龙岩温泉湾无视禁令推“售后返租”

　　维权行动层出不穷，房地产纠纷尤其引人关注。近日，福建龙岩温泉湾小区的二十余名业主就被开发商“售后返租”的营销手段所累，不仅“返租”承诺不能兑现，而且房产证也不知何时能到手。

　　一场维权行动正在悄然展开。

　　“售后返租” 承诺很美

　　售后返租，是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

　　2011年2月，来自福建龙岩的李女士看到温泉湾小区铺天盖地的“售后返租”广告后，买下了该小区60余平方米的单身公寓。

　　据悉，开发商推出“购房返租”的是温泉湾小区6号楼的第4-7楼层，这些楼层原本打算装修成酒店式公寓，以铁山镇周边的温泉为卖点，吸引顾客入住。因此，除了《商品房买卖合同》，李女士还同时签署了一份《房屋租赁合同》。

　　合同规定租赁期限为交付房屋之日起至2022年12月31日(即十年)。租赁期内租金分三个阶段计算，第1-3年每月租金按该商品房总价的4.5‰计算，第4-6年按5‰计算，第7-10年按5.5‰计算，并规定按季度交付租金，并应于每个合同季度第一个月的前十日内以转账或现金支付。

　　李女士的单身公寓于2012年12月31日交房，并于2013年1月开始返租。

　　“每月房贷2900多元，返租给开发商后月租1500多元，房贷压力一下子减轻了一半。”李女士说，她当初就是被“售后返租”的高收益所吸引而决定在此投资买房的。

　　与李女士稍有不同的是，业主吴女士的房子面积较小，按揭10年，每月只需还贷1800多元，如果每月有1150元的租金收入，再加上自己的公积金，基本可以实现“0月供”。

　　租金停付 美梦破灭

　　去年1月中旬，李女士收到了“迟来”的第一季度租金。然而按照合同规定，承租方未足额交纳房租超过10日，应按日向业主支付以应付房租金百分之三计算的违约金。

　　“租金从没有准备支付过，本想着租金有拿到手就好了，违约金就不计较了。”可令李女士没想到的是，到了第三个季度，承租方干脆就停付房租了。

　　“付了两个季度的租金后就没消息了。”承租方没有如约支付租金开始引起了业主们的恐慌。据李女士所述，承租方已经拖欠了她三个季度的租金。

　　吴女士说她的情况比李女士的好点：“去年四个季度的租金全收到了，现在就只差今年第一季度的。”可承租方停止支付租金也让吴女士烦恼不已。

　　本想着是个高收益的投资方式，如今，“如意算盘”落空了不说，交房一年多了，房产证还没办下来，房子成了烫手山芋。

　　“没有房产证和土地证，那房子就和我们没有实际的产权关系，我们无权对房子进行任何活动。”吴女士说，合同规定开发商应在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，开发商已违约，“房子本就地处偏远，不好转卖，就算有人愿意买，没有房产证，我们也卖不了。”

　　据龙岩市法院相关工作人员介绍，房产证是证明房屋产权的惟一合法证明，如果没有办理房产证，则购买的房屋不受法律保护，不能依法继承、转卖、抵押。在房地产交易中，交钥匙不是“交房”，如果逾期办证是由开发商的原因造成的，则开发商应承担违约责任。

　　除了租金和房产证问题，温泉湾小区的业主也对装修费一事感到愤慨。原来，当时这些“购房返租”的业主们均是以高于房价一千多元的价格买下这些房子，原因是开发商承诺要对房屋进行精装修，“这些房屋至今还是毛坯房。”

　　“如果开发商违约不再返租、不给装修的话，我们有权要求他们赔偿我们购房时已支付的装修费用。”在业主们聚在一起商量对策的时候，吴女士提出了返还装修费的要求，这得到了众多业主的支持。

　　“我们就是上了开发商的当，如果不是售后返租的模式吸引了我，我又怎么会在这么偏僻的地方买房！”部分情绪激动的业主甚至扬言要退房。

　　开发商承认违约

　　“我们就是想讨个说法。”吴女士说，她与其它二十余名业主曾相约到售楼处讨说法，却发现本来有财务在办公的售楼处已是大门紧闭。

　　温泉湾小区业主们的情况曾再次在当地媒体曝光，开发商第一次承诺在1月15日左右付清房租，后又转口表示3月底付清房租。可据吴女士介绍，他们至今连开发商的面都没见着，没有一个人出来解决他们的问题。

　　随后，记者联系了开发商龙岩华亿房地产开发有限公司的法人代表林裕民，他承认因“形势不好”而没能及时支付房租，并再次强调会在3月底付清房租。就记者提出的其它问题，他拒绝回答。

　　截至记者发稿时，二十多名业主已组织在一起，希望能找到开发商解决问题，如若不然，将诉诸法律展开维权行动。

　　投资购房需谨慎 “售后返租”早已明令禁止

　　其实，早在2001年，建设部就出台《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)，其中第四十二条规定：销售商品房有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：……(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。

　　2006年1月1日起实施的《福建省商品房预售管理暂行办法》(闽建房2005函88号)第17条也规定：房地产企业和商品承销机构不得返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

　　据业主们介绍，他们的购房合同和租赁合同均签署于2011年，开发商直至2012年12月31日才交房，明显已属于上述条例所说的“未竣工商品房”。

　　虽然政策已经明确禁止“售后返租”，但由于该种模式有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险，仍有不少开发商无视禁令。

　　专家提醒消费者，“售后返租”模式的后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，会导致业主颗粒无收。