了。

　　2010年秋初，王超在奥体中心租了一间约600平米的商铺，近20万一年的房租让他有些“头大”：空旷的环境，稀稀拉拉的顾客，虽然和市区比起来，一个月约合2.6元/平米的房租已经很便宜了，但王超心里直打鼓，把手中本就不多的钱投到这里开个保健场所是对是错。

　　两年过去了，王超的生意慢慢有起色。虽然房租涨到了20多万元，但他却“不想离开这儿了。”和王超一样，奥体中心的诸多店铺老板都是从抱着“试试看”的想法来到这里，在“尝到甜头”后，明显爱上了这里。显然，从王超的店铺中，普遍存在着的“赛后大型体育场馆空置浪费”的现象，奥体中心并不存在。

　　事实上，龙奥大厦的建立以及周边各小区、单位的成立，正让奥体中心“一铺难求”。

　　曾经的荒凉：租金每平米8毛的“白菜价”依然难招商

　　回忆起2010年刚到奥体开店时的情景，“荒凉”、“不便”不止一次在王超的嘴中吐出。

　　“那时候这一片都不繁华，经十东路很宽，车速也快，我每天坐115路车上班，早晨来时斗志满满，下午回去时却很失落。”当被问及失落的原因，一句“根本没人来”足以说明当时奥体商圈的人气。

　　王超说，他当时在这做了半年左右，便有些后悔，“甚至想过把我的房子转租出去，我再到离这儿不远的齐鲁软件园附近去开店。”但考虑再三，王超始终没有迈出这一步。

　　和王超有相同感受的，还有做饭店生意的老板范先生，“我从2009年全运会召开之前就听说这里要出租，当时就很看好这里。可是万事开头难，饭店的生意一开始很不好，基本没啥客源，每天一开业就愁营业额，就怕连当天的房租都不够。”

　　与王超不同的是，范先生拥有较为雄厚的资金，对奥体中心的前景也颇为看好。“挨着龙奥大厦，周围又没有其他大型商超，我当时就觉得，只要附近的小区一建好，慢慢有了人气，这里迟早会好的。万幸，我的眼光不错，我的坚持也没错。”

　　的确，正如范先生所说，“万事开头难”。从王超的店铺中，我们看到了奥体起步的艰难，也看到了大型体育场馆赛后利用的不易。

　　事实上，济南奥林匹克体育中心党委副书记裴长宝表示，全运会是2009年10月召开的，他们在2009年三四月份就有了商业租赁意向，并开始着手。

　　“由于远离市区，交通不便，再加上当时龙奥大厦等单位还未搬来，周边小区等建设也很少，所以奥体建立之初，确实面临着人流稀少的情况。”裴长宝说，在招商之初，他们甚至打出了0.8元左右/平米的“白菜价”，就为了吸引商家驻足，就为了能够吸引人气。

　　如今的繁荣： 商家饱和一铺难求，奥体主动调整业态

　　时光回转到现在。奥体中心已经走过了5个年头。

　　想在奥体中心开个饭店的于女士却发现，“根本租不到房子！”据于女士反映，近日，她曾到奥体中心物业询问租房事宜，“他们的工作人员说，从去年开始就不出租了。”虽然很无奈，于女士却也不得不放弃，“只能从这附近再找找有没有其他地方了。”

　　对此，裴长宝表示，“并不是不再出租，而是需要考虑进驻商家的业态。”

　　裴长宝告诉记者，按照常规，大型体育场馆到了5年就进入了维修期。我们一共有100余个商铺，目前进驻商家达到了90余家(以合同为准)，已经处于饱和状态。“我们要考虑接下来进驻商家的业态是否与整个奥体中心的业态需求以及周边环境相吻合，只有双方都吻合了，才能达到‘双赢’。”裴长宝说，奥体中心的商铺热潮，经历了从餐厅到办公场所到茶餐厅再到配套的体育装备，最终到中高端汽车展示和销售的阶段，“所以，餐饮等业态在奥体中心已然饱和，即使让他们入驻了，对经营者自身的生意也不好。”

　　裴长宝说，奥体中心现在需要的是银行等金融机构以及大型综合超市。“这么大、这么繁荣的奥体中心，竟然没有一个金融机构，如果市民来到这里想取个钱，只能走到龙奥或到经十东路路北去，很不方便。”

　　“不是不租，而是缓租。”裴长宝说，他们从去年开始，与租赁房子的人员签订的就是5年的意向合同和1年的正式合同。“这也是为了调整业态，使其与周边最大程度的融合，对租赁双方也都有个风险防范，是‘双赢’的好事儿！”

　　3年的聚集： 房租年年涨，众商户还是坚守奥体

　　3年过去了，“很庆幸，幸亏当时坚持下来了，”谈到现在的生意，王超满脸的笑意仿佛和刚刚回忆时不是同一人。

　　“因为当时与奥体物业签订合同，一签就是五年，一开始没有客人来，真是很着急。最近两年，随着龙奥天街、奥龙官邸等周边楼盘的兴起，渐渐有了人气，生意也好了很多。”王超分析，因为他所开的保健场所并非饭店等大众都需要的，很多是指望着中高端消费人士，而附近的高端楼盘为他的生意带来了不少中高端消费群体。 “当然，不论是哪个行业，经商最需要的就是‘旺’。”王超说，所谓的“旺”，自然就是要有人气。

　　坚信自己的眼光也好，柳暗花明也罢，范先生和王超终于等来了“春天”。

　　为了能在这个位置占有一席之地，很多商家不惜重金。杜康总代理张先生为了能够拿下这里的铺位，没少往这里跑，现在终于如愿以偿，最近忙着装修准备开业。

　　当初就是看中了奥体中心的自然环境和经营环境，张先生也想着将自己的店面开在这里。谁知道在几番打听后发现，这里竟然“一铺难求”。辗转了许久，张先生终于在东荷西柳之间的连廊下租得了一席380平米左右的店面，只是，这店面并不是直接从奥体中心管委会租来的，而是“租了一家名为‘金万通’公司的店面。”

　　通过转租租来的房子，自然要比直接租来要贵点。不仅如此，“房租合同也是五年一签，但在这五年之内，房价每年都会上涨10%左右。”

　　据张先生介绍，“金万通公司租了东荷西柳之间相连的近2/3的商业街，”很多店铺又是从他们家转租的。

　　裴长宝也向记者证实了这一点，“由于奥体中心成立之初，工作人员基本都是从原体育部门抽调的，真正懂经营的人很少，”为了发展，他们在成立之初将很大一部分商铺相当于“打包”的形式，租赁给了金万通，“金万通作为规模和资质都很不错的汽车服务企业，我们将很大商铺租给他们也比较放心。”

　　“说句实话，由于当时交通不便，远离市区，周边开发较缓慢，连我们自己都不知道能经营成什么样，一开始的时候，这里真是太冷清了。”

　　当被问及是否知道金万通转租给商家每年租金上涨10%时，裴长宝告诉记者，“直接从我们这儿租，每年租金上涨20%。”

　　虽然，20%大于10%，但这基数不一样，最后上涨20%的租金甚至还小于上涨10%的租金。“直接从管委会租房，合同上写的是每年租金上涨20%，但要注意的是，这个20%是第一年基数的20%，并不是第二年比第一年增长的20%。”裴长宝给记者举了这样一个例子，“比如一个商铺，第一年的租金是1元，上涨20%后，第二年的租金就应该是1.2元，第三年至第五年则分别为1.44元，1.728元和2.0736元。而奥体管委会所谓的增长20%则是，第一年是1元，第二年增长20%是1.2元，第三年至第五年分别为1.4元，1.6元和1.8元，所有的都是在第一年的基数上增长20%。”

　　场馆的利用： 去年奥体创收4700万，商铺租赁占2/3

　　3200万，3500万，4000万，4700万……这不仅仅是数字的变动！

　　一直以来，奥运会赛后场馆利用都被公认为是一个世界性的难题。济南奥体中心总投资35亿元，一年的维护费、建设费需近3800万元，水、电、暖、绿化等基本管护每天“一开门”，就得花掉10万多元。

　　从2009年营运至今，奥体中心全年营运收入也从2010年的近3200万元上涨到了2013年的4700万元。而在这其中，商铺租赁的收入来源占到了奥体总收入的2/3。

　　在大型体育场馆赛后利用成为世界性难题的同时，奥体中心却出现了“一铺难求”的现象，不得不说，这与其经营策略密不可分。

　　“刚开始出租时，为了吸引人气，我们打出了低价牌。”裴长宝说，奥体商铺出租之初，才0.8元/平米左右。“而且在场馆设计时，就充分考虑到了其赛后的‘造血’能力，所以建设了7万多平方米的商业用房，以便出租。”裴长宝说，商业房的出租意向问题，他们从2009年三四月份就开始着手，“下手比较早。”

　　随着各方面条件的成熟，奥体中心也于这两年火了起来。“估计未来三五年之内，奥体会成为寸土寸金的地儿！”裴长宝自豪地告诉记者，他们希望将奥体中心打造成服务综合性的“体育公园”，“吃喝玩乐购全都包括，坚持公益性不变，大众项目免费化，高端项目成本化。”

　　裴长宝说，奥体中心计划今年增加少儿轮滑专门场地以及户外免费健身器材。“在建立之初，济南市政府对我们有个3年的扶持政策，2009年补贴我们2300万元，2010年补贴我们1500万元，2011年给我们600万元。3年扶持期过，我们就需要完全自主运营，独立运行。”