房企的“晚霞”与改革的“晨光”

　　一家叫做“兴润置业”的房企，在过去一周突然暴得大名。远在杭州180多公里以外的奉化小城，由于宣布了当地头号开发商兴润置业及其关联公司资金链断裂，而频频见诸中外媒体的财经版面。与其说这个事件本身具有新闻价值，不如说是新闻媒体对这种“房企悲剧”有着旺盛的需求。那些渲染中国楼市即将崩盘的耸听危言，好不容易终于等来了这样一个悲剧。正如腾讯财经在《兴润危机：被“捆绑”的违约》开篇导语中所写的那样：“对于那些相信中国楼市发展已如脱缰野马的人来说，兴润置业债台高筑的危机，无疑是个绝佳例证。”

　　《经济观察报》在报道兴润事件时说：“兴润系的银行贷款中，疑似假按揭2.4亿元，涉及当地7家银行。”当然，“假按揭”主要是极少数“万恶的开发商”干的事，所以《经济观察报》在报道中谨慎地使用了“疑似”。在楼市低迷的2008年，杭州有开发商曾经推出过“零首付”的营销手段，后来由于担心被开发商钻空子弄成“假按揭”而被政府叫停。但是最近一段时间，杭州楼市又出现了很多由开发商垫付部分首付款的营销手段，比如“首付最低5万元起，首付款1至4年内付清就能轻松买房”等等，到目前为止还没有被政府叫停。超低首付并不是真正减免了首付款，而是分期来付清，暂时缓解了按揭一族的买房压力，最终还是要在一定时期内全部付清首付总额，短则3个月，长则4年。

　　不过，对于购房者来说，短时间内可以用最少的钱购买一套属于自己的房子，这总归是一件好事；但是对于开发商来说，他们始终无法摆脱通过这种形式进行“假按揭”的嫌疑，而这种嫌疑一旦成真，最终必将伤害到购房者。当然，这种嫌疑的可能性并不大，开发商挖空心思推出这些“营销活动”的无奈之处在于：银行始终无法为购房者提供足够及时的服务，动不动就取消首套购房者的房贷利率优惠，动不动就要提高第二套房的房贷首付比例与利率，甚至动不动就会说“今年的房贷额度用过了”。

　　究其根本原因，在于目前中国的房贷金融制度仍然十分落后。早在1938年以前，美国的房贷跟今天的中国很类似，银行基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，当然也自己承担坏账风险。这样做的不足是，银行愿意提供的房贷资金会很有限，因为按揭贷款期限是15年或30年，贷出去的资金要30年后才回笼，万一银行急需资金，这些贷出去的资金可能难以召回，这就是银行的“流动性风险”。所以和今天的中国一样，银行经常会说“房贷额度用光了”，不能按揭就会让很多老百姓买不起房子。

　　所以，1938年美国就成立了一个半政府机构“房利美”，专门收购那些银行想转手的按揭房贷，任何时候任何银行需要资金时，他们可以把已放出去的按揭房贷合同卖给房利美，后者付给前者现金。于是，这些15年、30年期限的按揭房贷就被变成“活钱”了，大大减轻银行的压力，社会能得到的房贷资金也多了，老百姓所要支付的房贷利息也低了。

　　接下来的挑战是，毕竟房利美的资金供应不是无限的，它不可能无止境地从银行手中买下按揭贷款。为了进一步增加房贷资金的供应量，也为了分摊房利美的贷款风险，1970年美国又成立另一个叫“房地美”的半政府机构，把从各个银行买过来的住房贷款打成包，然后将贷款包分成股份，放到股市里卖给股民，让股民也能分享红利。这种“房贷证券化”的好处很多，可以让房贷资金的供应量几乎是无限的。房贷的风险不再只由银行和房利美承担，而是通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中，分摊到全球各地的投资者手中。

　　从这个角度看，中国的房贷金融还有一段很长的路要走。反观现在杭州楼市那些类似“首付分期，最低5万元起”的行为都是小打小闹，是在中国房贷金融制度极其落后的“蛮荒之地”上，以极其原始的方式不断野蛮生长。但我们还是希望能在这样的土壤上开出精致的金融之花。这样，购房者才能真正享受到更低的首付比例与更廉价的房贷利率。所以，与其“喊破嗓子”去穷追兴润事件的“晚霞”，不如“甩开膀子”去迎接房贷金融制度的“晨光”。