金三迟来银四预期也不高 超八成房源远在城市外围

　　酝酿多时的楼市“金三银四”，最近总算有些大动静了。上周末南京共15家楼盘携3168套房源集中上市！这是今年以来最为密集的一次集中开盘。然而几个关于周末楼市的供销数据却让这一声炮仗显得有些哑。一方面，上市房源含金量严重不足，84.2%的供应集中在城市外围；另一方面，销售情况不温不火，部分楼盘去化率仅三成。

　　上市量不少，但刚需有效供应仍偏紧

　　上周末两天全市(含都市圈)共15家楼盘开盘，推盘总量达3168套。除凤凰和熙、涟城、银城长岛观澜、朗诗保利麓院的503套改善型房源之外，其余新增供应皆在较为偏远的城市外围，江宁、仙林两大板块的刚需房源上市量为零。这让不少刚需陷入“主城价格太高，郊区距离太远，江宁仙林供应不济”的尴尬境地。

　　据南京网尚研究机构数据，一般而言，江宁、江北加上六合，供应比例约在70%，目前的状况是都市圈供应占比太多，主城房源占比太少，结构明显失衡。这样的供应结构会不会成为未来的市场常态？对此，业内的一项共识是：随着主城土地储备日渐紧缺，刚需房源主力供应板块将往越来越远的城市外围迈进。

　　李智认为：“目前主城房源上市要受住建委和物价局的双重把关，审批较为严格，导致供应速度没跟上。相反都市圈以及南京其他一些价格盆地则审批难度相对较小，抢了市场先机。”

　　市场热度不及预期，热销盘两极分化

　　从销售结果来看，上周末市场表现不温不火。“日光盘”等狂热抢购现象并未出现。某热议楼盘共有600套房源申领销售许可，首次开盘对外推出247套，最终去化率仅为三成。而北江锦城、恒辉假日广场在将上市量控制在140套、90套的情况下，去化率仍不理想。但也有一些定位清晰的楼盘取得了去化九成的不俗业绩。其中最为典型的则是板桥新城的宋都南郡国际以及浦口高新区的朗诗未来街区两个总价百万以下的纯刚需项目。而瞄准高端改善型客户的银城长岛观澜、朗诗保利麓院两个别墅项目也都去化超八成，其中银城长岛观澜单盘销售额超5亿。

　　对于这一行情，李智评价：“目前南京的行情相比其他城市而言不算差。但这个结果统计的是‘认购’，未来不排除会有部分客户因为贷款问题而没办法按时签约。”

　　孟祥远则表示：“金三银四成色怎么样？我个人的期望值不是太高。”

　　南京房价已连续上涨21个月，预计六七月市场会进入明显的调整期，但崩盘的可能性不大。

　　——南京林业大学社会工作系主任孟祥远

　　市场整体的盘整趋势存在，但存在一定的滞后性，不可能立即发生。但即便房价回落，也不意味着刚需购房压力会减轻。

　　——网尚研究机构总经理李智