长沙房价“2”字头再现金星北 开发商全力抢跑

　　上周末，微信朋友圈中，一条消息给长沙楼市扔下了一颗炸雷：打破长沙十年最低纪录，仅限100套，64-155㎡全系产品，2999元/㎡起，3980元/㎡封顶。

　　这是时隔五年，金星北房价再次出现“2字头”，也是继今年2月份洋湖垸一楼盘项目直降2000元之后，长沙楼市再一次出现降价风波。不过这一次发生在金星北望城区内，主角则换成了勤诚达·新界。

　　该项目以如此价格冲击市场，其深层次的原因是什么？周边项目将如何应对？区域的价格是否会出现波动？购房者的心态会发生什么样的变化？对金星北片区乃至整个长沙楼市将造成什么样的影响？

　　现场踩盘

　　又见降价，亏本甩卖100套

　　关键词：尾房清盘 集团扩张回笼资金

　　3月24日(周一)上午11点23分，阴天，勤诚达·新界营销中心。一位身穿制服的置业顾问热情地上来问道：“先生，请问您需要什么样的房子？现在项目在搞降价销售。”

　　这个装修豪华的售楼部里，大厅正中是一个巨大的沙盘。尽管是星期一上午的上班时间，硕大的售楼部里却不乏购房者的身影。客户休息区的椅子和沙发上坐着近十位购房者与置业顾问窃窃私语，而贴在墙上的控销表前，则有一组客户在选择房号。这些购房者大多是被超低的价格吸引而来……

　　这个一直以刚需为主的楼盘，此次降价的房源包括一期的尾房以及小区内部的一栋楼王产品，包括64㎡的公寓(主要为复式户型)以及87㎡的刚需，116㎡、126㎡、155㎡不等的平层户型。

　　“周末的人气很旺，两天到访125组客户，成交46套。”勤诚达·新界项目营销负责人喻婧直言不讳，项目是“降价亏本”销售，满100套就停止。

　　勤诚达·新界的降价策略是否意味着长沙部分开发商开始选择降价？是市场“变天”的前奏么？“看来我们又多了一次上头条的机会。”勤诚达湖南地产常务副总经理李北安语气轻松。

　　“不得不承认，对于开发商来说，2014年的市场比去年更加有难度。”喻婧说，在年初以降价亏本的超低价格刺激市场，是为了抢占先机，引发市场足够的关注度，为后续的销售打下一个基础。“2014年勤诚达·新界的销售任务是10亿元，我们希望尽快将尾盘清掉，以便将主要的精力放在下半年的洋房和地铁物业的销售上。”

　　但更深层次的原因或许在于勤诚达对于扩张的渴望，“这是集团战略要求，今年有继续拿地扩张的计划，特别是希望在深圳有所发展，因此需要回笼部分资金。”

　　区域态势

　　楼盘成本大多在3000-4000元/㎡

　　关键词：成本控制价格洼地区域关注

　　“有一点还是可以肯定的，金星北片区不会出现价格战。”新地·东方明珠营销负责人罗佳如此笃定的原因很简单——成本控制。

　　在罗佳看来，根据拿地价格、项目规划的不一样，金星北片区众多楼盘成本(这里指的是普通住宅，不包括别墅、洋房)大多在3000-4000元/㎡之间，而当下金星北片区仍然是长沙楼市的价格洼地，其主力价格区间为4000-5000元/㎡。

　　罗佳表示，在500-1000元/㎡的降价幅度之后，勤诚达·新界项目的销售价格只有2999元/㎡-3980元/㎡不等，即便没有亏本，也是没有任何利润空间的，因此它的降价只能是一个短期行为，不会对片区造成长远影响。

　　事实上，在金星北片区，这样的事情不乏先例。2010年5月，富基·世纪公园就曾以2980元/㎡的精装修住宅超低起价引发市场极大震撼；2012年下半年，包括润和紫郡、勤诚达·新界、新城国际花都等项目也都曾以超低价入市，润和紫郡3380元/㎡起，新城国际花都3680元/㎡起，勤诚达·新界推出3780元/㎡特价房等等。

　　和罗佳持有同一观点的还有长沙龙湖地产营销总监黄新。在他看来，成本让开发商没有降价的空间，而同时由于长沙市场容量、供应量累积到高点，以及首套房贷利率提高等多重因素的影响，市场价格在短期内也没有上涨的动力，因此价格维持稳定将是主旋律。

　　黄新说，“这更像是单个企业的行为，我们仍然会按照我们既定的销售策略进行。”而喻婧也坦言，短时期内，单个楼盘的少量降价产品，并不足以成为影响整个区域的价格风向标。

　　从好的方面看，这会引发一些人对于片区的关注度；而不利的层面则是，区域的价格已经无法再低，而此次降价行为则可能拉低不少购房者对于片区价格的心理预期，会给后面的销售造成一定障碍。

　　[记者观察]

　　僧多粥少开发商全力抢跑

　　2014年初，超过1600万㎡的巨大存量，曾是长沙楼市面临的最大压力。

　　在这里，可以用这样一句浅显的话来形容市场：僧多粥少，开发商是僧，购房者是粥。

　　这种压力正越来越多：房地产开发贷的愈加困难，房企融资成本的不断上涨，再加上首套房贷利率的提升，让开发商面对的局面也越来越艰难。

　　“这并不是一个明智的选择。”对于首套房贷利率的提升，不少开发商的第一反应是不满，因为这会挫伤刚需群体的购房积极性，部分没有急迫购房需求的群体会在此时选择观望。

　　这对开发商来说显然不是好消息。如何抵消首套房贷利率造成的不利影响？如何在拥有巨大存量以及供应量的2014年抢占市场先机？

　　这是一个勇敢者的世界，有胆量尝试的人，往往会成为成功的那一部分。降价成为了一部分开发商的选择(蓝光、勤诚达)，垫首付成为了另一部分开发商特别是品牌开发商的选择(保利、万科)……

　　而激烈的市场竞争对于购房者们来说，或许意味着更好的产品和更高性价比。